서울시 동대문구 제기동 한신아파트 수익률 보고서 [열기 82 강의듣고 강의 2배 습득하조 호랭시]

▶ 아파트명

동대문구 제기동 한신아파트

▶ 위치(지도)

• 6호선 고려대역 도보6분 (410m)
• 1호선 제기동역 도보 18분 (1.22km)
• 1호선 청량리역 (수인분당선, 경의중앙선, GTX-C 호재)
• 반경 1km 내 롯데마트
• 인근 제기6구역(관처) / 청량리6구역(사업시행인가) 호재

▶ 입지평가

1. 직장

동대문구 종사자수  146,383명

2. 교통

강남 49분 / 시청 32분 / 여의도 47분 

3.학군

정화여중 74.3% (동대문구 8위)

• 도보 10분 (700m)
• 홍파초 8분 (500m)

4. 환경(주변 편의시설)

B등급 : 백화점1 / 마트1 / 스타벅스 7개 (반경 1km 기준)

• 롯데백화점 청량리점
• 롯데마트
• 고려대학교 종합병원
• 스타벅스 (7개)

5. 공급

C등급 : 9,810가구 공급(적정 공급 대비 5.7배/3년 총 공급 10,779가구, 적정 대비 2.1배)

• 2025년 1월 : 래미안라그란데 3,069세대
• 2025년 3월 : e편한세상답십리아르테포레 326세대
• 2025년 6월 : 휘경자이디센시아 1,806세대
• 2025년 7월 : 힐스테이트청량리메트로볼 288세대
• 2025년 11월 : 이문아이파크자이 4,321세대
• 2026년 4월 : 청량리롯데캐슬하이루체 761세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 제기 한신 25평 현재 매매 6.8억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.5억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2019년 5월 매매 6.2억 전세 3.0억 (23년 방어력)

*5년 내 고점 매입시 수익률 -56%

*5년 내 저점 매입시 수익률 19%

▶ 현장사진 

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

열반스쿨 기초반에서 배운 [잃지 않는 투자의 기준]에 따라

내가 고른 아파트를 검토해보고 투자 여부를 결정해보세요. 

1) 저평가 : ⭕ 전고대비 -20%

2) 환금성 : ⭕ 세대수 1,070세대

3) 수익률 : ⭕ 200% 가격 : 114,000원 (가능해보임)

4) 원금보존 : ⭕ 전세가율 : 66%

5) 리스크 대비: ❌ 재개발 입주 물량 / 매매 잔금 커버 불가능 

투자 결론 

• 종잣돈 범위에는 안들어오지만 저환수원리의 대부분이 충족한다.
• 리스크대비만 해결된다면 바로 투자한다.
• 이문뉴타운 입주로 매매가 하락을 기다려 보고 리스크도 대비한다.