[실전29기 제너스님과 함께 3짓돈 4매고 투자해보조 밤] 1강 후기

1강은 전반적인 수도권 특징과, 투자전략에 대한 부분으로 구성됨..

1. 시장해석 3단계 : 상황확인 - 사실확인(착공물량) - 해석 

ex) 상승장이다 하락장이다 (시장 상황 확인_기사 확인) / 사실확인(개발,착공물량,입주량 등 확인) / 나만의 해석

2. 팔 수 있는 방법 찾기(어떤 상황이든 팔 수 있는 방법 찾아보기)

3. 지역을 볼때, 급지에서 출발하는건 맞지만 결국 단지대 단지

(4급지의 모든 단지들이 1급지의 모든 단지들보다 좋지 않다는 인식 버리기)

4. 단지별 선호도 파악(위치,선호도요인,상품성)

임장을 통해 각 지역의 가격적 요소를 파악하고 (직장,환경,학군,교통_ 수도권은 직장과 교통 위주 먹고 사는게 힘듬) 해당 요소들을 단지별로 다 정리하기 그리고 임장지의 핵심요소에 가중치를 두고 비교평가 진행

-수도권의 우선순위는 역세권. 비 역세권단지도 주요업무지구 버스,자차 접근가능하면 투자함(환승1회+1시간까지)

-단순히 역세권이 아닌, 자차 버스 지하철 환승등 모든 수단을 확인해 7대 업무지구에 얼마나 빠르게 도착하는지 단지별로 확인하는게 사실상 더 중요하다.

(7대 업무지구 : a등급 : 강남 / b등급 : 여의도,광화문 / c등급 : 마포,마곡,구로.금천,판교)

5. 환경 (커뮤니티,연식)

1.2.3기 신도시, 뉴타운 투자 : 커뮤니티, 선호되는 환경 + 좋은 연식으로 재개발,재건축 

경기도 : 광명,고양(능곡,원당),구리,남양주 덕소, 지금 도농 

6. 적정 전세가

전세가 60% 이상 : 서울 1~4급지 강남 1시간 이내 / 80% 이상은 5급지 이하 강남 접근성 1시간 이상.

7. 지역 이해하기 (평단가)

평단가 보단 지역의 랜드마크로 비교하기

입지독점성이 크다면 연식 < 입지

8. top3물건시 투자이유와 조건비교

투자이유 : 투자지역 선정이유(입지평가), 전임으로 시세파악, 매매,전세 거래상황(매매는 많이 나갔다면 전세 경쟁 가능성이 크다)

조건 : 점유자 정보, 매도사유, 이사날짜 / 임차인 정보(임대료,기간,갱신권여부) / 잔금협의, 등본특이사항(협상)

인테리어 기간 및 가격 확인하기 

글로 써서 확실하게 top3 물건을 찾아 내는게 곧 투자