[시장에 흔들리지 않는 편안함] 신투기5기 신도시49 또 49 이기는 투자 1강 자모님 강의후기

안녕하세요. 

현실의 벽을 넘고픈

이기는 투자입니다.

이번에 처음 신투기를 들었는데 잘 모르는 경기도가 나와 지도를  찾아봤습니다. 군포, 부천, 부평,,,,그 동안 잘 안 봤던 지역이 신투기를 들으니 많이 나오네요. 가까이 살면서 참 몰랐구나…다시 한번 반성했습니다.

자모님 강의는 언제나 들어도 열정 만랩!! 졸음을 1도 허락하지 않는 

활활 타오르는 강의의 연속이죠. 

특히 이번 강의에서는 서울은 오르고 아직은 잠잠한 경기도 지역, 특히 신도시의 특징과 연계해

투자에 어떻게 적용할 수 있을지..

막~~단지도~~~퐉 퐉~~ 아낌없이 대놓고 알려주셨습니다…

그렇다고 노노!! 저는 그 단지를 사러 바로 달려가는 그런 사람이 아닙니다.!! 

검토는 하지만 잘 따져봐야죠!!

key word :  # 여기 거주 수요 얼마나?  # 땅의 가치와 연식    # 흔들리지 않는 편안함=투자자

1. 현재의 수도권 상황 : 아직 오르지 않은 곳 + 공급물량으로 당분간 더 싸질 곳

   가치성장투자와 소액투자를 모두 할 수 있음.

    

#여기로 거주하려는 수요는 얼마나 되는가? 선호, 선호, 선호도

-신도시는 연식은 좋지만 교통이 좋지 않은 신도시의 경우 연식이 낡아질수록 땅의 가치로 단지의 가치가 결정된다. 

일산의 예→07년때는 신도시 중 top 3였으나 현재는 5위권으로 추락함. 이유로는 1) 일자리접근성(강남)이 멀고 2)은평뉴타운, 삼송, 향동, 운정신도시 등 주변 공급이 많았음.

즉, 일자리 접근성, 주변에 빈 땅이 적은 입지독점성이 없다면 거주하려는 수요가 줄어 현재 좋은 단지도 미래를 장담하지 못함. 

-서울4급지 구축이냐 vs 경기도 신축이냐 : 둘 중 하나를 선택하는 문제가 아닌 단지 대 단지로 가장 수요가 있을 단지를 고르면 돈 벌 수 있다!! 둘 중 하나는 돈을 못 버는 선택이 아니다! 이분법적으로 생각하지 말자! 내가 앞마당 만들 수 있다면 더 만들어 비교하면 되는 것임!

2. 신도시의 가치분석 

*의미 있는 신도시 ==>구축투자 가능

<직주근접>

성남/수원/인천-500인 이상 기업 40개~100개

<학군>

분당/판교/평촌/광교

<강남접근성>

과천,수지, 광명, 미사

*입지독점성 약한 곳==>신축위주. 지방처럼 생각하기

구리, 중동, 군포, 의왕 등

#땅의 가치가 적을수록 지방처럼 생각해 연식에 집중하자! 수익나면 매도 가능

3. 선도지구 투자전략

실망매물 중 입지가 좋은 곳 있으면 투자가능(싼 것)

기간이 오래 늘어질 수 있음을 염두하자!

신축이 나왔을 시점의 리스크도 염두하자!

4. 출렁거리는 시장상황 속에서 흔들리지 않는 투자자가 되려면 꼼꼼한 매수 그보다 더한 실력을 갖춘 보유과정이 필요하다.  동탄 입주폭탄에 전세가 빠지고 매매가 오른 상황에서 많은 투자자가 팔고 나갔다. 

#흔들리지 않는 보유는 ‘그 때’까지 기다릴 수 있는 투자자의 전략

‘그 때’란 전세가가 올라 투자금이 회수되고 이후 현금이 통장에 꽂히는 그 때!까지 보유하여 최대한의 수익을 낸다.

나의 bm

1. 경기도와 비교할 서울4급지의 앞마당 개수 늘리기 

2. 선호도 파악 시 전고점/ 매매반등시점/ 전저점(2014-15)에서 얼마나 상승했나 이번 임보에 적용해보기