서울투자기초반 1강후기, 2024년 부동산 시장 복기해서 2025년 투자 방향성 잡기 [서투기19기 크리스마스 선물은 ∞수익률 가져다 줄 0등포 아파트조 월천1]



안녕하세요!

월 천만원 벌고 싶은 월천1입니다.

이번 2024년은 서울투자기초반을 마지막으로

강의를 듣게 되었습니다.

1강은 월부의 정우성 그저 빛,,,

주우이멘토님과 2024년 부동산 시장을 복기하고

앞으로 투자 방향성을 짚어나가는

소중한 시간이었습니다.

크게 3가지 파트로 나뉠 수 있었습니다.

1) 2024년 부동산 시장 복기

2) 서울 25개구 입지분석 및 핵심요소

3) 앞으로 투자방향성

1. 2024년 부동산 시장 복기

2024년 부동산 강의를 들으며

매달 매물임장을 다니셨던 분이라면

부동산 분위기가 이렇게 휙휙 바뀌는 분위기이구나를

참 많이 느끼셨던 한 해라는 생각이 듭니다.

24년 6월에 성동구 매물임장하면서

왕십리 센트라스 사장님들이 오지말라며

이미 거래 되버렸다고 불타오르는 시장을 느껴보기도

반면 24년 5월 하남 매물임장할 때는

정말 투자자 1도 없어서 전세낀 매물도

사장님들이 거래를 성사시키기 위해

어떻게 해서든 매물예약을 하는 노력을....

보이기도 했습니다.

긴 하락장일줄만 알았던 서울 시장이

상급지 이상 사람들이 좋아하는 곳들은

매매가 활발하게 이루어지면서

매매 매물이 감소하기 시작했습니다.

10년차 투자자이신 주우이멘토님께서도

지금 시장의 모습은 매매가격이 하락하고

전세가격이 상승하면서

너무 투자하기 좋은 시장이라고 짚어주셨습니다.

다만, 아직 전세자금 대출이 막혀있기 때문에

안전하게는 전세 낀 매물로 새롭게 전세세팅하는 방향으로

짚어주셨습니다.

1년 전 기준은 매매가격이 다 쌌기 때문에

좋은 것부터 사라고 메세지가 나갔다.

하지만 이미 전고점 회복이 된

1년이 지난 지금은 어떻게 접근해야할까요?

★★★★★

지금은 전고점까지 너무 많이 오른 아파트를

추격매수를 자제하고 사람들이 좋아하는 아파트 중

아직 가격이 오르지 않은 단지들 위주로 가이드를

주셨습니다.

투자 기준과도 연결되는 부분이

좋은 가치 있는 것을 싸게 사면

안전마진이 있기 때문에 시간이 지나면

자연스럽게 가격이 그 가치에 맞게

형성된다는 것을 부동산 투자를 하면서

배웠습니다.

그렇기 때문에 그 기준을 잃지 않고

매물을 찾는 것이 너무나도 중요합니다

사람들이 좋아하는 구축이 무엇일까?에

대한 기준 또한 잡아주셨는데요.

되게 디테일해서 많이 놀랐습니다 ㅎㅎ

✅ 아파트가 몰려있는 곳

✅ 강남 1시간 이내 접근 하기 좋은 구축

✅ 언덕이더라도 위치가 좋아서

사람들이 좋아하는 구축

여기서 언덕이더라도, 대단지가 아니더라도

위치가 좋고 짱짱한 구축이라면 괜찮다는 기준을

잡아주셨습니다.

이거는 단지임장을 수없이 많이 다녀보고

매물임장까지 많이 해봐야 더 와닿겠지만

저는 요새는 이렇게 분류를 합니다.

그냥 아파트 입구 딱 들어섰을 때

첫 인상이 살고 싶은 곳과 살고 싶지 않은 곳

그게 제일 크지 않나 싶습니다.

소개팅이랑 마찬가지루요 ㅎㅎ

송파구에 있는 단지더라도

입구에 딱드러섰는데 삼중 주차에

낙엽이 덕지덕지 쌓여있으면서

단지 관리가 제대로 안되고 있으면

아쉬운 부분이.... 있는 반면

주변에 다 빌라촌인데도

단지 자체가 짱짱해서 단지가

커뮤니티를 이루는 장안래미안이나

영등포푸르지오는 그런 특징을

보이는 것 같습니다.

2. 서울 25개구 입지분석 및 핵심요소

주우이멘토님께서 서울 25개구

한 판을 정리해주셨습니다.

3급지 안에서도 급지가 다른 생활권

이런 식으로 크게크게 어떻게 다른지

짚어주셨습니다.

그리고 23년 가격과 24년 가격을

비교해주셨는데 어떤 단지가 많이 올랐고

아직 이런 단지들은 싸구나를

많이 알 수 있었습니다.

예를 들면 3급지인

동작구와 강동구 랜드마크 가격을

비교해주셨습니다.

강동구는 올림픽파크포레온 입주가

미친듯이 쏟아지면서도

파크포레온과 아크로리버하임 가격이

거의 비슷한 것을 보면서

어디가 비싼지 가격 감을 잡을 수 있었습니다.

그리고 이번에 임장을 하면서

임장지 생활권 격차가 꽤나 크다고

임장을 하면서도 느꼈는데

주우이멘토님께서도 그렇게

말씀을 해주셔서 멘토님과 생각을

얼라인해나가는 시간이었습니다.

당산 > 양평 > 신길 순서로 임장을 했었는데

당산에서 양평으로 넘어가는 길목에서

당산생활권을 좀만 벗어나더라도....

난잡하고 살고 싶은 느낌이 사라지는데

영등포를 당산 생활권과

문래, 영등포 생활권 격차가 큰 편으로

짚어주셨습니다.

직접 임장 다녀온 것과

강의를 통해 멘토님의 인사이트를

연결해보는 소중한 시간이었습니다.

3. 앞으로 투자방향성

이번 강의에서는 가치성장투자와

소액투자 차이점에 대해서 알려주시고

과연 나는 어떤 투자를 해야할 것인가?

방향성을 잡아주셨습니다.

내가 가진 투자금에 따라 지금 시장에서도

가치성장투자도 가능하고

소액투자도 가능한 시장입니다.

투자금 별로 1억대 투자는 소액투자,

그 이상은 가치성장투자로 나누어주셨습니다.

지금 시장에 소액투자는

매매가격 5억에 지금 전세 3억 중반 하는 곳들

그 외는 전반적으로

오래가져갈 가치성장투자로

분류를 해주셨습니다.

지난 내마중에서도 배웠듯이

똘똘한 한채로 서초, 강남까지

갈아타는 방법과

서울 여러채를 투자해서

다주택자 포지션으로 가는 방법이 있습니다.

실제로 주우이멘토님의 가족 분의 사례로

경기도에서 1급지까지 갈아타게 된 사연도

들을 수 있었습니다.

정말 생각만 하던 것이 정말 실현이 가능하구나,,,를

배울 수 있게 되었습니다.

지금 무주택자이신 분들은 매수를 하면 되지만

지금 1주택자이신 분들이 고민이 많을 거라

생각이 들어 다양한 사례를 들어주셨습니다.

지금 공급으로 인해 가치 있는 곳이 아직 싼 상태라면

좀 더 보유를 하는 선택을

실거주더라도 어느 지역에 거주를 하느냐에 따라

매도를 할지, 좀 더 장기적으로 가져갈지에 대해서는

앞마당을 넓혀가면서 공부해보는 방향으로

가이드를 주셨습니다.

주우이멘토님과 2024년 부동산 시장을 복기하고

서울 시장을 한 판으로 정리하고

2025년 방향성까지 잡아주시니

앞으로 어떻게 행동하면 될지에 대해 방향성이

좀 잡히는 것 같습니다.

긴 시간을 강의로 들려주신 주우이멘토님 감사합니다!