✅아파트명 : 과천 래미안 슈르
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
과천시 종사자수 37,242명
2. 교통
카카오맵 - 길찾기
강남 40분 / 여의도 50분 / 시청 55분
3.학군
과천문원중학교(거리394m)
학력 88.6% 보통학력이상(국영수 평균)
평균 경기 74.6% 과천시 87.8%
진학률 11.4%(특목고진학 35명 B+)
과천중학교
학력 87%(특목고진학 35명 B+)
고등학교는 학령기 부모님들의 고민이 큰편!
초고학년 학군지(평촌,대치)로의 이사률이 높은편이며 그렇기에
중학교 특목고진학률이 높은편이 고등학교 학군 문제가있음. (학생수부족으로인해 고교학점제이슈가있어 현재 교육청에 문제제기중)
4. 환경
마트 : GS마켓, 이마트
백화점 : 없음(평촌롯데백화점, 판교 현대백화점 이용)
대학병원 :없음( 강남성모병원, 평촌성심병원 이용)
기 타 : 서울대공원, 과학관, 미술관, 경마공원, 서울랜드, 관악산 계곡 및 등산로, 과천지식정보도서관
5. 공급
과천 과천디에트르퍼스티지(S2BL) 2027년 5월
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가아님
2) 환금성 : 3000세대이상으로 환금성좋음. 문원초,중학교가 가까워 꾸준한 수요.
3) 수익률 : 현재 매수 시 수익률은 -4%
4) 원금보존 : 전고점을 뚫었기에 원금보존의 위험성이 있음
5) 리스크 대비: 공급부족으로 전세가는 유지될 것으로 보임.
나의 투자 결론 :
입지가 좋지만, GTX C 교통호재, 최근 4단지 프레스티어자이가 완판됨에 몇달 사이 매도호가를 분양가에 맞춰 올린시점. 전고점을 뛰어넘어 원금보존률이 낮고 전세가율이 낮아 원금보존하기 어려워 투자로는 적합하지않다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지,환경,직장,학군을 단순히 공부해선 안되며 현재 호재가 반영이된 매도가는 아닌지 한번 더 생각! 저환수원리 너바나님의 투자 레시피를 잘 생각하며 투자를 해야할 것 같다.
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