광진구 자양동 한강우성 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 72조 주다미]

✅아파트명 : 자양동 한강우성

✅위치(지도) 

✅입지평가 (B/S/A/A/A 직교학환공)

1. 직장(광진구) : 등급 B,  종사자수 12만 9천 707, 사업체수 3만 3천706

2. 교통 : 7호선 초역세권.

(강남 24분 / 여의도 40분 / 시청 37분)

3.학군  : 신양중(67.1%) 광진구 내에서 최하위 수준임. 

4. 환경 : 

 - 상권 : 역세권으로 이튼타워 근처 상권 매우 발달, 1km 이내 반경에 롯데백화점(건대스타시티점), 이마트 

 - 병원 : 1km 이내 반경에 건국대학교병원

 - 공원 : 길 건너 바로 뚝섬한강공원으로 이어져 있어 산책하기 좋음. 

 - 한강 : 10층 이상인 경우 한강이 잘 보임.

 - 역세권 : 7호선 초역세권으로 강남에 빨리 출근하고 싶은 사람들, 

학군을 신경 쓰지 않는 가구에서 선호할 것으로 보임.

5. 공급 : 2025년 3월 1063세대(롯데캐슬이스트폴 입주) - 영향은 크지 않을 것으로 보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)  (B/S/A/A/A 직교학환공)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비슷한 입지와 비교해서 가격이 싼 편인지 생각해 보아야 할 것 같음. 아직은 알 수 없다.

2) 환금성 : 수도권 300세대 이상, 저층 탑층 제외한다면 환금성 좋음

3) 수익률 : 투자금대비 200% 수익률 안 됨.

4) 원금보존 : 전세가율 64%, 투자금 4억6천500

5) 리스크 대비: 공급이 거의 없으며 전세 맞추는 것 어렵지 않아 보임(전세 매물 없음)

• SSSSS 정자동 아이파크분당(2003/30평/1071세대)

• AACBS 신수동 밤섬경남아너스빌(2009/32평/313세대)

  

나의 투자 결론 : 한강우성의 경우 7호선 초역세권으로 강남 접근성이 매우 좋고 한강 조망권이 있어 좋지만, 학군이 좋지 않다는 이유로  비교적 덜 선호되는 아파트인 것 같다. 아직 임장 전이긴 하지만, 투자할 가치가 있는 아파트로서 조금 더 직접 임장을 가서 확인해본 뒤 가치에 따른 가격을 가지고 있는지 판단해 보고 싶다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 고점대비 상승이 덜 되었고 주변 시세에 비해 비교적 가격이 저렴하지만, 학군이 부족하다는 점에서 가격이 낮은 것인지, 아니면 저평가되어 낮은 것인지 확신이 들지 않음. 하지만 교통과 환경 면에서 보았을 때 앞으로 상승될 가능성이 높은 단지라는 확신이 든다.

저평가 여부를 판단하기 위해 더 좋은 급지 또는 비슷한 급지의 아파트들과 비교해 본 결과, 현재 저평가 된 상황임을 알 수 있었음. 매매가가 조금 더 떨어짐으로써 전세가율이 높아지고 투자금이 적게 들게 된면 매수해도 괜찮다는 생각이 들었음. 앞으로도 비슷한 급지의 앞마당을 만들고, 비교평가를 통해 수익률이 더 높을 것으로 예상되는 단지를 찾도록 해야겠다.