[열기 82기 17조 - 우가행] 분당구 서현동 시범우성아파트 수익률보고서

✅아파트명

  시범우성아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   분당구 종사자수 345,459명, 사업체수 97,955(S)

2. 교통

  강남 33분, 여의도 59분, 시청 53분

3.학군

  학업성취도 - 서현중 95%, 양영중 94%

4. 환경

  백화점 -  현대백화점 판교점, 롯데백화점 분당점, AK플라자 분당

  병원 - 분당제생병원

  마트 - 롯데마트 판교점

5. 공급

  입주물량 없음  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대피 6% 정도 빠진 금액으로, 거의 전고점 회복임. 저평가 되어 있지 않고 적정가격이 아님.

2) 환금성 : 강남 접근성 좋고, 분당선 역세권, 초품아, 학군지, 서현역 역세권으로 보아 수요가 있을것으로 판단.

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률 235%, 고점 매수시 -12%으로, 현재 거의 고점이기 때문에  매수를 한다면 수익률은 크지 않을것으로 예상되고 좋은 타이밍은 아님. 다만 선도지구 지정으로 매수시 인내를 가지고 보유한다면 향후 수익률 상승 기대해 볼수 있을것 같음.

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 45%로 적정하지 않음. 현재 매수가가 전고점 대비 -6%로 적정가격이 아니지만 입지가 좋고 선도지구 지정 영향으로 원금손실 가능성 적어 보임.

5) 리스크 대비: 추후 공급이 없고, 입지, 환금성이 좋고, 향후 재건축 이슈로 리스크 적을것으로 판단됨. 

나의 투자 결론 :  저점 대비 이미 많이 올라서 적정 투자가격은 아님. 종잣돈 많고 장기보유한다면 매수할것 같음. 이미 전고점 거의 회복하였지만 향후 재건축되어 신축이 된다면 지금이 가장 싼 가격일 수 있음. “돈 많으면 사라” 그러나 현재는 부자가 아니기 때문에 다른 아파트 알아볼 것 같음. 패스.

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 생각하면서 매물을 분석하니 적정투자가격인지 아닌지, 현재 종잣돈에서 매수시 수익률 등을 고려하게 됨. 앞으로 저환수원리 생각하면서 가치 판단하겠습니다.