영등포구 여의도동 브라이튼 아파트 수익률 분석 보고서 [열반 기초반 83기 56조 쓸기]

✅아파트명  

여의도 브라이튼

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자 수: 435,017명

영등포구 사업체 수: 74,562개

2. 교통

강남역36분 / 여의도역5분 / 시청역26분

3.학군

여의도중 90% / 윤중중 85%

4. 환경

더현대서울 192m

IFC몰 366m

이마트 687m

하나로마트 1.4km

가톨릭대학교 여의도 성모병원 880m

성애의료재단 성애병원 1.5km

여의도 한강공원 684m

5. 공급

출처: 분양물량조사

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 브라이튼 여의도 35평 현재 매매 38억, 전세 20억

5년 내 고점 매입시: 2024년 7월 매매 38억 전세 20억

5년 내 저점 매입시: 2024년 9월 매매 31.65억 전세 16억

저점에 매수 시 수익률: 41%

저점 매수 시 순수익: 6.35억

✅현장사진

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✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이 단지는 2023입주 초기에 분양가 상한제를 피하기 위해 임대로 공급되었다가 2024 대출 규제 완화로 인해 분양 전환을 시도하고 있음. 비교 대상은 공덕 자이, 반포 자이, 래미안 퍼스티지 국평 기준. 투자금만 있다면 투자해도 좋을 단지로 평가됨 10년 뒤 시세차익 20억 이상 기대. 다만 임대 물량이 분양으로 풀리는 물량이 많아져서 전세가율이 좀 더 올랐을 때 매수하면 좋을 것 같음. 

2) 환금성 : 매도 가능한지 여부 판단하기 어려움. 준공 1년 차 아파트라 실 거래 건수가 너무 적음.

3) 수익률 : 41%

4) 원금보존 : 전세가율 42.6%, 추후 입주 물량 적음, 입지 독점성 좋음  

5) 리스크 대비: 입지 독점성 좋으나 전세가율이 낮고 1년 이내 거래 건수가 적어 매입하기에 적정한 시기는 아님 

나의 투자 결론 :  돈이 있다는 전제 하에 시세 트래킹 하다가 전세가율이 60%까지 올라오면 투자하고 싶은 단지.

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음 수익률 보고서를 작성해보았는데 어렵지만 흥미로웠다. 내가 직장교통환경학군 그리고 저원환수리를 적용해 비교평가를 진행하게 되다니 한 달 전의 나보다 성장해서 기쁘고 앞으로 더 열심히 하고 싶다는 마음이 생긴다.