[월부학교 용맘튜터님 1거수 1투족 따라잡기! 구나나] 용맘튜터님과 함께한 1호기 경험담



안녕하세요. 구나나입니다.

생애최초 학교에서 하게된 저의 1호기 매수과정을 복기하려고 합니다.

이렇게 복기글을 쓰는 이유는

25년에 똑같은 방법으로 투자하기 위해

그때의 과정과 감정을 잊지 않기위해

최대한 자세하게 써보려고 합니다.

그리고 투자무지랭이 제자를 어르고달래서 투자까지 하게해주신

사랑하는 용용맘맘맘 튜터님께 감사의 마음을 전하고 싶고

시세따는데 4시간걸리는 저를 구해주고 잘할 수 있다, 자랑스럽다, 화이팅!! 외쳐주던

대흙반댱님, 라이프리님, 후안리님, 유자린님, 킴나두님, 소피아님, 럭셔리초이님, 원웨이님~

일쪽이들 투자에도 고양이손이나마 보태고 싶고, 감사하다고 말씀드리고 싶었어요.

혹시나 저와같이 기초반에서 오랫동안 머물며 1호기를 하고싶지만

프로세스에 대한 이해가 부족해서 전전긍긍하며 눈물흘리는 누군가가 있다면..

정말 도움이 되는 글을 쓰고싶습니다.

(전고대비 하락률 이제그만!!!)

그럼 고!!

#투자쫄보

10월 학교가 시작되고 저는 그대로 쭈구리가 되었습니다.

잘해야 한다는 부담스러운 마음이 들었던거 같아요.

저는 학교에 꼭 오고싶었으니까요.

부담스럽다 못해 OT 할때는 거의 없어지기 직전이었고, 너무 긴장되서 모니터 글씨가 안보였었네요..

그래도 원씽인 1호기를 포기할 수는 없어서, 쭈구리 상태로 그렇게 원했던 학교가 시작됐습니다

이때.. 프리님이 해줬던 말이 인상깊었어요.

'이번 기회를 통해서 매수하는 프로세스를 제대로 익혔으면 좋겠어요'

(고마워요 프리님)

#전수조사 - 매일TOP3 - 매임후TOP3

부담스러운건 부담스러운거고

튜터님이 가이드 주시는대로 전수조사를 하기 시작했습니다. 총3주간 반복했습니다.

1) 전수조사할 앞마당을 설정한다.

- 30억부쟈님 평형별투자금 나눔글 참고

2) 각자 속도에 따라 시세를 모두 조사한다.

- 속도가 느리다면 1개 앞마당을 2일에 걸쳐 하루는 59, 다음날은 84

- 속도가 평범하다면 1개 앞마당을 하루에 모두 조사한다

3) 시세조사를 했다면 59 TOP3 , 84 TOP3 를 뽑고, 이유를 적는다.

4) 뽑은 TOP3를 보러 현장으로 간다.

4) 다녀오면 TOP3에 대한 순위를 다시 매기고 결과를 적어둔다.

2) 3) 4)를 매일 반복합니다

(즉 2)3)4) 가 하루에 일어나는 일이라는 뜻입니다.)

저는 전날 저녁 2) 3) 을 하고 다음날 아침 4)를 했습니다.

물론.. 뒤로 갈수록 저녁에서 당일아침으로... 미뤄졌지만요^^;;

여기서 걱정은 선명하지 않은 앞마당 때문에 TOP3 가 틀렸을까봐 전전긍긍 했어요

하지만 틀려도 다른 수는 생각나지 않았기 때문에 그냥 매임을 갔습니다.

그렇게 매임을 반복하다보니 부족했던 단지순위, 가격감등이 점차 채워지기 시작했습니다.

단지임장, 단지분석으로도 부족한 부분은 매임으로 채울 수 있다는걸 배웠습니다.

물론 저에게는 든든한 거인 용맘튜터님이 계셨기때문에 그분을 믿고 매임을 다닐수 있었습니다.

제TOP3가 많이 부족했어도요.

그럼 거인이 없는 나는? 라고 말씀하시는 분이 계신다면..

그럼 매임을 더 많이 가시라고,, 말씀드리고 싶습니다.

한가해보이님은 매임만 200건, 5만보를 찍고 투자하셨다고 합니다.

스스로에게 확신을 주는 방법은 단하나! 스스로 됐다! 이거다! 할때까지

시세조사-TOP3-매임을 반복하는 것입니다.

#10월말복기

그렇게 10월내내 시세조사~매임을 반복했고

최종임보를 내던날 1등뽑기에 10월 매임목록을 포함시키기고 반모임때 제 1등을 가져갔습니다.

'왜 84가 없어요?'

튜터님의 이 한마디를 듣는 순간 아차 싶었습니다.

집에 돌아와서 왜 59가 1등이 됐을까?를 고민해보니 이유는 이거였습니다.

1) 가치,가격이고 뭐고 갖고싶은 단지의 84만 잔뜩 봤다. 비싸고 투자금에도 안들어서 탈락!

2) 비싼것만 보다가 안되겠다 싶었는지 59들을 냅다 봄!

비싼걸 보고 무조건 후려쳐서 사야지! 라는 말도안되는 생각(TPO없음) 과

갖고싶은 단지와 투자로 가치있고 싼 단지의 차이점을 구분할 줄 몰랐던 10월이었습니다.

소중한 종잣돈이기에 좋은 단지를 사고싶은 마음은 누구나 같겠지만

우리가 알듯이, 좋은 단지를 갖는다고 꼭 돈을 버는것은 아니라

10월 매임을 통해 방향을 조정하게됐습니다.

'나나님, 11월에 84 많이 보고오세요. 그렇다고 59 빼지 말고요.'

#확신을 갖는 매임100개

10월에 저녁매임을 다니면서 고민이 있었습니다.

매임을 다녀오면 4~5시간 정도 걸리는데 매임갯수는 두세개 정도로

들이는 시간대비 매임갯수가 너무 적다.. 라는 생각을 했습니다.

11월에는 59와 84를 동시에 보고, 앞마당 중 1개를 더 포함시킬 예정이라 저녁매임으로는 부족하겠다 싶었습니다.

그래서 11월부터는 점심매임을 넣었습니다.

택시타고 점심매임 1~6개, 저녁매임 2~6개 로 늘이면서 매임갯수가 팍팍 늘어나기 시작했습니다.

매임갯수에 신경쓰면서 하나라도 더 보여주려고 노력해주시는 부사님을 찾기 시작했습니다.

그리고, 그동안 TOP3 뽑으면서 '여긴안돼' 라고 제껴둔 단지까지 포함시키면서

범위를 넓혀갔습니다.

이렇게 앞마당 몇개를 점심,저녁으로 매임을 해서 얻은것은

1) 지역구간 단지비교가 절로되었다

- 노트북 앞에 앉아서 2급지 A단지와 3급지 B단지가 비슷할까? 라고 생각한적이 많았고

지역구간 단지비교가 어렵다고 느꼈는데, 여러 지역구를 한데 묶어서 임장을 하다보니

지역구가 아니라, 단지대단지로 가치비교가 된다고 느꼈습니다.

2) 어느순간, 내가 지금 비슷한 가치의 단지들를 보고 있구나

- 비슷한 가치 단지들도 가격이 위아래로 몇천씩 차이나고 있었고,

그럼 이중에 가장 싼거를 고르면 되겠다! 싶었습니다.

- 비슷한 가치의 단지들인것을 어떻게 느꼈냐.. 라고 물으신다면

지하철 타고 가는 시간과환승, 지하철에 내려서 단지로 가는길, 단지앞 상가, 단지안 상태,

집안 인테리어, 거주하시는 분

이것들이 모여서 하나의 느낌을 주었습니다.

우리가 배운 입지요소로 따지면 직장, 교통, 환경이 해당이 되겠네요.

(반임장에서 질문주신 후안리님 감사합니다)

이렇게 프로세스를 배워가며 11월 중순쯤 되었을때 조급해지기 시작했습니다.

월학도 중후반이 되가고, 매물 중에는 거래가 되기도 하면서

내 원씽을 못이룰 수 있다는 생각이 들었습니다.

머릿속에 그동안 봤던 집들이 뒤엉키고

매물 중 두어개는 계약이 되거나, 가격을 올려버리고

투자동료는 잘하는거 같은데 나는 왜이러나.. 생각이 들고요..

'피아님은 저렇게 잘하는데.. 나는...'

이런 저를 튜터님이 토닥여주시며

'물론, 이번달안에 1호기를 못찾을 수도 있어요. 하지만 저한테서 나나님이 더 많이 배웠으면 좋겠어요.'

이 말을 듣고 마음에 위안이 생겼습니다.

그리고 나는 이번 학교가 아니어도 결국 1호기를 하겠다고 확신을 가질 수 있었습니다.

(감사합니다 튜터님)

그렇게 11월 마지막 매임날, 폭발적인 매임을 해보겠다!! 라고 마음을 먹고

네부를 켜고 매임리스트를 뽑으면서 알게됐습니다.

'더이상 볼 매물이 없다.'

11월 점심매임을 넣고도 48개에 그친 이유였습니다.

10월 매임26개, 11월 매임48개, 총 74개 매물을 봤고

그동안 봤던 매물들 안에서 고르기만 하면 되는 시점이 왔습니다.

이때 느낀점은 모든 매임이 물건을 찾기 위해서는 아니라는 점입니다.

내 마음속에 1등에 대한 확신을 갖기위한 매임도 있습니다.

그러니 계속해서 단지의 범위를 넓혀가며 매임하기를 추천합니다.

이 단지도? 라고 생각하는 곳 까지요

#매임목록 펼치고 정리하기

11월 최임 시점에, 탑10을 뽑고, 그동안 봤던 매임목록을 쫙 펼쳐서 보라는 튜터님의 말씀을 듣고

아래 순서대로 정렬해봤습니다.

1) 매물들이 살아있는지 부동산에 확인

2) 가치순으로 목록 정렬

3) 가격순으로 목록 정렬

4) 매임 매임후 뽑아둔 TOP1 모아두기

5) 투자금순으로 목록 정렬

이 과정을 통해서, 제 1호기에 대한 확신을 더할 수 있었습니다.

그리고 튜터님께 A매물이 싸다고 말씀드렸고,

2달간의 결론을 내게 됐습니다.

#부사님과의 관계

아쉽게도 제가 뽑은 1등 매물은 몇일전 가격을 4천만원 올린상태로 네고가 어렵게 됐습니다.

어느날,

'나나님, 그때 봤던거 중에 00층 기억나요? 그집 매매가 00에 전세 00가능할거 같은데 어때요?'

집보여 주셨던 물건지 사장님이 조건을 만들어서 먼저 연락을 주셨습니다.

조율을 다 해서 연락을 주신거라, 제가 안하겠다고 하면 부사님은 전세를 맞춰줘야 하는 상황이지만

꼭 투자한다는 제 말을 믿어주셨습니다.

종종, 투자자를 홀대하는 부사님들이 계십니다.

대놓고 면박을 주시고 하고, 은근 돌려까면서 기분을 상하게 만들기도 하시죠.

'그래.. 사장님들도 시간들여서 보여줬는데 안사면 기운빠지시지.. '

라고 생각하려고 해도 기분이 나쁜건 안없어지더라고요.

그런데 신기한건,

매임횟수를 더해가고, 1호기를 하겠다는 생각이 짙어지면서

그런 부사님들을 만나면 제 생각이 달라지기 시작했습니다.

기분이 나쁜건 나쁜거고, 그래서 다른 방법 있어?

내 편들어주는 부사님이 나는 꼭 필요한데, 저분은 어렵겠다.

투자자에게 까칠하신걸 보니 거래가 잘 안되는구나, 그럼 속타는 매도자가 분명 있겠다.

부사님에게 상처받으신 분들..

비지니스 파트너를 찾는 과정이라고 생각하시고, 내 편 들어주는 일잘러 부사님을 만나면

그간의 상처는 다 치유가 됩니다. 생각보다 상처가 깊지 않더라구요.

* 부록1 : 급매찾기

저는 시세를 몽키로 땄는데요,

단점은, 더 저렴한 물건이 있지 않을까? 라는 불안감이었습니다. 리스트를 다 열어보고 딴 시세가 아니기때문에요

그래서, 크로스 체크하기 위해 아래와 같은 방법을 썻습니다.

1) 모바일 네이버 부동산에 접속한다.

https://fin.land.naver.com/?content=recent

2) 필터링을 걸고, 높은 가격순으로 정렬

- 시세조사 루틴을 돌리고 매임을 하다보면 가격감이 생겨서 이 방법으로 목록을 쭉 훓다보면

유난히 싼 매물을 발견할 수 있습니다.

- 높은 가격순으로 정렬하는 이유는 가격범위를 필터링 했기 때문에 좋은것 중에 가격이 싼걸 찾기 위해서입니다.

* 부록2 : 한번 본 단지는 알림설정하기

최저가 매물에 들어가 종모양 아이콘을 누르면

더 싼 매물이 등록될때 알림이 옵니다.

매일 매임결과를 등록했고, 계약 후에도 이 알림은 계속 받고있는데요

이 과정을 통해서, 가격을 계속 곱씹으며 스스로 확신을 더할수 있었습니다.

# 마지막으로

10월 첫째주와 지금의 저를 비교해보면

그때는 몰랐던 매수프로세스를 알게됐고, 결정은 다보고 확신을 얻고 하면 된다는것을 알게됐습니다.

그래서 힘들었냐고 물어본다면

안하던걸 하니 체력이 부족해서 꾸벅꾸벅 조는 시간이 늘었지만

힘들어서 포기할 만큼도 아니고, 정말 너무 가성비가 좋은 투자방법이라고 말할 수 있습니다.

저는 운이 아주 좋아서 튜터님과 동료들과 최고의 환경에서 1호기를 했습니다.

그리고, 25년 2호기 매수를 계획하고 있고 그때는 아마도 혼자서 매수프로세스를 진행하고 있겠죠.

그때는 이 글을 찬찬히 읽어보고, 최대한 그 감정을 떠올려 이번 매수과정과 똑같이 하겠습니다.

사랑하는 저의 스승님 용용맘맘맘 튜터님

도와주려고 먼저 손내밀어 주는 고마운 일쪽이들

최고의 투자환경 월부학교

너무 감사합니다

❤️