중계동 중계그린아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 83기 32조 눈곰돌이]

✅아파트명

중계 그린 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

노원구 종사자 수  : 133,398명/ 사업체 수 : 37,909개

2. 교통

강남까지 : 50분 내외 : A
시청까지 : 40~50분 : A

여의도까지 : 1시간 내외 : A

3.학군

()는 특목고 진학률. 3% 이상이면 높은 편.

중원중 : 79%(3%) 

하계중 : 83%(3.2%)

중평중 87% (6%)

서울 평균 78%/ 노원구 평균 81%

4. 환경

롯데마트 : 도보 10분

2001 아울렛 : 도보 10분

홈플러스 : 도보 12분

스타벅스 : 도보 12분

인제대 상계백병원 : 도보 14분.

5. 공급

  2026년까지 노원구 내 입주물량 0

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 20% 하락. 인근지역 비교 평가 전. 저평가 여부 불확실

2) 환금성 : 초역세권, 초품아, 주변 환경 우수, 저층만 아니라면 환금성 우수

3) 수익률 : 투자금 : 2억 7천만원. 전고점 돌파 시에도 원금 회수 불가. 전고점까지 가격 상승하더라도 수익 1억 8천만원. 수익률 불확실

4) 원금보존 : 전세가율 48%. 서울 적정 전세가율 60% 미달. 원금보전 불확실

5) 리스크 대비: 노원구 내 전세 수요 높은 지역(임차 리스크 헷지), 역전세 리스크 (5% 상승률 유지로 헷지)

나의 투자 결론 : 투자 하지 않음.

사유 1) 고점대비 하락한 것은 맞으나, 전세가율이 너무 낮아 원금 보전 어렵고, 수익률이 낮음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 이대로만 분석해서 투자하면 실패하지 않겠다.