서울투자 기초반 1주차 강의 수강 후기 [4048]

#본

Q. 서울 아파트 중 어떤 아파트에 투자해야 할까?

A. 많이 오른 아파트를 추격 매수하지 말고 전고점 대비 00% 정도 하락한 아파트를 찾아보자. 서울 안에서 덜 올라서 싸고 사람들이 선호하는 아파트에 투자해야 한다. 서울에서 아파트를 산다는 건 가치있는 땅을 사는 것이다.

Q. 서울 내 가치 성장 투자와 소액 투자의 현실화 방법

A. 가치 성장 투자 - 싸고 감당 가능한 것 중에서 좋은 것을 선택한다. 순서로는 서울 내 가치 성장 투자의 접근 범위를 정하고 가치(입지)를 확인한다. 가치 대비 저평가 되어 있는지 확인하고, 잔금이 가능한 곳을 선택한다.

소액 투자 - 입지 좋은 신축, 입지 좋은 구축, 입지 덜 좋은 신축, 입지 덜 좋은 구축 4가지의 아파트별 특징을 알고 지금 소액으로 투자해서 추후 자산을 늘려나가는 방법까지 고려하여 행동에 적용한다.

Q. 서울 25개구 입지 분석 및 핵심 요소

A. 강남, 서초, 송파: 강남 업무지구(직장), 대치 학군, 편리한 교통, 소비할 수 있는 환경과 거주 환경까지 서울 내 독보적 입지독점성 확보

용산구: 강북권 1등, 용산구로 브랜딩이 되어 있는 지역으로 위치적 이점이 있고 신축 아파트가 없음

양천구: 목동/비목동의 격차가 심하며 목동 이외에는 교통과 환경이 좋은 단지들이 우선 순위임

마포구: 도심, 여의도권 수요까지 흡수하면서 환경이 개선되어 사람들의 수요를 끌어들이고 있음

성동구: 압구정과 가깝고 접근성이 좋으나 언덕에 위치하고 있는 환경적 특성으로 연식대비 저평가된 가격을 보이기도 하는 지역, 성수의 개발호재가 시세를 견인하고 있음

광진구: 강남과 가까우면서 ‘광남 학군’이 동북권에서는 독보적 입지요소임

동작구: 흑성동은 2급지와 비견할 동네로 강남과 가깝고 연식이 좋을 수록 선호도가 높음

영등포구: 여의도, 당산 생활권을 선호하며 당산과 문래, 영등포의 격차가 큰 편으로 2호선과 9호선이 지나가는 당산이 우선순위임

종로구, 중구: 업무지구 수요가 있으나 아파트가 적어 대단지, 신축, 위치용이성을 기준으로 선호도 형성

강서구: 직장을 가지고 있으면서 마곡이 시세를 견인함

서대문구, 동대문구: 지역 내 뉴타운을 가지고 있으며 도심, 강남으로 접근성이 강북권에서도 괜찮은 편인 지역임, 동대문의 경우 환경개선 가능성이 큰 편임

성북구: 길음 뉴타운인 곳과 그렇지 않은 지역의 선호도 격차가 큰편, 장위 뉴타운 개발이 특징임

관악구: 환경(언덕)은 좋지 않지만 강남과 가까운 가성비 지역

은평구: 3호선을 이용해 강남까지 1시간 정도 걸리는 지역. 교통의 입지 요소가 좋지 않아 연식, 뉴타운의 선호도를 집중적으로 봐야하는 지역

노원구: 중계학군을 제외하고는 독보적 입지 요소를 찾기 어려움

구로구: 신도림(영등포 생활권)제외하고 금천구와 함께 서울 내 선호도가 낮음, 생활권별 거주 만족도 격차가 큰 지역

중랑구: 거주하기 좋은 환경적 요소를 갖춘 동네가 별로 없고, 강남 접근성이 좋지 않은 특징

금천구: 사람들이 거주할 만한 환경적 요소를 갖춘 동네가 별로 없고 언덕이 심해 거주 환경도 좋지 않음, 구디/가디는 수요가 있음

강복구, 도봉구: 서울 안에서도 위치적으로 가장 외곽, 강북구에서는 미아 뉴타운이 언덕이라는 환경적 단점을 어느정도 상쇄하고 있으나 도봉구의 경우 독보적 입지 요소가 없음

#깨

내가 가봤던 지역과 가보지 않은 지역을 설명해 주실 때 내가 이해할 수 있는 정도가 많이 다르다는 걸 깨달아서 강의에서 나오는 지역들을 더 많이 가보는 것이 강의를 더 깊게 이해하는데 도움이 될 수 있다는 생각이 들었음.

조금 더 지나면 투자금이 줄어들지 않을까? 조금 있으면 저점을 잡을 수 있지 않을까 생각하며 망설이다 보면 투자 기회를 잡지 못할 확률이 높아짐.

사람들의 선호도가 높은 특징을 여러 개 가지고 있는 곳이 높은 가치를 가지고 있는 곳임. 금액을 생각하면 모든 특징을 가지고 있을 순 없겠지만 적어도 2개 이상을 가지고 있는 곳을 매수해야 함.

최고의 호재는 싼 가격이기 때문에 가치 대비 싼 곳을 찾는 것이 중요함.

투자금이 비슷한 단지인 경우에는 리스크가 적은 곳을 선택하는 것도 필요

급지가 더 높아도 단지대 단지로 비교했을 땐 더 낮은 급지의 단지가 더 좋은 경우도 있을 수 있기 때문에 급지별로만 생각하는 것이 아니라 단지대 단지로 비교하여 선택해야 함. 서울은 한 판이기 때문에

최고의 선택을 할 순 없겠지만 최선의 선택을 할 수 있도록 노력해야 함.

#적

앞으로 오를지 내릴지, 저점인지 아닌지는 알 수 없으니 지금 상황에서 내가 살 수 있는 가장 좋은 매물을 찾는 것에 집중해야 함. (내가 바꿀 수 없는 것보다 내가 바꿀 수 있는 것에 집중하기)

주식 단타를 하려는 것이 아니니까 비교해서 저평가 된 곳을 찾고 저평가된 아파트가 맞는 가격을 찾아갈 때까지 시간을 가지고 기다리면 됨.

내가 살 수 있는 금액에 들어오는 것과 조금 더 높은 곳을 포함해서 선호도가 높은 특징을 2개 이상 가지고 있는 단지를 골라내기.

매물 협상이 되는 것이 특이한 거고 안 되는 것이 평범한 것이기 때문에 1개의 매물만 협상해서 안 되었네 생각하지 말고 여러 개의 매물을 협상해서 되는 것을 선택하는 방법으로 매물을 봐야 함.

#과제하고 느낀 점

주우이님께서 말씀해 주셨던 서울 25개구를 적어보면서 서울에도 내가 한번도 가지보지 않은 구가 6개나 있다는 것을 처음 알았습니다. 대략적으로 다 알고 있다고 생각했는데 안 보고 그려보니 헷갈리는 구들이 있어서 이번 기회에 서울에 대해 더 알 수 있게 되었습니다!(감사합니다 주우이님🙇)