"7억이 5.5억이 되었습니다" 어떻게 해야할까요?

안녕하세요. 라즈베리입니다.

한 내담자분께서 이런 질문을 하셨습니다.

"조급한 마음에 7억 주고 산 집이 5.5억이 되었습니다.

하락장이 갈아탈 기회라고 하는데 어떻게하면 좋을까요? 이걸 파는게 맞을까요?"

지역마다 차이가 있지만,

지난 집값의 고점은 대개 21년 추석 전후였습니다.

급등하는 집값을 보며

뒤처지면 안되겠다는 마음이 크셨을겁니다.

위 내담자분도 그런 간절한 마음으로 매수하신거구요.

2년 사이 부동산 시장엔 많은 변화가 있었습니다.

이에 대해 제 생각을 말씀드리고자 합니다.

1. 가격이 떨어졌다는건 싸졌다는 의미입니다.

고점 부근에서 샀다면

현재 억 단위로 가격이 하락한 것은 맞습니다.

마음이 쓰라린 일입니다.

하지만 한발짝 물러서서

객관적으로 생각해볼 필요도 있습니다.

가격이 떨어졌다는 건 자산의 가격이 싸졌다는 의미입니다.

싸게사서 비싸게 판다는 원칙에서

저렴해진 자산 = 기회입니다.

그저 떨어졌다는 이유로 매도를 고려하신다면,

어깨에 사서 무릎에 파는 실수를 하게될지도 모릅니다.

우선 첫번째, 하락장에서 가져야할 생각은

자산의 가격이 싸졌으므로

가치가 있는 것이라면 기다린다입니다.

그에 앞서서 여러분의 자산이

시간이 지날수록 가치가 오르는지, 혹은 떨어지는지

반드시 알고 계셔야 합니다. (모른다면 꼭 공부!)

가치가 있는 자산이라면 기다리셔야합니다.

다시 가격을 회복할 가능성이 높기 때문입니다.

시간이 지날수록 가치가 낮아지는 자산이라면

(지방 소형 30년 이상된 구축, 오피스텔, 빌라 등..)

매도도 고민해보시길 바랍니다.

하락장은 좋은 자산을 싸게살 수 있는 기회이기 때문에,

싸게 팔더라도 자산의 질을 높이는 것이 좋을 수 있습니다.

2. 하락장은 갈아타기에 좋은 시기입니다.

부동산 가격은 %로 움직입니다.

상승장을 돌이켜보면

좋은 자산일수록 절대가와 상승률이 높아 많이 올랐습니다.

덜 좋은 자산은 절대가와 상승률이 낮아 덜 올랐습니다.

하락장은 어떤가요? 마찬가지로 %로 떨어집니다.

같은 비율로 하락한다면 좋은 자산이 덜 좋은 자산보다

하락 금액은 더 크기 마련입니다.

예를 한번 볼까요.

상승장 고점 기준으로

4억의 가격차이를 보였던 두단지가

하락장을 거쳐 2억의 가격차이로 좁혀졌습니다.

상승장에선 내걸 팔아도 4억이 더 필요했는데,

하락장에선 2억만 있다면 갈아탈 수 있습니다.

이해가 되시나요?

갈아타기의 원리를 정리하면 이렇습니다.

1) 부동산의 가격은 비율(%)로 움직임

2) 상승장에서는 선호도에 따라 가격 격차가 커짐

3) 하락장에서는 가격 격차가 좁혀짐

4) 즉, 갈아타기는 하락장에서 더 유효함

3. 현금의 힘이 커지는 시기가 오고있습니다.

자, 그러면 무작정 갈아타면 될까요?

그렇진 않습니다.

7억에 매수한 집을 대출 5억을 내서 매수했다고 해볼게요.

그리고 2년간 모은돈은 3천만원입니다.

현재 시세인 5.5억에 매도를 하면 대출 제외 5천만원이 남고,

모은돈 3천만원을 합쳐도 8천만원이 전부입니다.

이 돈으로 다시 대출을 일으켜서 매수하기엔

여전히 영끌이 될 것이며 상급지로 가기도 어렵습니다.

즉, 자산의 대출 비중이 높고 보유 현금이 부족한경우

그리고 가치가 있는 자산이라면 우선은 보유하시는게 맞습니다.

현재 갈아타기에 가장 적합한 사람은 이런 사람입니다.

1. 해당 자산에 대출 비중이 높지 않음

=> 매도 후 의미있는 현금을 쥐게 됨

2. 모은 종잣돈이 어느정도 있음

=> 매도한 금액 + 종잣돈으로 새로운 대출을 일으켜 상급지 이동

위에 해당하는 분이라면 자산 갈아타기를

적극적으로 고려해보시는 것도 좋을 것 같습니다.

*팁1 :

의미가 있는 갈아타기는 자산의 질(퀄리티)이 좋아지는 경우입니다.

비슷한 급의 단지가 아닌, 상급지의 자산으로 갈아타는 것이 맞습니다.

- 지방 : 연식이 더 좋고, 사람들의 선호가 높은 곳

- 수도권 : 입지가 더 좋은 곳

이런 형태가 유의미한 갈아타기가 됩니다.

(옆그레이드는 큰 의미가 없을 수 있습니다)

*팁2 :

지금같은 하락장은 자산의 가격이 싼 시기입니다.

또한 높은 금리로 돈의 가격은 비싼 시기입니다.

죽어도 잊어선 안되는 투자원칙 : '싸게 사서 비싸게 판다'

지금 싼 것 = 자산

지금 비싼 것 = 돈

상승장에서의 100만원과 하락장에서의 100만원은

결코 같지 않습니다.

똑같은 돈으로 다른 자산을 살 수 있기 때문이에요.

돈의 힘이 점점 커지고 있습니다.

그러니 소중한 월급을 더욱 잘 모아야하는 시기입니다.

마치며..

하락장에 다시 마음이 조급해지실 수 있습니다.

기회라고 하는데 어떻게 해야하는지

잘 모른다면요.

꼭 드리고 싶은 말씀은,

여러분이 스스로가 반드시 준비가 되어야 한다는 것입니다.

그래야만 실수를 줄이고, 의미있는 자산 증식을 해나갈 수 있습니다.

부동산 시장이 급변하는 것처럼 느껴지실 수 있습니다.

반대로는 언제든 기회가 올 수 있다는 것입니다.

그러니 꼭 꾸준히 공부를 하셔서 스스로 판단할 수 있는

사람이 되어가셨으면 좋겠습니다.

언제나 응원 드립니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.