"집 사기 전으로 돌아가면 이것만큼은...!!" 내집마련 후회 Best 3

안녕하세요. 라즈베리입니다.

부동산은 '투자재'이기 전에 사람들이 거주하는 필수 '주거재' 입니다.

그래서 부동산에는 다양한 인간군상의 모습이 담겨있습니다.

부동산 사장님, 회사 선후배, 코칭에서 만난 분들, 수강생분들..

사람들을 많이 만나고 인터뷰하다보면 투자에 결정적인 힌트를 얻을 수 있는데요.

이런 '사실수집' 과정을 통해서

사람들이 내집마련하고난 뒤 가장 후회했던 것들을 말씀드려보려고 합니다.

이 글의 목적은 여러분이 이 이야기들을 토대로 더 나은 내집마련을 하는데 도움을 드리기 위함입니다.

그러니 잘 봐주시면 좋겠습니다 :)

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#1

"우리는 너무 우물안 개구리로 살았나봐요"

누구나 태어난 곳이 있고 그렇게 나고 자란 곳에 익숙해지다보면 다른 지역으로 이동하는 것이 쉽지 않습니다.

새로운 환경에 적응하는 일이 어렵기 때문입니다.

꼭 내 삶의 터전을 떠나야할 이유가 있는게 아니라면 더더욱 주거지를 옮겨야겠단 생각이 잘 들지 않습니다.

그러다 시간이 지나 어떤 계기로 다른 지역들과 가격을 비교하다보면

'와 우리가 여기로 갈 수도 있었구나.. 이제 많이 차이나네..'

라는 아쉬움으로 돌아올 때가 있기도 합니다.

과거 신도림 큰 평수와 마포 국민평형 가격이 엇비슷하게 흘렀던 적이 있습니다.

저는 신도림 대형이 아쉬웠단 이야기를 하고 싶은 것이 아닙니다.

(당연히 신도림도 장기보유하셨단 점에서 정말 대단하다고 생각했습니다)

평범한 가정도 한 두번 정도 의미있는 갈아타기를 할 수 있다면 훨씬 더 큰 자산을 만드는데 도움이 된다는걸 말씀드리고 싶은 것입니다.

'에이 당연히 이때 마포로 갔어야지~'

이라고 하기전에 "나라면 예전 마포 모습(지금과는 사뭇다른 비선호 지역 중 하나였습니다) 을 알고서도 이를 감행할 수 있었을까? 이런 용기를 낸 사람들은 어떻게 할 수 있었을까?" 라고 스스로 돌아보았으면 좋겠고,

이런 용기를 낼 수 있었던 사람은 그 행동의 근간이 뭐였을까? 생각해보았으면 좋겠습니다.

#2

"저희 신랑이 산 높고 물 좋은 곳에 살자고해서.. 그냥 그렇게 지내왔어요"

-왜 이렇게 남자들은 자연을 사랑하는가... (물론 저도 남자입니다)

반복하지만 부동산은 거주지이자 투자재입니다.

즉 두가지 관점 모두 고려해서 매매를 결정하는 것이 더 결과가 좋을 가능성이 높다는 의미입니다.

적어도 부동산에서만큼은 내가 아닌 '남'의 관점에서 선택하시는 것이 훨씬 더 좋은 결과를 낼 것입니다.

"내가 살고 싶은 곳"에만 초점이 맞춰져있다면 시간이 지나 아쉬운 선택으로 남을 수 있습니다.

어느 중소도시의 공기좋고 물좋은 곳의 가격입니다. (요즘 기름이 터졌다는데...)

20년 전에도 2.8억이었던 가격이 지금도 2.8억입니다.

"가격이 떨어지진 않았으니 그래도 괜찮은거 아닌가요?"

인플레이션을 고려한다면 20년 전의 2.8억은 지금 적어도 10억 이상의 가치를 지닌다고 생각합니다.

결과적으로는 이 선택은 '잃은 것'이 됩니다.

#3

"형편안에서 제일 좋은 집 마련해서 애키우고 열심히 산다고 살았는데 남은게 왜 집하나 뿐인지 모르겠어요.."

여러분은 내집마련을 고려할 때 후보단지를 어떻게 선정하시나요?

우리 가족이 가고 싶어하는 곳?

사람들이 좋다고 하는 곳?

대출 나오는대로 풀로 땡겨서 제일 좋은 곳?

보통 내집마련할 때 대부분의 사람들은 주택담보대출이라는 모기지론을 이용합니다.

예산은 '현금' + '대출' 이 두 가지의 합으로 구성됩니다.

내집마련 시점에서 현금은 상수이기 때문에 대출이 얼마나 나오느냐에 따라 예산이 결정됩니다.

여기서 여러분들이 반드시 주의해야할 점이 있습니다.

대출은 나오는대로 다 받아도 되는 것이 아니라,

우리 가족이 감당할 수 있는 수준이 어느정도인지 가늠할 수 있어야한다는 점입니다.

특히 모아둔 현금은 아직 부족한데 소득이 높아 대출이 많이 잡히는 분들이 이렇게 판단할 가능성이 높습니다.

굉장히 중요한 부분이니 반복하겠습니다.

대출은 나오는대로 다 받아도 되는 것이 아닙니다.

금리가 다시 오를 수도 있고, 출산으로 소득이 절반으로 줄어들 수도 있고..

불확실한 일이 미래에 다가올 수 있음을 인지하고 보수적으로 잡아야하는 것이 대출금액입니다.

미래를 두려움으로 벌벌떨며 마주하는 비관론이 아니라,

앞으로 어떤 일이든 생길 수 있기에 (코로나를 생각해보세요)

그런 일들에도 잘 버텨내며 장기적 성과를 이룰 수 있는 체력을 이야기하는 것입니다.

꼭 기억하세요. 1주택 포지션에서 과도한 대출은 오히려 독이 될 수 있습니다.

특히 집값이 싸지 않을 때 많은 대출을 일으켜서 집을 마련할 경우엔

결국 심적으로, 재정적으로 어려움을 겪을 가능성이 아주 큽니다.

1주택을 마련하고 현금을 꾸준히 모아나갈 수 있어야만 다음번 상급지로의 갈아타기가 가능하지, 모든 잉여현금이 원리금을 상환하는데 나간다면 결국 이러지도 저러지도 못한 채 1주택만 남게 됩니다.

물론 이 자산 하나가 노후 대비에 큰 역할을 하겠지만 이 작은 차이를 알고 준비한 사람과 그렇지 않은 사람의 차이가 크기에 말씀드립니다.

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# 그래서 내집마련을 준비하는 여러분들이 해야할 일

앞서 3가지 내집마련에서 가장 후회하시는 것들에 대해 말씀드렸습니다.

그리고 여러분들은 이를 반면교사 삼아 이렇게 하셨으면 좋겠습니다.

1) 상급지 모니터링

꼭 넘어가지 않아도 괜찮으니 상급지와의 가격 격차가 어느정도 되는지는 알고 계신 것이 좋습니다.

생각보다 갈아타기가 가능한데도 모르고 계신 경우도 많더라고요.

동남권 :

-강남 -> 송파 -> 분당/강동 -> 하남/구성남/수지

-서초 -> 과천 -> 평촌 -> 산본

서남권 : 양천 -> 동작/영등포 -> 강서/광명 -> 구로 -> 부천

동북권 : 성동/광진 -> 동대문 -> 성북 -> 노도강 -> 의정부

서북권 : 마포 -> 서대문 -> 은평 -> 고양

이와 같은 식으로 서울을 4분면으로 나누신다음 상급지와 하급지간 가격 격차와 흐름을 알고 계시면 도움이 됩니다.

지방도 마찬가지로 지역 내 상급지, 하급지간 가격을 모니터링해보세요.

+팁을 드리자면 서울의 경우 하급지 대형평형보다는 상급지 소형 평형이 장기적으로 성과가 좋을 가능성이 높습니다. 서울은 양질의 땅을 소유하는 것이 중요하기 때문입니다.

2) 사람들 인터뷰해보기

"요즘 내집마련하기에 어디가 좋을까요?"

동네 사람들이나, 회사 사람들 혹은 여러분들이 만나는 사람들에게 물어보세요.

다양한 근거, 이유와 함께 여러 지역들을 소개해줄 것입니다.

그리고 내가 좋아하는 것과 어떤 차이가 있는지 차분히 비교해보세요.

결국 부동산은 대중의 관점을 잘 이해한 사람이 가장 성공확률이 높습니다.

+소위 '욕세권'이라고 불리우는 곳. 특히, 호갱노노나 이런 부동산 커뮤니티의 격전지(?)가 되는 단지들은 장기적으로 괜찮을 가능성이 높습니다ㅎㅎ

3) 형편에 맞는 만큼만 대출을 일으키고 다음 도약을 준비하세요

물론 저도 여러분이 한번에 좋은 곳으로 가셨으면 좋겠습니다.

하지만 대부분은 그렇지 못한 경우가 많습니다.

그러니 '어쩌면 다시 또 이런 기회는 오지 않을지 몰라'라는 생각으로 영끌 수준의 대출을 일으키기보다는 내 예산에 맞는 적정한 수준의 대출로 내집마련하세요. 그리고 그 다음 기회를 기다리세요. 기회는 반드시 옵니다.

어렵겠지만 긴 시각을 갖고 바라볼 필요가 있습니다.

우리의 생애 주기상 내집마련을 하고 갈아탈 기회는 적어도 2회 이상은 올 것입니다.

지금 그리고 다가올 2번의 기회를 어떻게 살리느냐가 결국 자산의 크기를 결정할거에요.

+ 적정한 예산 구하는 법, 대출 팁

1 월 원리금 상환액이 저축액의 50% 내외 수준이면 적정하다. (소득 상승이 기대된다면 조금 더 완화해도 괜찮다)

2 보유 현금에 계산한 대출금을 더해 예산을 산정한다

3 대출은 돈을 빌리는 데 치르는 비용이라고 생각하시면 좋습니다.

그러니 대출 기간은 길수록 좋고 (인플레이션 때문), 초기 상환 금액이 낮을수록 좋습니다(마찬가지로 인플레이션 때문)

4 30년 내내 다 갚으려고 빌리는게 대출이 아닙니다. 적절히 빌려서 쓰고 상환하고 다시 빌려쓰는 유연성도 필요합니다.

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이상으로 내집마련에서 여러분들이 꼭 아셨으면하는 3가지에 대해 말씀드렸습니다.

바야흐로 혼란스러운 부동산 시장입니다.

다시 가격이 고점 가까이 되어 비싼 곳도 있고,

여전히 싼 가격에 내집마련의 절호의 기회인 곳들이 혼재되어 있습니다.

어쩌면 내 인생에서 처음인 억 단위 쇼핑 내집마련이기 때문에 기왕이면 이를 잘 이해하고 행하셨으면 좋겠습니다.

막연히 생각하면 어렵게 느껴지지만 하나씩 배워보다보면 금방 배울 수 있는게 부동산입니다.

"혹시 어떤 강의를 들으면 도움이 될까요?"

라고 물으신다면 저는

'내집마련 기초반' 강의는 꼭 한번 들어보고 결정하셨으면 좋겠다고 말씀드리고 싶습니다. 집은 한 두푼짜리가 아니니까요.

이번 6월 특별 이벤트로 강의 듣기 전 너나위님과의 무료 Q&A 이벤트도 준비되어 있다고 하니

걱정되는 점이나 궁금하신 점이 있으신 분들은 꼭 참여하셔서 후회없는 내집마련 하셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

내집마련에 대한 궁금증 무료 Q&A 라이브로 너나위가 직접 답해드립니다!

(사전알림만 신청하면 바로 질문할 수 있어요! 클릭!)

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