나에게 딱맞는 서울 투자처 찾는 법 (무료 자료 포함)

안녕하세요. 라즈베리입니다.

"서울이 기회라고 하는데 너무 넓고 봐야할게 많은 것 같습니다.

내 투자금에 딱 맞는 지역을 어떻게 찾으면 좋을까요?"

요즘 많은 분들이 가장 궁금해하시는 것 중 하나입니다.

그래서 오늘은 내 상황에 맞는 지역을 쉽게 찾을 수 있는 방법을 소개해드리려고 합니다.

| 서울 투자, 나에게 딱 맞는 지역 찾는 법

준비물 : 부동산지인, 엑셀

1) 부동산지인 사이트에 접속합니다.

2) 로그인하시고 상단의 지역분석 탭으로 들어갑니다.

3) 지역을 '서울'로 골라주세요. (다른 지역이 궁금하시면 똑같이 하시면 됩니다)

4) 아래쪽으로 쭉 내려가시면...

5) 이런 표가 보이실거에요.

6) 왼쪽 최상단 '선택' 이라는 셀부터 오른쪽 최하단까지 쭈욱 드래그를 해줍니다.

그럼 아래와 같은 모습으로 드래그가 되겠죠 ?

7) 이제 미리켜둔 엑셀에 복사&붙여넣기(ctrl+c & ctrl+v)를 합니다

8) 뭔가 좀 복잡해보이죠? 이제 필요없는 것 다 쳐낼거에요.

1. 행정구역(ex. 성동구)
2. 매매, 전세, 전세가율 (가장 오른쪽 3줄)

이 둘을 제외하고 나머진 모두 과감하게 지우시면 되겠습니다.

9) 그리고나서 나름 선도긋고, 색깔을 입혀봅니다.

"행정구역 옆에 숫자는 뭔가요?"

그 지역 내 아파트 갯수입니다. 지우려면 약간의 스킬이 필요한데 그냥 두셔도 무방합니다.

10) 이제 다왔습니다. 마지막으로 우리에게 필요한 수식을 넣습니다.

1.평형별 가격

ㅇ 24평 매매, 전세 = 평당가 * 24

ㅇ 33평 매매, 전세 = 평당가 * 33

2.매매-전세 -> 투자금

ㅇ 24평 투자금 = 24평 매매 - 24평 전세

ㅇ 33평 투자금 = 33평 매매 - 33평 전세

3.전세가율 60% 넘는 곳 붉은 색 표시

"끝났습니다"

| 이제, 본격적으로 나에게 맞는 지역 찾아보기

위 표를 만드셨다면 90% 완성입니다.

이제 내 투자금에 따라 어디를 갈 수 있는지 찾아보면 됩니다.

단, 다음 규칙에 따라서 지역을 찾아보세요.

"투자가능지역

= 20평대, 30평대 중 '투자금 + 1억'에 들어오는 곳"

예를들어

'투자가용금액 2억' 인 분이라면 3억까지 확장하여 지역을 찾습니다.

<도출된 지역>

20평대 : 서대문구이하 모든 지역 (12개구)

30평대 : 은평구 이하 모든 지역 (9개구)

"투자 기준에 맞는 것 중 가장 좋은 것을 한다" 라는 원칙에 따라

이 지역들 중 가장 매매가가 비싼 곳부터 다녀오시면 됩니다.

(참 쉽죠? ㅎㅎ)

"그런데 왜 투자금에 1억을 더해서 지역을 보나요? 나는 당장 그 돈이 없는데.."

"내 투자금으로는 원하는 곳을 갈수는 없네요.. 어떡하죠?"

라는 생각이 드신다면, 이 글을 마저 읽어주시길 바랍니다.

| 현재 서울, 수도권의 매매 상황

# 거래량 반등했단 말 들어보셨나요?

아마 최근까지 꾸준히 모니터링했던 분들은 느끼셨을수도 있는 것,

'좋은 곳들 급매는 좀 빠진 것 같은데?'

아직 거래량이 장기적 평균치에 미치진 못하지만 올해 초 급매들이 많이 소진되면서

상급지, 각 생활권별 대장 아파트의 경우 가격 레벨이 5천, 1억 혹은 그 이상 높아진 곳들이 있습니다.

하지만 비싸졌다는 것은 위험해졌다는 것을 의미하며,

이럴 때일수록 조급하게 달려들어야하지 않아야 합니다.

# 이러다가 영영 날아갈까봐 두려우신가요?

저도 너무 공감 되는 부분입니다.

제가 처음 투자 시작했던 2020년은 서울에 모든 아파트들이 다 날아가는중이었고

더 이상 서울에 내집을 갖지 못할수도 있겠단 생각이 들었던 때이거든요.

하지만 그렇다고 비싼 가격을 치르고, 지금 추격매수하는 것은 투자적으로 올바른 행동이 아닙니다.

송파구에 있는 한 단지입니다.

'2006년 ~ 2016년'

10년의 가격 역사를 살펴보세요.

일정한 방향을 가지고 움직였던 기간보다

한치 앞을 모르고 등락을 거듭하며 움직였던 기간이 더 많았습니다.

이건 다른 단지의 '2016년 ~ 현재까지'의 가격 역사입니다.

상승기이건, 하락기이건 언제나 등락을 거듭하며 움직였던 모습을 볼 수 있습니다.

최근까지도 급락과 급등을 거듭하며, 어느새 전고점에 도달한 가격을 보이네요.

(이런 곳은 위험하다고 위에서 말씀드렸죠?)

# 그런데 여전히 이런 모습을 보이는 단지들도 있어요

위에 보였던 단지와는 차트의 모양이 약간 다르죠?

전저점대비 소폭 반등한 건 사실이나 여전히 전고점 대비 가격이 저렴한 모습입니다.

게다가 최근 거래가 주춤하며 호가도 내려가고 있는게 보입니다.

"여긴 별로인 단지아니에요?"

"서울 평균 이상 급지 & 5년 안된 신축 & 브랜드 대단지"

에서 일어나고 있는 일입니다.

이곳이 별로인지 아닌지는 여러분 판단에 맡기겠습니다.

이렇게 여전히 저렴한 곳들이 있고,

오른 곳들이더라도 다시 싸질 수 있습니다.

# 그리고 앞으로 정해진 것

"2년 후부터 공급되는 아파트 물량이 메말랐다"

이는 누구도 부인할 수 없는 사실입니다.

24~25년 동쪽 권역(강동, 동대문 등)의 국지적인 입주를 지나고나면

26년부턴 '가뭄'이라는 단어가 어울릴정도로 서울에 입주가 부족해집니다.

매매 가격은 절대 예측할 수 없지만

전세 가격은 어느정도 가늠해볼 수 있습니다.

전세는 물가와 동일하기 때문에 수요-공급의 원칙이 통하는 영역입니다.

"입주(공급)가 적다 -> 전세가가 올라갈 가능성이 높다"

"입주(공급)이 많다 -> 전세가가 낮아질 가능성이 높다"

위 두가지 명제 중에 앞으로 우리가 맞이하게 될 상황은 어디에 가까울까요?

아마 전세가가 상승할 가능성이 높습니다.

동시에 투자금 또한 줄어들게 될 수 있습니다.

"전세가가 오를거라고요..?

전세가 매매를 밀어올릴텐데 그럼 지금이라도 얼른 사야하는거 아니에요?"

| 그래서 앞으로 여러분들이 해야할 일

아무리 탁월한 주식이더라도 지나치게 비싼 가격에 사면, 이후 10년동안 회사의 실적이 좋아도 손실을 볼 수 있습니다. <워런버핏>

다시 한번 말씀드리지만

비싼 가격에 사는 것은 그 자산의 가치가 높고 낮음을 떠나서 언제나 현명한 판단이 되지 못합니다.

서울 투자를 준비하시는 분들은

반드시 지금부터 아래와 같이 준비하셔야 합니다.

1) 대안을 만드세요

여러분이 만약 지금 조급한 마음이 드신다면

그 이유는 아마도 '대안이 없어서' 일거에요.

내가 알고있는 단지가 5개인 것과 100개인 것은 차원이 다른 이야기입니다.

그렇다면 우리가 무엇보다 가장 먼저 해야할 1가지는

'대안을 만드는 것' 입니다.

부동산에서 대안은 '아는 지역을 늘린다'를 의미합니다.

여러분이 만약 '광진구'만 알고 그 지역의 단지들만 보고 있다면

위의 표에서 찾은대로 비슷한 입지인 '마포구' '성동구' '양천구'도 내가 잘 아는 지역으로 만들어보세요.

물론 그 과정이 어려울 수 있지만 소중한 종잣돈이 어디에 투입되느냐에 따라

억 단위의 차이가 날수도 있다면..?

아마 여러분이 기울인 노력은 충분히 그 가치 이상을 발휘할거에요.

2) 꾸준히 모니터링하세요

'에이 지금 비싸졌는데.. 무슨 소용이야..'

'지금 투자금으로는 아쉽네..'

라는 마음으로 손놓고 있으시면 아마 앞으로도 그 단지는 영영 내 것이 될 수 없을지도 모릅니다.

매매가는 과거역사에서 본 것처럼 언제든지 출렁일 수 있고,

앞으로 전세가가 상승하기 시작하면 내 투자금으로 생각지도 못했던 곳을 매수할 수도 있습니다.

'에이 나는 안될거야'라고 내려놓은 사람과

'포기하지 않고 찾아보면 기회가 있을거야'라고 꾸준히 지켜보는 사람 중

누가 원하는 결과를 얻게될까요?

지역과 단지의 가치를 먼저 잘 공부해두고,

꾸준히 가격의 움직임을 지켜보며 행동해야만 좋은 투자로 이어질 것입니다.

그러니 최소한

1.월 1회 관심 단지 가격 모니터링

2.시세표 업데이트

을 하면서 시장에 꾸준히 발 담그고 계셨으면 좋겠습니다.

3) 기준에 맞다면 행동하셔도 좋습니다

지금은 좋은 자산을 싸게 살 수 있는 기회입니다.

가격이 충분히 하락했고, 내 투자금 기준에 맞는 곳을 찾으셨다면 행동하셔도 좋습니다.

2021년에는 상상도 하지 못했던 일들이 2024년에 일어났습니다.

앞으로 이런 기회가 오려면 또 얼마나 기다려야할지 모르겠습니다.

(다만 시간의 문제일뿐 기회는 반드시 올겁니다)

그러니 본인이 투자할 수 있는 상황이신분들은 올해가 가장 바삐 움직여야할 때일 것입니다.

| 서울이 처음이고, 여전히 어렵다면

'와 이렇게 별로인 구축 20평대가 이 가격이라고?!'

지방 출신인 제가 서울을 처음 접했을 때 가장 먼저 들었던 생각입니다 ㅎㅎ

그래서 더 어려웠던 것 같아요. 지방이랑도 너무 달라서요.

저도 서울 시장을 공부한지 이제 3년이 넘었습니다.

하지만 지금도 여전히 배울 것들이 많다고 느껴집니다.

위에서 알려드린대로 지역을 선정하고, 열심히 임장하다보면 이전보다 서울을 잘 이해하시게 될거에요.

제가 가공한 자료를 함께 첨부합니다. 직접해보셔도 좋고, 이걸 쓰셔도 됩니다.

이 글이 여러분에게 딱 맞는 지역을 찾는데 도움이 되면 좋겠습니다.

그래도 여전히 어렵고,

해결되지 않는 부분이 있다면

'서울투자기초반' 강의를 수강해보시길 추천드립니다.

여러분의 성공적인 투자를 언제나 응원합니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.