✅아파트명 분당구 분당동 샛별 라이프 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 S
판교를 품고 있으며 분당자체에도 네이버, 두산,sk등의 대기업이 쟁쟁하게 위치함.
2. 교통 A
배후 업무지구는 강남과 판교임.
강남43/ 여의도 1시간 21분/시청 58분(버스) 등 (강남까지 자차로는 42분 소요)
서현역, 수내역 중간에 위치하여 역까지의 도보는 살짝 어려워 보임.
3.학군 S
수내중 단일학군 96.2% 특목고 진학률 5.5%의 전국 명문학교임.
참고: 샛별라이프&우방의 경우 수내중 단일 학군인 반면
샛별 삼부와 동성은 수내중, 샛별중 공동 학군인 것이 선호도에 약간의 영향 있어보임.
4. 환경 C
마트, 종합병원 등이 1KM내에 있지는 않음.
서현역 상권, 수내학원가 등을 최근접은 아니지만 이용할 수 있음.
분당 중앙공원 바로 뒷부분에 위치하였으며 법정동은 분당동이지만 수내동&서현동과 같은 생활권임.
마트 갯수 등의 정량적 평가는 C이나 균질성이 좋고, 수내, 서현, 정자의 중간이라 절대 나쁘다고 볼 수 없음.
5. 공급 SSS
25,26,27년 모두 적정공급량보다 한참 부족함.
그나마 공급이 들어오는 27년의 경우 구성남쪽이나 신혼희망타운(복정)이고, 수요 아래임. 공급으로 인한 문제는 없다고 판단됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
본 아파트의 최고의 투자 타이밍은 2023년 1년 간이었다.
1년 동안 10억 초반의 매매가를 형성하며 기다려 주던 아파트. 전세가가 5억 초반이었기 때문에 투자금이 5억 정도 든다. 현재는 신속통합 통과로 인해 네이버 호가는 전고점을 회복하였다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 놉. 현재 전고점을 거의 회복하였다.
2) 환금성 : 예스. 잘 팔리고, 전세도 잘 나가고.
3) 수익률 : 놉. 현재 매매 13.5/전세6.5로 투자금 7억이다.
7억을 들여 투자를 하고 5년간 수익률 100%로 7억이 더 오른다면(연간 20%) 20.5억이 되어야 한다.
현재 상록우성이 17억, 정자동 파크뷰가 20억이다. 어렵다.
4) 원금보존 : 놉
전세가율 50%이사, 전고점 회복
5) 리스크 대비: 놉 잔금대비 안됨. 분담금 부담 어려움.
나의 투자 결론 : 재건축이 끝나면 여기 살고 싶다.
분당중앙공원이 보이는 내 꿈의 아파트가 될 수도 있겠다는 생각이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 임장하면서 이런 단지를 유심히, 잘 찾아야 한다는 생각을 했다. 완전 좋은 수내역 근처, 서현역 근처, 정자역 대장만 있는게 아니다. 약간은 아쉽지만 그 생활권을 공유하는 곳. 사람들이 그런 좋은 1등에만 살 수는 없고, 살아야 할 필요성은 반드시 있는 것. 그 동네에서 대장은 아닐 지라도 돈은 벌어다 줄 수 있는 그런 곳.
- 이런 고퀄의 단지의 경우 매매와 전세가 쉽게 붙지 않기 때문에 붙는 기회가 있다면 정말 황금기인거고 10억대에서(전고점 대비 25%하락) 잡는다면 그건 다음 시장의 바닥, 가격상으로는 전시장과 현시장의 허리에서 잡은 아주 잘한 선택이라고 본다. 그 정도 가격에서 실거주로 들어온 사람은 진정 위너이다.
- 나 또한 분당에 꼭 살아보고 싶은 사람으로 이런 단지는 기회가 왔을 때 꼭 사고 싶다. 23년 1년간 줬던 그 기회처럼. 그리고 생각보다 오랫동안 하락했던 시기가 있던 것에 놀랐다. 조심하고 반성한 것이 역세권, 내가 여기학원까지 좋은 찐학군지 등 정말 좋은 곳만 보느라 약간 아쉬운 여기가 좋은 걸 인지한 것은 신속통합이 통과되고 난 이후였다는 생각이 든다. 호재를 보고 나서야 어라? 하는. 호재보다 가치를 보는 연습을 할 것.
수요가 탄탄한 곳의 의미가 여기이다. 교통이 다른 단지보다 살짝 안 좋아도 학군 수요가 항시 대기하고 있으며
좋은 동네 바로 옆이어서 가성비 있게 누릴 수 있는 곳. 끊임없이 사람들이 살고 싶어하는 곳 말이다. 수요의 관점을 생각해보게 한다.
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