안녕하세요. 

자식에게 떳떳하기 위해 투자자의 길을 걷는 쿳쥐입니다. 

오늘 오전에 2년 전, 23년 11월에 뿌려놓은 지방 1호기 매도 계약서를  작성하였습니다. 

11월에 잔금을 받아야 마무리가 되지만 모든 복기는 기억이 생생할 때 하는 것이 가장 좋을 것 같아 

집에 들어가기 전에 기록으로 남겨두려고 스카에 앉았습니다. 

오늘 계약서를 작성하면서 많은 생각이 교차했고, 아쉬움이 있었습니다. 

이러한 것들을 정리해 놓지 않으면 다음에 또 같은 실수를 할 것 같더라구요^^ 

그리고 지방이, 또는 소액투자가 정말 돈이 될까?라는 생각을 하는 많은 월부의 동료들에게 

저의 작은 경험이 힘이 될 수 있지 않을까 합니다. 

저 또한 지방 중소도시에 1호기의 씨앗을 심으면서 

srt비용은 나오려나…

노력 대비 결과가 너무 작지 않을까…

더 많이 벌 수 있는 곳이 있을 것 같은데…

이것저것 다 떼고 나면 돈은 되려나…

돈 모으고 쪼끔 더 좋은거 하는게 좋지 않으려나…

왜 이렇게 더디게 오르나…

별 생각을 다 했던 것 같아요. 

그리고 이렇게 매도까지 끝내고 나니 

정말 희한하고, 신기한 것이 

저는 2023년에 매매와 전세 차이로 4천만원으로 투자했고, 2년 만인 2025년에 1억을 만들었습니다. 

아무리 생각해도 왜 이렇게 많아졌지…이상하다 싶은데…

제 종잣돈은 4천만원에서 1억이 되었습니다. 

[4천만원이 1억이 된 기적의 과정]

2023년 11월에 투자 당시 

제가 남편 몰래 모아놓은 4천만원은 투자 당시 딱 보유현금이었습니다. 

닥닥 긁어 모은 비상금으로 매전갭을 만들었습니다. 

그렇게 만든 돈으로 공급이 없어 안전하다는 중소도시에 3.1억/전세 2.7억의 투자를 했습니다. 

그리고 취득세, 중개수수료, 수리비, 중간의 이벤트 비용 등의 부대비용은  그 때 그 때 모으는 돈, 

혹은 마통에서 끌어다 쓰고 다음 달에 갚고 그렇게 땜빵을 하였습니다. (너무 설명이 리얼하지요…^^;;;)

그렇게 1호기의 취득 및 유지에 부대비용이 대략 1500만원 들었습니다. 

그리고 저는 이 1호기를 35,150만원에 매도 계약서를 썼습니다. 

35,150만원-31,000만원=4,150만원

약 4천만원으로 계산을 하면 

4천만원-양도세 500만원 -이미쓴 부대비용 1500만원 =2천만원

2년동안 4천만원을 넣어서 순수익으로 2천만원을 벌었으니까 50%, 연간 25%의 수익률이네요. 

이렇게 생각하면 

아이고,,,2천 벌라고 용썼다 쿳쥐야…

이럴 수도 있는데요…

(물론 2천이 내가 뼈를 갈아넣어도 못받는 성과급보다 큽니다…..^^;;;)

이게  7500만원으로 튀어나오더라구요. 

 내가 번 돈은 고작(?)2천만원이지만 부대비용은 이미 다 지불되었고, 

내가 처음에 넣은 4천만원이 더해지니까요. 

이게 약간 조삼모사같다면 그럴 수도 있겠지만 저는 이걸 직접 경험하니까 정말 너무 놀라웠습니다. 

돈이 뭉쳐있으니 힘이 더 세졌습니다. 

거기에 제가 또 사부작사부작 모은 돈 2500만원이 합쳐져서 2025년에 1억이 만들어지게 되었습니다. 

4천만원이던 제 종잣돈은 2년 전에는 지방 중소도시만이 가능했지만 딱 2년이 지난 지금 1억이 되어 수도권을 바라 볼 수 있게 힘이 세져서 왔어요. 친구 손 붙잡고 왔네요~ 

가계약금 들어오면서 동시에 이 종잣돈 계산을 하는데 

아무리 다시 계산하고, 생각해봐도 너무 놀라운거예요. 2년만에 1억이 만들어졌다는 사실이요. 

그리고 제가 배운 것이 돈이 구른다는 말의 의미였습니다. 

2023년 제 통장의 4천만원은 잠자는 돈이었습니다. 

그 돈을 “꾹꾹 뭉쳐 모아서” 보태 보태고 투자를 하니, 한바퀴가 굴러서 

1억이 되었습니다. 

아, 이게 돈을 굴린다는 의미구나. 

[매도의 과정] 

월부 방식의 투자 물건을 매도 한 것은 처음이어서 과정이 정말 걱정되었습니다. 

그리고 매도의 과정과, 해보니 아쉬운 점에 대한 복기를 해보려고 합니다. 

1. 세입자에게 매도 의사 물어보기와 부동산에 내 놓기(6개월 전) 

   저는 4개월 전에만 내 놓아도 충분하지 않을까? 너무 빨리 내 놓으면 더 싸게 팔아야 하는거 아닐까? 하고 생각했는데 지난 실전반에서 튜터님께서 세입자에게도 준비할 시간이 있어야 한다고 6개월 쯤에는 이야기를 해야 한다고 하셨어요~ 근데 세입자도 4개월보다 많이 남아 연락해도 오히려 고마워하시더라구요. 서로 조율하고 생각할 시간도 충분했구요. 

    

2. 부동산에 세입자 연락처와 집정보 전화로 이야기 하고, 부사님께 문자로 보내놓기(4군데)

   저는 다행히 세입자가 만기에 맞춰 나가신다고 하셔서 만삭이심에도 집도 잘 보여주시고, 협조적이셨습니다. 

   나중에 알고 보니 많이 보여주셨더라구요. 이 때 세입자에게 나가는 일정은 매도 후에 잡을 수 있도록 부탁한다는 이야기를 해 놓아야 합니다. 워낙 매물이 없는 동네라 4군데만 내놓았습니다. 

    

3. 매도에서. 

   저는 남편 말대로 당근도 항상 가장 저렴한 가격에 파는 거래와 협상에 참 취약한 사람입니다. 이번에도 그렇습니다. 남편이 조금만 더 기다려 보자는데 저는 사람 있을 때 팔아야 한다고 그냥 매도계약을 했어요. 그런데 

   후회는 없습니다. 지금 못 팔면 자칫 또 2년을 기다려야 하고 저는 2-300 더 받는거 기다리는 것보다 제가 눈여겨 보는 수도권에서 2-300더 싼 집을 찾아서 자산을 옮기려고 하니까요. 

   그리고 이번이 4번째 매도인데(월부전에 사고 친 빌라, 저 북쪽의 또 사고친 아파트, 실거주집까지)

    매도하면서 느낀점이 내가 생각했을 때 약간 아쉽다. 하는 가격이라도 

   손님이 있을 때 적극적으로 파는게 낫다 하는 것이었습니다. 

    

4. 배운 것

   그리고 저는 전세 레버리지 투자를 하는 우리가 2년을 기준으로 생각하면 안되겠다.

   적어도 세입자 계약갱신청구권을 고려해 4년은 보유한다는 가정으로 생각해야겠다 하는 것을 배웠습니다. 

   다행히 나가시는 세입자였지만 만약 세입자가 마음을 바꾸어 더 살겠다 한다면 

   -내가 실거주하거나, 

   -실거주자한테 6개월 전에 팔거나

   할 경우에만 집을 팔 수가 있는데 6개월 전에 미리 사 놓는 매수인은 매우 드물고, 난 실거주가 안되구요. 

   미리 사놓는 분에게 매도하려 해도 세입자가 갱신권 쓴다고 하면 답 없구요. 

   더 최악은 만약 세입자가 집을 안 보여준다고 하면 어떤 방법도 소용이 없다는 것입니다. 

   본인의 임차인 지위가 흔들리는게 싫다면 충분히 안 보여줄 수도 있겠구나, 

   그러면 강제로 2년을 더 전세 줘야겠구나…

   그래서 저는 모든 투자는 2년에 딱 맞춰서 계산하는게 아니라 4년으로 여유를 생각하고 계획을 세우는 것이 

   지금으로서는 더 나을 수도 있겠다는 생각을 했습니다. 

아쉬운 점은요… 

1. 전세 계약서에 “퇴거일은 협의하여 결정한다”는 문구가 없었더라구요. 집보여주기에 협조한다는 문구는 있었는데. 

   세입자가 이사가실 집 날짜를 딱 정해 놓고 오시는 바람에(집 내놓으면서 구두로 이야기 드리긴 했으나…)

   식겁했드랬습니다. 전세퇴거대출로도 안되는지라…ㅠㅡㅠ 다행히 매도자의 날짜가 가능했습니다. 

    

2. 부동산에 제 마음 속 가격을 말해버렸습니다. 부동산 사장님을 너무 띄엄띄엄 봤었나봐요. 

   이미 이 정도 생각한다 말한 가격이 있으니 부사님도 그 가격을 기준으로 매수측과 협상을 해주시더라요. 

   그냥 내가 생각한 가격에 내 놓고 천천히 시장 상황을 보면서 대처해도 되었을텐데…하는 아쉬움이 남습니다. 

    

3. 매도에 소극적으로 대처하고 있던 제 행동이 가장 아쉬움이 남습니다. 

   제 물건이 지방의 동향이어서 저는 제 물건의 단점을 너무 크게 생각하고 있었던 것 같아요. 

   그러면서 나온 매도 물건도 미처 파악하고 있지 않았습니다. (바쁘지도 않았으면서…)

   그러니 매수콜이 들어왔을 때 어버버 했어요.( 알고보니 그 단지에 입주 가능한 물건이 제 것 밖에 없었더랬습니다)그러다 보니 협상의 과정에서 적극적으로 하지 못했어요. 이러다가 안 한다고 하면 어쩌지 하는 생각으로요. 

    

   매수 진행을 하며 실전반 튜터님인 긍정튜터님께서 저에게 주신 말씀에 머리가 뎅하였어요. 

최소 협상의 과정을 거쳐야 한다. 

최소 협상의 과정…

최.소.

1호기 때도 충분한 인풋을 들이지 못했던 것이 최소 노력을 충족하지 못한 것은 아닌지 …

2호기에서도 투자자로서 해야 할 최소한의 과정을 여러 이유로 생략한 것은 아닌지 …

이번 1호기 매도에서도 최소 노력의 과정을 거쳤는지 많은 반성이 되었습니다. 

투자자라면 

이제 3년차 투자자라면 

최소 과정을 반드시 거쳐야 함을, 

내 마음대로, 내가 바쁘다고 힘들다고 생략하는 것은

 내 성장에도 도움이 되지 않음을 배웠습니다. 

최소 과정, 후회하지 않을 투자자의 최소한의 과정

앞으로의 계획 

단 한 번도 가져보지 못한 1억이라는 돈이 통장에 찍히게 되었습니다. (잔금까지 기간은 좀 남았지만…쿨럭…^^;;)

그렇게 4천만원이 한번 재주를 넘어 1억이 되었고, 저는 이 1억을 다시 수도권 외곽이지만 나에게 알을 낳아줄 수 있는 곳으로 보내려고 합니다. 4천 넣어서 1억이 되었으니, 이제는 1억 넣어서 3억은 만들 수 있을 것 같습니다. 

더 크게 구를 수 있을 것 같아요. 

이 여름 더 업그레이드 된 직원을 고용하기 위해 발바닥에 땀나게 매임을 해보려고 합니다. 

최소 과정, 후회하지 않을 과정을 위해 

다음 갈아끼울 수도권 집은 매임을 적어도 100개는 해보고 선택해 보겠습니다. 

이제는 후회하지 않는 과정을 해야 할 때가 온 것 같습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

다음엔 수도권 매수 이야기로 복기글 들고 올께요~~~