서투기 19기 19조 이선장 _ 1강 후기

지금은 너무나도 좋은기회다, 서울에서 평균아파트 3채정도 살 수 있으면

순자산 10억은 달성 할 수 있다

→ 서울 아파트 3채를 목표로 독/감/임/투 를 진행해야겠다 (우선 1채부터)

가치성장투자/소액투자 _ 두가지 모두 좋은물건을 사는 것이다

현재기준으로 가치성장투자가 유리하다

→ 서울시장이 현재로 유지된다면 먼저 가치성장투자를 하는 것을 목표로 삼아야겠다

     서울시장이 변화한다면 소액투자를 고민해봐야할 듯하다

매매거래가 작고, 전세거래가 잘 될 때 투자하기 좋다

서울 평균 거래량 6500건 정도

→ 서울 평균거래량이 낮아지고 매매도 주춤할때 , 그리고 전세거래가 증가할때 투자를 진행해야겠다

     전세가는 높게 맞출 수 있고 , 전세 빼기유리할 듯 

     다만 그 전에 내 앞마당을 높여서 시기를 기다려겠다

강남이 오르고 노원까지 오르는데 1년~1년반정도 걸린다

 → 내 투자금에 맞는 급지만 보는것이 아닌 상급지/하급지 모두 앞마당으로 만들어

     해당 시기에 가장 좋은 투자를 진행하자!

현재 실행해야 할 투자 전략
많이오른 아파트 추격 매수 X
전고점 근처의 아파트 매수 X
서울 내 덜 올라서 싸고 사람들이 좋아하는 모든 아파트가 투자 대상
(구축포함, 4급지 이상 우선 투자)

→ 4급지이상 모든 급지를 앞마당으로 만들어보자!

소액투자해야할 때가온다 - 집채수를 늘릴 수 있을때
취득세 종부세(임대사업자제도) 완화될때 - 다주택자로 갈 수 있다
현재는 가치성장투자가 필요할 때다

→ 소액투자/가치성장투자 모두 필요하나 시기별로 투자방법이 다른 듯 하다

    현재는 가치성장투자를 목표로 공부하자

가치성장투자 - 팔지 않을 물건을 매수한다 (입지독점성)
투자금이 많이들어갈지라도 더 좋은 물건에 투자한다
전세상승에 따라 투자금을 회수하는 전략을 사용
(주우이님 - 수도권아파트 중 1채만 역전세 맞아봄)

→ 수도권 역전세가 많이없다고 하지만 어떻게 대비해야할까

   5% 증액 , 공급 사전 대비 , 현금보유?

서울집 대부분집이 10년있으면 매매/전세 2배정도된다
똘똘한 한채
_ 전세가율 높은시기가 짧다 (6개월~1년 내외) _ 타이밍잡기어려움,쌀때사자
_ 기본투자금이 상대적으로 많이 들어감 (투자금회수 10년이상갈수도..)
_ 상승 임팩트가 크나 , 매매가 올라가있는 상황에서는 매도하기 어렵다
  규제로 인함 -> 꼭지에서 팔 수 없다
10년에 역전세 1~2번은 맞는다. 대응해야한다

→ 역전세를 항상 생각하면서 투자하자 , 무조건 발생한다 생각하고 나의 Risk 대비책을 마련해두자

저축액이 낮을경우
적극적으로 지방투자를 하거나 전세상승분 생길때까지 저축->수도권투자
→ 자본금이 줄어들 경우 지방투자/수도권 소액투자로 넘어가야 할 듯하다

소액투자의 현실화 _________
평균적으로 전세가율이 10%오르는데 2년이 걸린다
전세가율오를 때를 대비해서 공부해야한다 (15년 시장)

→ 전세가율오를 때 대비해서 앞마당 만들고 투자를 하자!

현재시장에서 조심해야할 부분
전세가가높아지고 전세가율이 높아지면
투자자들이 몰려든다
투자자들이 한번에 몰려들면 전세가는 다시 떨어진다
내가 투자한 물건의 전세를 뺴기 어렵거나 가격을 너무 낮추어야한다
매매100개 전세 1개 인 경우에서 투자를 진행하면 후 상황 대비

→ 투자하기 좋은시기는 모두가 알 것이다. 투자좋은시기에 내가 투자할 때

    전세를 어떻게 뺄지 사전에 고민해놓자, 투자자가 몰린다면 전세가가 떨어져 전세맞추기가 어려울거다