[열기82기 3빡하게 임장하고 8십억 달성하조 딩동댕2] 동작구 사당동 사당자이 수익률보고서

안녕하세요~

투자, 인생 2가지 정답을 찾고 있는

딩동댕2입니다!

수익률보고서 과제 작성해보겠습니다!

✅아파트명

동작구 사당동 사당자이 (99,719)

✅위치(지도)

사당자이는 사당역과 숭실대입구역 사이에 있는 외곽에 있는 단지.

주변 환경이 빌라이고 주변이 언덕이라 거주환경이 많이 아쉬운 단지.

✅입지평가

1. 직장 - B (베드타운)

동작구 내 종사자수는 10.9만명, 사업체수는 2.3만개 정도.

서울의 대표 3대 업무지구에 비해선 현저히 적은 수치.

동작구는 직주근접의 도시가 아닌, 교통이 중요한 베드타운이라 할 수 있다.

*3대업무지구 직장 규모

강남3구(강남,서초,송파) - 168.9만명

여의도 - 43.5만명

도심(종로,중구) - 66.1만명

구디가디 - 49.6만명

2. 교통 - A- (강남30분대, 버스이용)

사당자이가 속해있는 생활권은 강남 출퇴근 수요가 가장 많고, 그 다음 여의도, 도심 업무지구 수요가 있는 곳.

(구디가디가 있겠지만 상대적으로 규모, 소득수준면에서 차이가 난다)

강남역 28분 (버스이용, 도보이용 어려움) 

여의도역 47분 (버스이용)

시청역 48분 (버스이용)

상대적으로 외곽에 있어 버스를 반드시 이용해야하긴 하지만,

버스 이용시 강남 출퇴근 30분 ± a 걸린다…. ㅎㅎ 

역시 위치가 깡패… 동작내에서 아무리 외져도 30분대로 강남 갈 수 있다.

3.학군 C (신남성초, 상도중)

사당자이는 서울신남성초가 코 앞에 있고, 바로 옆에 상도중 (83.6%, 특목고 2명)이 있다.

신남성초의 경우 주변 빌라 단지에 거주하고 있는 가구와 같이 가다보니

애초에 선호 초등학교가 아니고, 따라서 학생수도 매우 적다.

그나마 옆에 있는 상도중의 학업성취도가 동작구 내에선 나쁘지 않지만, 선호학교라 할 수 없다.

학군으로 이사올 곳은 전혀 아니다.

4. 환경

사당자이 주변은 빌라단지가 대부분으로 환경 자체가 좋지 않다.

물론 대단지 신축인 롯데캐슬이 옆에 들어와서 그나마 나아지긴 했지만, 

여전히 외지고 언덕에 있고 인적이 드문 곳에 위치해 있다.

동작구 자체 인프라가 원래 부족하기도 한데,

그 중에서도 외곽에 있는 단지다보니 인프라가 매우 부족하다. 

5. 공급

동작구 내 공급은 24년에 상도푸르지오클라베뉴 (24,771) 가 입주하면서 전세는 많이 해소된 상황.

물론, 사당동과 상도동은 어느 정도 수요가 나뉘기도 하고, 상도푸르지오클라베뉴 단지 자체가 상도동 안에서도 외곽이고 나홀로 신축이라 선호도가 매우 떨어진다. 따라서, 큰 영향은 없을 것.

25년 이후에는 봉천동의 힐스테이트관악센트시엘(25,997)이 25년1월에 입주하면서 현재 전세매물 쌓여있다. 해당 단지가 5억초반으로 전세가 형성되어있다. 전세 매물 252개. 

다만, 그 이후에는 영향권 밖인 공급이 많기 때문에 내년초 봉천동 전세 매물만 해소되는 것을 확인하고 들어가면 될 것. 현재는 전세가 잘 안빠질 것.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매수 시, -34% 하락, 1.3억 손실

5년 내 저점 매수 시, 36% 상승, 1.1억 이익

최고전세가율(87%, 4880만원)으로 매수 시, 112%, 4.3억의 이익.

싸게 사면 버는 것이고, 비싸게 사면 강제 존버…

그러나, 최고전세가율 즉 5천만원 투자금 이내로 16년 중순에 매수했다면

해당 단지로만 4.3억의 시세도 달성하고, 수익률도 112% 달성할 수 있다.

동작구 내에서 외곽이더라도 결국은 싸게 사고, 적은 투자금으로 투자할 수 있는 것이 중요하다.

✅현장사진

단지 자체는 구축 치고는 관리 상태 나쁘지 않다.

다만, 주변환경이 언덕에다 그저 빌라….

인적이 드물고, 어르신들이 많이 보인다.

환경적으로 많이 아쉬운 단지.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 전고 9.3억 대비 현 매매가 8억은 약 14% 하락한 수치로, 충분히 절대가적으로는 싸보인다.
• 현재 앞마당 7~8억대 물건

~ 성남 분당구 야탑동 목련마을한일 33p 8.5/5.3 (버스,지하철환승1 강남역 48분)

~ 성남 중원구 여수동 산들마을 25p 8.4/6.0 (버스,지하철환승1 강남역 48분)

~ 서대문구 홍제동 인왕산현대 25p 7.3/4.3 (환승1, 강남역 48)

• 지금 싼 물건들이 많이 있는데, 사실 다 저평가되어있다. 다만, 입지 가치로만 보면 교통 측면에서 사당자이가 더 좋아보인다. 단, 생활권 내 선호도가 많이 떨어지기 떄문에 싸게 사는 것이 매우 중요해보인다. 최소 3천 네고하기!! 

2) 환금성 

• 생활권 내 외곽이고 비역세권으로, 선호도가 떨어지는 단지이나 서울 전체로 보면 가치가 있는 단지. 주변 단지들과 전세가 잘 비교해서 들어가야할 것.
• 세대수는 719세대로 세대수 많은 편. 

3) 수익률 

• 투자금 대비 수익률 = (9.3억-8.0억) / (8.0억-4.7억) = 39% 수익률 (1.3억 수익)
• → 3천만원 네고, 전세 5억 셋팅 시, 수익률 = (9.3억-7.7억) / (7.7억-5.0억) = 59% 수익률 (1.6억 수익)
• 현재 전세가율 58%에서 65%까지 전세가율 높인다면 충분히 수익률 높은 투자를 할 수 있다.
• 현재 시장 상황이 안좋은만큼 네고를 충분히 하고, 공급물량 해소되는 것을 보면서 들어간다면 셋팅 가능!

4) 원금보존 

• 현재 싸늘한 겨울과 같은 시장.
• 동작구 내에서 선호 생활권이지만 비선호 외곽 구축이지만, 강남까지 30분 이내로 갈 수 있어 입지적으로는 좋다.
• 현재 전세가 자체가 공급으로 인해 일시적으로 눌렸기 떄문에 전세가 자체는 싸다 생각. 5억에 맞출 수 있다면 충분히 메리트 있다. (전세 최고가 6억)
• 현 시세 대비 싸게 산다면 싸다 생각… 경기 4급지 신축이 7억후반인데 그 정도랑 비슷한 수준이면 입지 좋은 동작구가 추후 시세 차익면에서 낫다.

5) 리스크 대비

• 잔금은 어려우나, 세낀 것 혹은 주전세 물건으로 진행한다면 잔금 리스크 헷지가능.
• 현재 공급으로 인해 다소 전세가 눌려있으나 (봉천동 신축 전세 5억초반) 추후 해소되거나 세낀 물건을 산다면 추후 공급이 없기 때문에 역전세 걱정은 없다.

나의 투자 결론 : 투자금 범위에 들어온다면 투자 가능!!! 단, 3천 이상 네고하기!

✅ 작성하면서 느낀점 

머리로 아는 것과 수익률분석하면서 단지의 가치를 직접 써보는 것은 확연히 다르다는 것을 느꼈습니다. 입지가치, 저환수원리를 찾아보며 잃지 않는 투자의 기준을 다시 한번 생각하게 됩니다.