저평가, 원금 보전, 환금성, 수익성, 리스크 관리

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소
* 장기의 영향을 주는 것 
   부동산 가치 = 수요 + 공급 
   수요: 직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드, 호재 
   공급: 입지독점성,

*장기(숲)
1. 물가
2. 통화량
3. 나라의 경기
(경상수지 보자)
4. 수요와 입지
5. 입지독점성

*단기(나무)
1. 가치 저평가 여부
(가치>가격)
2. 매수(매도)심리
3.입주 물량(공급)
4. 투자 기준

1.경제위기에 부자가 나온다. 
2.절대 하락과 절대 상승은 없다.

3.전세가격은 장기적으로 오른다. (중간에 역전세도 온다.)

4.입주 물량 많으면 전세가격 빠진다. 

투자를 잘하는 사람은 원칙이 있고, 투자를 못하는 사람은 감정으로 한다.

투기꾼 vs 투자자
투기꾼
- 감정에 따라 투자(투자대상을 모름)
- 타인에게 의지
- 결과만 중요
-투자의 리스크와 성과를 모름

투자자
-원칙에 따라 투자(투자 대상 알고 있음)
- 투자는 self
- 과정, 결과 둘 다 중요
(실력=돈)
- 투자의 리스크와 성과를 알고 투자

투자의 원칙은 무엇인가?
1. 저평가 되었는가. 
(매매가격 적정한가? 비교평가!

2. 환금성
(이것을 다시 현금으로 바꿀 수 있는가)
(전세, 월세 나가지 않으면 엄청 힘듦)
(한 번 잘 못 사면, 평생 힘들다.)

3. 수익율
(투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?)
수익률= 수익금/투자금(매매가-전세가) 
72법칙 
내 원금이 2배 되는 기간
(72/3%=24년)
적정목표 수익률 : 잃지 않는 것 
투자 2년차 : 10%

무엇을 투자하는 것이 아닌 내 실력은?

내실력: 10년 동안 수익률

돈>시간: 서울, 돈<시간: 지방

수익률 높이는 법
중수: 환급성 중요, 고수: 수익 중요
좋은 타이밍
수익률, 수익 둘 다 중요
인내(투자시장, 가치 신뢰)
(가치를 보고 믿어라!)
(원칙을 믿어라) 
(투자시장을 믿어라)

4.원금 보존 꼭 하자

최악은 손실은 무엇인지 생각하자
(ex 일산예시) 
- 최악의 상황에서 이 물건을 얼마난 떨어질까?
- 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?
- 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?
- 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
- 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?
- 이 물건은 단기 입주물량은 적정하가?

5. 리스크 관리
조급합X 무지X 탐욕 = 좌절과 상처

1) 원금 보전 1원칙
- 원금 잃지 말아라
2) 원금 보전 2원칙
- 입지 독점성을 가져야 하고, 입주 물량이 적어야 한다. 
3) 시세차익 부동산의 리스크
- 역전세
- 대량 공급 
- 급격한 전세 상승 
- 언제 올지 모르는 상승시기

리스크 헷지
- 적은 갭X(전세금 욕심X)
- 입주물량(3년 내), 입지독점성 
- 무리한 전세가X, 전세금5% 상승, 전세 보증금 전체 5~10% 보유
- 모른다(길게), 고정적인 수입(급여) 필요  

4번째 강의
1)전문가들도 틀린다. 
2) 미래 걱정하는 것보다는 잘 대응하는 것을 생각하자 
3)사람이 할 수 있는 것 vs 없는 것 구분하기
4)내가 할 수 있는 것 vs 없는 것 구분하기 
5) 시장전망을 하는 건 불가능 
6) 상승 할 때 시나리오 vs 하락 할때 시나리오 파악하기
7) 나는 수익을 얻을 수 있는가? vs 나의 자산은 안전한가? 파악하기 
8) 운이 중요한 것이 아니라 실력이 중요하다. 
9) 은행 망하면 나라 망한다.
10) 혼란스러울때 기회가 될 수도 있다.ex)한국 탄핵, 누수 사건
11) 빌라는 서울만 사라, 오피스텔은 상장폐지에 가깝다(거의 안팔린다.)

12. 부동산 가치= 토지가+건물가
(토지가는 수요와 공급에 따라 다른다.)
(건물가는 시간 지나면 떨어진다.)
13. 싸게 사서 비싸게 팔아라
(싸게-저평가 파악)
(사서-직접 실행)
(비싸게-가치가 있는 것)
(판다- 환급성이 있다.)

14. 용적률 낮은 것을 사라!
(180% 미만을 사라)

** 저,원,환,수,리 
[저평가, 원금 보전, 환금성, 수익성, 리스크 관리]

10억 달성 하신분들 하락장 인내를 잘한다.

궁금한 점: 전세 받고, 매매하냐? 매매하고 전세 내냐?

대출 비율은 어느정도?

처음에는 완벽주의가 아니라 완료주의로 가야한다. 
(신입사원이 완벽할 수 없다.)

언젠가 반드시 실패한다. 그것을 견딜 수 있는지 항상 자신에게 물어보자