동작구 래미안트윈파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 39조 라일란]

✅아파트명

래미안트윈파크 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 동작구 종사자수 106,159

2. 교통

 강남역 35분/여의도  14분/시청역 28분

3.학군

 동양중 80%

 여의도중 90% (그러나 여의도중은 영등포구로 다른 구에 해당하며 대중교통 이용하여 35분 소요)

4. 환경

대학병원(중앙대병원, 대중교통 15분 소요) 대형마트 (이마트 흑석동점, 대중교통 12분 소요)

공원 (아파트 도보거리, 근접)

대학병원이 가까운 거리에 위치해 있음. 

도보거리에 대형마트가 없다는점이 조금 아쉬움. 그러나 대중교통으로 12분정도 거리에 대형마트가 있음.

공원이 아파트 주위에 있어 쾌적함.

5. 공급

  2021년에 공급이 많았고 2022년 부터는 공급물량이 수요에 미치지 못했음. 향후 1~3년 이내 공급계획 없음.

 인근 대체가능한 영등포구는 다음과 같이 공급예정.

  2026년 3월 539세대 (영등포)

  2027년 6월 183세대 (영등포)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  전세가율이 55%로 상대적으로 낮으며, 매매가가 최고점에 근접한 상태로 현재는 매매가 수익을 안겨주기 어려움.

  매매가 14억이하가 될 때(고점대비 20%저하) 매매를 고려해볼 수 있음.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 5년 내 전고점 대비 3%하락. 고점에 근접하며, 고평가된 상태.

2) 환금성 : 1년에 12건, 거래량이 많다고 보기는 어렵다. 

3) 수익률 : 현재는 고점상태로 수익을 기대하기 어렵다. 전고점대비 20%하락되었을 때 수익을 기대할 수 있겠다.

4) 원금보존 : 전세가율이 낮아서 하락시 많이 하락할 수 있는 위험이 있다. 지난 6개월간 거래된 가격대를 보면 저층을 제외하고서는 16억정도선에서 거래가 이뤄진 것을 볼 수 있다. 최근거래가 17억으로 1억정도 올랐다고 볼 수 있겠다. 

5) 리스크 대비: 

전세가가 낮아 투자금이 많이 들어가므로 리스크대비가 어렵다.

최소 전세가율이 60%이상 올라가야 투자 가능하다.

동작구에 공급물량이 적더라도 주위 대체가능한 지역이 있다는 것이 리스크

나의 투자 결론 : 

최근 매물거래량을 볼 때, 거래가 활발하게 이뤄지지는 않는 편. 같은 가격이면 강남 근처 등 다른 지역으로 이사를 하려 할 것 같음. 현재 가격은 거품이 많이 껴있고, 매매하려는 사람들은 15억 이하로는 절대 매물을 내놓지 않음.

장기적으로 볼때 공급물량이 적고, 노량진역 개발 등으로 호재를 기대할 수 있음.

교통이라는 입지와 환경(주변 공원)이 강점이나, 학군이 약하고 직장수는 서울에서는 하위권에 속함.

거주하기에는 좋아 실거주하면서 장기투자하며 시세차익을 노려볼 수 있으나, 거래량을 보면 추후 매도도 쉽지 않아 안고 살고가게될 가능성이 높음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

객관적으로 집의 입지를 분석하고 현재 가격이 고평가/저평가되어 있지는 않은지 확인하는 것이 중요해보임. 브랜드아파트라고 다 환금성이 높은 것은 아님. 감정에 치우쳐서 제대로 알아보지 않고 하는 투기를 피하기 위해서는 여러 방면에서 충분히 분석하고 매매를 고민하지 않는다면 잃을 확률은 더 높을 수 밖에 없다는 것을 깨달음.