영등포동8가 영등포삼환아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 22조 윤캐슬]

✅아파트명 

영등포동8가 영등포삼환아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자수 435,017명

2. 교통

강남 39분 / 여의도 16분 / 시청 30분

3.학군

당산중 83%, 당산서중 88%

4. 환경

장점)

2, 9호선 더블역세권 당산역, 5호선 영등포시장역과 가까움

버스 정류장이 아파트 단지 바로 앞에 있음

전반적으로 편리한 교통, 여의도 접근성 좋음

아파트 단지 바로 옆에 롯데맥스가 있어서 편의성 좋음

한강공원 15분, 국회의사당 산책로 15분

99년식임에도 지하 2층까지 엘리베이터 연결되어있음

개별난방 교체

24시간 의원 도보 5분 이내

단점)

구축 복도식 아파트(벌레, 먼지)

별도 분리수거장이 없음

대로변 아파트 소음 문

한림대학교 한강성심병원 808m 3분거리

씨엠병원(종합병원) 1.2km 4분거리

롯데맥스(영등포점) 189m 1분거리

신세계백화점(타임스퀘어점) 1.4km 5분거리

하나로마트(국회점) 1km 4분거리

이마트(영등포점) 1.4km 5분거리

홈플러스(영등포점) 1.5km 5분거리

5. 공급

영등포자이디그니티 2026.03 / 539세대

서울대방 신혼희망타운 2027.06 / 183세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입시 : 2022년 5월 매매 12.5억 전세 5.2억

5년 내 저점 매입시 : 2019년 12월 매매 9.5억 전세 5억

수익률 계산식 : (수익금/투자금)*100

수익금(매매차익) = 현재 매매가 - 과거 매수가

투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가 - 과거 전세가

5년 내 고점 매입시 수익률 (113,000-125,000)/(125,000-52,000)*100= -16.44%

5년 내 저점 매입시 수익률 (113,000-95,000)/(95,000-50,000)*100= 40%

✅현장사진

현장사진은 호갱노노 이미지로 대체합니다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가하지 않았기에 저평가 판단 불가

2) 환금성 : O 방3개, 107타입 기준 500세대가 넘는 단지, 복도식 구축이지만 압도적인 교통의 편리성과 주변 인프라가 잘 구축되어 수요가 높다고 판단

3) 수익률 : 투자금 대비 수익금이 많이 적어 투자 매력 떨어짐

4) 원금보존 : 평균 전세율 63.8%, 현재 전세율 65%로 기준대비 적정보다 초과

                      전고점 대비 -9.6%로 이미 많이 올라있음

5) 리스크 대비 : 26,27년 주변 공급 있음. 매매가, 전세가 하락 대비 필요

나의 투자 결론 : 투자 X

✅ 작성하면서 느낀점 : 

: 주어진 항목을 채워가다보니 ‘이런 식으로 수익률 보고서를 작성해야하는 거구나.’하고

약간의 감을 잡을 수 있었다. 아직은 투자 결론을 내리는 것이 어렵다고 느껴진다.

열기반 3강에서는 수익률 보고서를 더욱 깊게 다룬다고 한다.

강의를 열심히 듣고, 수익률 보고서를 많이 작성해봐야겠다고 생각했다.

특히 지역 간, 단지 간 비교를 통해 스스로 가치평가를 할 수 있는 깜냥을 키우고 싶다.