성산시영 입지 분석 [내집마련 기초반 82기 해림해림]

✅성산시영아파트 

✅위치(지도)

1. 세대수 : 3710
2. 입주 연도 : 1986년 6월 (39년차)
3. 위치 : 서울시 마포구 성산
4. 평형 : 20(1330세대), 21(1120세대), 23평(1260세대)
5. 주차대수 세대당 0.8대
6. 용적률 (건폐율) : 148%(10%)
7. 토지용도 : 제3종 일반 주거지역

✅입지평가

1. 직장

• 166,640개 (8위/25개구)
• 상암DMC/공덕역 5호선 환승 가능→ 여의도, 광화문 접근성

2. 교통

• 강남 54분/여의도 33분/ 시청 31분
• 월드컵 경기장역(6호선): 5분거리 초 역세권 / 공덕역 5호선 환승 가능→ 여의도, 광화문 접근성
• DMC역(6호선,경의중앙,공항): 600m 도보이동가능

3.학군

• 단지 내 어린이집
• 초등학교 : 아파트 바로 앞에 신북초등학교, 성원초등학교
• 중학교 : 상암중학교 (상위 25%/ 특목고12명) 중암중학교 ( 상위 45% / 특목고 8명)
• 대흥역 학원가 : 6호선 대흥역
• 목동 학원가

4. 환경

1. 대형상권 : 단지내 하나로마트 / 홈플러스 월드컵점 (도보5분) / 더현대서울(자차 15분)/ 코스트코 일산점(자차20분) / 김포현대 아울렛(자차 20분)
2. 종합병원 : 세브란스 병원 (자차 10분) / 이대목동병원(자차 10분) / 이대서울병원(자차 15분)
3. 자연환경 : 평화의 공원, 하늘 공원, 난지 공원 등 녹지대가 붙어있어 한강까지 시야 확보가능
4. 주차 : 극심한 주차난

  5. 재건축 : 조합설립추진위원회 예비추진위원장 선거 진행중

세대가 많아 597세대 일반분양 예상

23평 현재 공시가 기준 추가 분담금 약 6억 예상→30평대 매가 총 17.5억 예상

  5-1 개발 계획 : 모아타운

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 23평 매매 11억 / 전세 3.22억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 2억 하락이지만, 최근 재개발 조합위원장 선거등 호재관련으로 고평가된 상황으로 보임

2) 환금성 : 좋지 않은 편. 주변 신축아파트 6개가 자리하고 있고, 39년 구축 아파트인지 매매 거래량이 한 자리 수 대.

3) 수익률 : 저점 매수시 35% 2억이라 투자금 대비 좋지 않은편

4) 원금보존 :  재개발을 추진중이기 때문에 낮아지지 않을거라 예상/ 하지만 재개발 진행은 더뎌질것이라 하락 가능성

5) 리스크 대비: 39년 구축이라 전세가가 낮게 책정/ 낮은 전세금 때문인지 거래는 활발히 이루어지고 있음.

그러나 같은 이유로 투자금이 10억대가 필요하고, 재개발에는 기간이 어느정도 들지 알 수 없기 때문에 리스크가 큼

나의 투자 결론 : 

근처의 교통, 환경등 입지가 나쁘지 않은 편이나 39년의 구축이기 때문에 선호도가 많이 떨어지는 것 같다. 재개발 또한 남은 절차가 많아 해당 부분을 생각하고 구입할 수는 없다. 역에서는 조금 멀지만 근처의 신축아파트 30평대가 해당 아파트 23평보다 낮은 가격대이고, 신축아파트보다 성산시영이 전세가가 낮아 투자금이 크기 때문에, 같은 투자금으로 갈 수 있는 다른 아파트를 찾아보는 것이 좋을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

살고 싶은 아파트였지만 아직 더 많은 지역을 알아보고 공부해야 할 것이 많다고 느낌