[NOT A BUT I3 경제적자유! 82이뤄서 하고싶은거다하조 부아위] 수익률 보고서

안녕하세요.

부자 아빠를 위하여 부아위입니다.

수익률 보고서 제출합니다.

✅아파트명

  - 동대문구 전농SK

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B등급)

2. 교통 (A등급)

   - 강남 : 49분 (2회 환승 / 도보 8분)

   - 시청 : 39분 (1회 환승 / 도보 8분)

   - 여의도 : 54분 (1회 환승 / 도보 7분)

     (기준) 강남 30분 이상, 주요직장가 60분 이내

3.학군 (C등급)

   - 전동초 (20명 / 도보 10분)

   - 전농중 (80 / 2.2), 전일중 (78 / 1.4)

4. 환경 (S등급)

  - 백화점 1개(롯데백화점) / 대형마트 1개(롯데마트) / 종합병원 1개(삼육서울병원)

5. 공급 (C등급)

  - 동대문구 인구수 대비 공급량 = 1.07%  (공급 / 인구수 * 100 / 3)

     ; 동대문구 3년간 공급(24~26년) : 10,905

     ; 동대문구 인구수 : 340,983명

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

   - 매물정보 : 전농SK 24평 109동 중층 방2/화1/복도식/남향

      현재시세 : 24년 12월 매매 7억, 전세 4.2억, 투자금 2.8억 (고점비 -21% / 저점비 20%)

      고점대비 : 21년 10월 매매 8.9억, 전세 5.2억, 투자금 3.7억

      저점대비 : 23년 2월 매매 5.8억, 전세 3.2억, 투자금 2.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O (전고점 대비 20% 이상)

2) 환금성 : O (1,830세대 대단지, 20년식, 3층 이상, 탑층 아님)

3) 수익률 : O (기대수익률 20% 이상)

      투자금 - 2.8억 (매매 7억 / 전세 4.2억)
      기대수익 - 1.9억 (전고점 8.9억 - 현재매매가 7억)
      기대수익율 - 47%

4) 원금보존 : O (전세가율 60% 이상)

5) 리스크 대비: X (공급 많음)

나의 투자 결론 : 

  - 매수한다.

    공급량이 많아 리스크가 있다.

    하지만 대부분의 공급이 ‘25년에 몰려 있다.

    전세를 새로 맞추면 공급을 피해 '26년 재 계약 가능하여 리스크 해결이 가능하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

  - 동대문구는 많은 공급으로 리스크를 가지고 있다.

    하지만, 대부분의 공급은 '25년에 집중되어있고, 6개월 정도면 해소될 것으로 예상된다.

    리스크가 있더라도 햇징 할 수 있는 방법을 마련한다면 충분히 투자할 수도 있다는 생각을 했다.