하남시 감이동 힐스테이트포웰시티 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 56조 유자22]

✅아파트명

힐스테이트포웰시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

하남시 종사자수 113,692명

인근 강동구 종사자수 157,465명

인근 송파구 종사자수 400,781명

2. 교통

강남역 47분 / 여의도역 1시간 / 시청역 1시간8분

3.학군

학업성취도 확인 불가

4. 환경

지역 내 대형마트와 병원 없음

인근 스타필드시티 위례점(3.7km), 중앙보훈병원(4.1km)

5. 공급

하남시 없음

인근 강동구 올림픽파크포레온 2025.01월 12,032세대 등

인근 송파구 더샵송파루미스타 2025.10월 / 179세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 송파구, 강동구와 지리적으로 가까우나 신도시라 그런지 대중교통이 미흡하고 학군과 환경도 아직 자리잡지 못한 부분이 많음. 그렇지만 3호선 확정 호재 등에 대한 기대로 매매가 상승하고 있는 것으로 보임.

2) 환금성 : 세대수 900세대 이상이며 감이동 대장아파트임.

3) 수익률 : 4년동안 5억 이상 매매가 상승했음.

4) 원금보존 : 전세가율 50%로 너무 낮음. 인근 강동구 올림픽파크포레온 입주물량으로 전세가 상승하지 못하고 있는 것으로 보임. 또한 현재 고점이므로 20% 이상 하락할 때까지 지켜봐야할듯.

5) 리스크 대비: 전세금 5%씩 상승

나의 투자 결론 : 서울과 지리적으로 가깝고 3호선 확정 호재가 있으나 지역 자체가 워낙 작아서 학군과 환경이 개선되기 쉽지 않을 듯하다. 또한 강동구 올림픽파크포레온 입주 여파가 가라앉은 후 적정 전세가율로 회복되는지 지켜보아야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  우리 동네는 신도시라서 사람들의 기대가 매매가에 많이 반영되는 듯 하다. 아직도 이곳저곳이 공사판이고 상가들은 비어있는 곳이 많은데 미래 가치를 어떻게 판단하는 게 좋을지 궁금하다. 또한 저평가 되어있는지 판단하기 위해서는 비교평가가 필요한데 어떤 곳이 비슷한 가치를 지닌 곳인지 알아보는 실력이 필요할 것 같다.