✅아파트명
이촌동 한가람 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B(종사자수 15만명)
2. 교통
S : 강남역 28분, 여의도 24분, 광화문 25분
3.학군
A+ : 용강중 90.9%, 특목고 진학률 7.2%
4. 환경
B : 용산역 이마트 1km, 강남 신세계 3.5km
5. 공급
25.3월 한강로 용산호반써밋 110세대 분양
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
'21.10월 19.0/6.9
'23.3월 14.9/4.9
'24.12월 17.1/7.0
고점 매수시 -16%, -1억 9천
저점 매수시 +22%, +2억 2천
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 2021~2022년도 가격으로 전고점 대비 비싸지는 않지만 싸지도 않다.
송파삼성래미안 30평대가 15억대, 가락쌍용 30평대 14억대인데
송파보다 한가람이 앞으로 더 좋아질 여지가 있기는 하지만 상대적으로 싸지 않다.
한가람 가격을 1억정도 더 싸게 살 수 있다면
이촌동을 원하는 실거주자는 장기적으로 수익이 괜찮을 것으로 생각된다.
2) 환금성 : 서울 용산구 이촌동의 2천세대 대단지 방3개 아파트로 환금성은 넘친다.
3) 수익률 : 현재 투자금이 10억인 상황에서 안전마진은 20% 정도이지만,
10년 안에 전저점의 2배인 30억이 된다고 생각하면, 투자금 10억에 시세차익 13억.
투자금이 많이 들어 투자로는 우선순위가 아니지만, 실거주로는 고려 가능
4) 원금보존 : 현재 전세가율 40%. 앞으로 공급은 많지 않고 입지 독점성이 있지만
현재 전세가율이 평균 전세가율 50% 미만으로 낮아 원금보존으로 보기 어려운 가격
5) 리스크 대비: 잔금이 불가능한 가격대이므로 전세승계 혹은 주인전세 필요.
향후 공급이나 입지 독점성으로 봤을 때 당장의 역전세가 예상되지는 않지만
앞으로 역전세가 한차례 올 수 있음. 현재 대출 잔액을 고려했을 때 리스크가 크다.
나의 투자 결론 : 이촌동 한가람은 현재 투자금 대비 수익률이 낮고,
금전세가율 40%로 원금보존이 어렵고, 나의 대출여력 고려시
향후 리스크를 감당하기 어려울 것으로 보여 투자하지 않을 것.
✅ 작성하면서 느낀점 : 최근 18억까지 거래되었던
이촌동 한가람이 동향이긴 해도 중층 17억에 입주 매물이 나온 것이
앞으로 시세의 동향과 현장 분위기를 지켜볼 필요가 있겠다.
위치와 입지 모두 좋은 1급지 평지임에도 전세가 7억 정도인걸 보며
복도식 구축의 전세가 상승이 상대적으로 더디다는 게 느껴진다.
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