1기 신도시 특별법, 어디가 가장 유망할까요?

키묘님 소개

- 4년차 부동산 투자자 

- 3년만에 순자산 10억 달성

- 월급쟁이부자들 튜터

이미지 출처 <윤석열 공식 블로그>

윤석열 정부 부동산 정책의 핵심 포인트, "1기신도시 특별법"

윤석열 정부가 진단한 부동산 시장 불안정의 주요원인은 '도심 주택공급 부족'으로 수도권 등 중심으로 규제 완화를 통한 주택공급 증가가 핵심 부동산 정책이 될 것으로 예상됩니다. 특히, 수도권 공급정책 중 가장 주목받고 있는 정책이 '1기 신도시 특별법'입니다.

참고 자료 출처 <윤석열 정부 110대 국정과제>

그렇다면, 1기 신도시 특별법이란 무엇일까요?

1기 신도시는 80년대 후반 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 조성을 시작하여 90년 초부터 117만명이 거주하는 29만여 가구가 입주한 대규모 주거타운 입니다. 당시 서울인구 1/10보다 많은 규모의 입주를 통해 공급안정화에 많은 도움이 되었습니다. 다만, 이제 30여년이 지난 지금은 26년까지 29만 가구가 재건축 연한 30년을 넘어서며 대규모의 주택 노후화가 예상되고 있습니다.   

과거 신규주택 공급으로 부동산 안정화의 첨병이었던 1기 신도시가 이제는 재정비 대한 논의의 대상이 되어 시장에서는 새정부 정책방향인 도심 주택공급 정책의 주요타겟이 될 것으로 전망하고 있습니다.

이미지 출처 <이투데이>

그렇다면, '1기 신도시 특별법'의 핵심은 무엇일까요?

용적률 상승을 통해 '사업성'을 높이고 안전진단 등을 완화하여 '개발속도'를 가속화하는 것입니다. 이를 통해 당연히 '투자 Risk'도 함께 경감하는 효과가 기대되고 있습니다. 예상보다 이른 일정으로 재건축이 진행될 수도 있으며 기존 재건축을 기대할 수 없었던 중층단지들도 상황에 따라 재건축의 대상이 될 수도 있는 상황입니다.

우리는 왜 '1기 신도시 특별법'을 주목해야하나요?

1기 신도시는 30년간 학군, 학원가, 상권, 교통, 직장 등 전반적인 측면에서 이미 완성된 도시입니다. 또한, 여전히 수도권의 좋은 위치에 있는 도시입니다. 그래서 투자는 물론 실거주로서도 언제나 매우 가치 있는 선택지이라고 볼 수 있습니다.  '1기 신도시 특별법'은 그런 1기 신도시에서 투자금 대비 수익성을 높여 상대적 저평가된 단지를 잡을 수 있는 좋은 기회를 줄 수 있습니다.

1기 신도시 특별법, 어디를 중점적으로 봐야할까요?

'1기 신도시 특별법'은 재건축과 같은 정비사업을 활성화하는 법입니다. 그리고 재건축의 중요한 포인트는 역시 '용적률'입니다. '용적률'이 낮을 수록 현재 더 많은 신규주택을 추가로 공급할 수 있기 때문에 정비사업의 사업성을 평가하는 핵심입니다. 

그리고 1기신도시 평균 용적률은 중동(226%) > 산본(205%) > 평촌(204%) > 분당(184%) > 일산(169%) 입니다. 이 순위의 역순으로 우리는 주목해야 합니다.

이미지 출처 <더스쿠프>

지금은 일산을 봐야합니다

1기 신도시는 실거주로서 매우 매력적이라 장기적인 시세차익과 내집마련을 함께 목표로 하는 분들에게는 더욱 중요한 시기입니다. 특히, 일산은 1기 신도시 특별법의 최대 수혜 지역인 것은 물론, 학군과 학원가, 백화점 등의 상권, 도시의 성장세 등을 함께 봤을 때, 아직도 타지역에 비해 저평가인 단지가 있습니다.

다만, 재정비 호재가 있다고 하더라도 투자든 실거주든 기본은 저평가된 단지를 찾는 것입니다. 수도권, 1기 신도시, 일산에 특화된 지역분석으로 좋은 기회를 찾을 수 있습니다. 여기에 1기 신도시 특별법과 같은 호재를 감안한다면 장기적으로 더 좋은 수익률도 기대됩니다.

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