중소도시 1호기 후, 1년이 지난 지금에 대한 이야기 [2024년 12월 복기 feat.자향 튜터님께]

안녕하세요. 자식에게 떳떳하고 싶어 투자자의 길을 걷는 쿳쥐입니다. 

열기에서 너바나님이 투자자는 복기를 잘해야 한다고, 자신이 한 투자와 선택에 꼭 복기를 해보라고 말씀하셨습니다. 그래서 2024년 12월에 열기를 다시 들으며 12월에는 나의 투자, 공부 과정에 대한 복기를 하자를 목표로!!!

(1주일에 1개 복기 목표인데 벌써 3주차…끄헛. )

이번 12월의 첫 번째 복기는 제가 작년에 심어 놓은 중소도시 씨앗에 관해서 입니다. 

저는 작년인 2023년 11월 17일 1호기 등기를 완료했습니다. 

지방은 절대 안 된다던 남편과 주변이들의 만류를 뒤로 하고, 강했했던 투자였고, 

저에게 많은 가르침을 준 투자였습니다. 

https://cafe.naver.com/wecando7/10250883

[가격]

2023년 11월 당시 매매3.1/전세2.7억이었습니다. (매전차이4천만원)

현재 가격: 아실 24년 11월 매매가가 3.63억,  네이버부동산에서 동향 제것과 비슷한 물건이 3.5억, 

현재 전세는 매물이 없어서 만약 다시 내놓는다면 2.9억은 무난하게 받을 것 같습니다. 

전세 상황 : 공급이 씨가 마른 곳을 투자했기 때문에 지금은 전세가 아예 없습니다. 내놓으면 바로 2.9억까지 무난히 가능합니다. 전세 가격이 더 오르지 못하는 이유는 전세보증보험 요건 때문입니다. 

1년만에 4천만원이 올랐습니다. 

내 현금으로 했고, 역전세 위험 0.01%도 없기 때문에 이 물건에는 리스크나 더 이상의 품이 들어가지 않습니다. 

(지금은 2년이 안되어 팔 수 없고, 양도 후 세금이나 기타 상황을 봐야 하지만 그래도 저희 집이 1년 모을 돈은 벌었습니다. )

[ 비교해보기] 

이 당시에 투자를 함께 고민했던 다른 물건의 현재를 살펴보려고 합니다. 

이때 당시 저는 다른 중소도시가 앞마당이 아니었기 때문에 같은 앞마당내 투자를 고려한 단지들의 

현재 모습을 보면 다음과 같습니다. 

A. 중간 생활권 중간 선호 준신축 단지(투자 물건) : 빨강 그래프

B. 최하위 생활권 선호 신축 단지(2018년 신축) : 파랑 그래프

C. 선호 생활권 선호도 다소 떨어지는 준신축 단지 : 검정그래프

1. 선호도 순서가 C>B>A 이었습니다. 

   제가 투자한 물건은 투자 검토 물건중 가장 후순위였고, 그 선호도에 맞게 올라가는 중입니다. 좀 더 상승한다면  검정과 파랑보다  그 차이는 더 벌어져서 한참 아래일 것입니다. 

    

2. 이 투자에서 아쉬운 부분 

   중소도시에서는(지방 마찬가지) 연식에 대한 니즈를 절대로 가볍게 봐서는 안됩니다. 

   신축과 준신축이 가격의 차이가 없다면 신축에 점수를 더 주는 것이 맞습니다. 그 신축이 그 동네에서 어떤 수요층을 가지고 있는지 판단해봐야 합니다. 나홀로 신축이라도 대체하기 힘든 수요층이 있다면(관공서 옆, 빌라촌 안의 하나 등) 준신축 단지보다 나을 수 있습니다. 

    

   전고점은 의미가 있습니다. 

   전고점이 높다는 것은 그만큼 사람들이 선호했고, 받아주었다는 의미입니다. 선택이 가능하다면 최대한 전고점이 높은 단지로 픽해야 내 투자금대비 기대 수익을 높일 수 있습니다. 

    

   생활권 좋은 곳은 수요가 더 좋습니다. 

   생활권 좋은 곳의 단지들이 전고점이 높았고 많이 떨어졌었다면 생활권 좋은 곳을 먼저 투자로 고려해야 합니다. 특히 지방에서 생활권에 대한 선호는 매우 큽니다. 사람이 얼마 안되니 모여 사는 곳에 모이고 싶어하기 때문입니다. 내가 어디 살고 싶을까를 생각하면 답이 나오는데 그때는 좋은 생활권 하위 단지를 생각보다 무시했었습니다. (전세 거래가 더 많고, 전세가가 더 많이 올랐습니다. )

    

   즉, 생활권이든 연식이든 뭔가 특출나게 좋은 곳은 무난무난한 곳보다 결과가 더 좋을 수 있다. 뭐가 하나 빠진다고 절대 무시하지 말고, 반드시 그 지역의 수요 관점에서 것~!!!!!입니다. 

   물론 그럼에도 불구하고, 안한 것보다 한 것이 훨씬 나았고, 그 당시에 제 투자금으로 할 수 있던 단지였기에 

   다시 그 시점으로 간다고 해도 이 물건을 선택했을 것 같습니다. 

    

   

    

    

   

    

    

   

    

    

    

   [배운 것] 

   먼저 저는 작년의 이 투자를 통해서 돈을 버는데는 시간이 걸린다는 것을 배웠습니다.   

   부동산 공부하면 금방 부자될 줄 알았는데 지방가는 첫차를 수십번 타고, 매매부터 전세 맞추는 머리털 빠지는 과정을 겪어 1년 후에 몇 천입니다. 이게 굉장히 아이러니한게 저희 집이 재작년에 1년에 3천 정도를 모았습니다. 우리 가족의 연간 저축액만큼 1년 만에 번겁니다. 그런데 이게  소소해 보이는 이유는 세상이 너무 억억 거리기도 하고, 나의 조급증이 더해지기도 한 것 같습니다. 아이들 딸기값, 학원비 아껴서 한달에 5만원, 10만원 아끼는 집인데 말입니다. 그리고 내가 원하는 부자, 노후준비를 원해서는 전세가를 타고 매매가가 오르는 그 흐름을 기다리는 시간이 필연적으로 필요하다는 것을 깨달았습니다. 

    

   투자는 필연적으로 한번이 아닌 몇 번을 해야 하는구나를 배웠습니다. 

   이 투자에서 번 돈을 수도권이든, 다른 지방이든 매도 후 더 좋은 곳으로 보내 종잣돈을 더 굴려야만 합니다. (가치투자로 자식에게 줄 물건이 아니라면) 작은 씨드가 들어간 물건에서 낸 수익금을 모으고, 보태고, 굴려서 원하는 눈덩이까지 한번으로 끝나지 않을 것 같습니다. 

   저 또한 이 물건을 매도 후, 더 좋은 것을 찾아 갈아타겠지요. 그래서 투자는 안 하고 있을 때 준비를 해야하고, 다음 투자에서 실수하지 않기 위해 공부를 지속해야 합니다. 습관적으로 시장을 보고 있고, 루틴 안에 공부가 있어야 다음 투자를 준비할 수 있습니다. 

    

   나의 번트는 다음으로 뛸 수 있게 합니다. 

   이 투자가 그 때 당시 최고의 투자는 아니었습니다. 다른 실력자분들에 비하면, 다른 전고점 높은 물건에 비하면, 물건을 더 보았으면 등등 또한 여러 이유로 아쉬움이 있습니다. 

   하지만 이 투자 물건은 저에게 전세쯤은 맞추면 되지. 하면서 다음 투자 물건을 낀 물건이 아닌 새로 세팅 가능하다는 용기를 주었습니다. 저에게 경험치로 알 수 있는 배움을 준 것입니다. 

   그리고 이 물건의 수익금으로 다음의 투자를 준비할 수 있게 했습니다. 개인적인 생각으로는 제가 모으는 종잣돈을 보태서 이 물건을 수도권의 물건으로 바꾸어 끼우고 싶습니다. 꿈을 꿀 수 있게 한다는 것, 내 달리기를 지속할 수 있게 한다는 것이 이 투자 물건의 장점입니다. 

    

    

   복기를 하면서 여러 생각이 듭니다. 그리고 1년에 하나씩은 바꿔끼우든, 갯수를 늘리는 꼭 해야겠다는 마음을 먹습니다. 

    

   @자향멘토님. 매코받고 투자한 물건인데 멘토님께 이 복기글을 전하고 싶습니다. 

   크게 해주셔서 감사합니다. 부단히, 더 열심히 크겠습니다. 

   그 때도 많이 부족했고, 지금도 많이 부족하지만 그래도 걸음을 멈추진 않았습니다. 

   감사합니다. 진심으로요. 

   꿈꿀 수 있게, 

   제 인생이 한 걸음 나아갈 수 있게 해 주셨습니다.