#145 XX만원만 대출 받으면 살 수 있는데...

1. 

2천만원만 더 있으면

A단지에 투자할 수 있을 것 같은데

대출 받아서 사면 안될까요?

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종종 위 질문을 비슷한 내용의 질문을 받았지만

최근 들어서 빈도가 더 늘어난 것 같습니다.

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2.

아무래도 불안정한 대내외 상황에

지금이야 상대적으로 잠잠하긴 하지만

급등하는 모습을 얼마전까지 보여줬기에

지금이라도 좋은 것을 사야겠다는

마음이 크게 작용하게됩니다.

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여기에 내가 가진 돈으로 투자가 가능한 단지들이

상대적으로 아쉽게 느껴지고

조금만 돈을 보태면 더 좋을 것을 살 수 있기에

대출을 내서 투자하는 것에 대해

고민이 커지는 것 같습니다.

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마치 차를 사러 갔는데

처음 생각한 건 아반떼였다가

그랜저 혹은 제네시스를 보게되는 상황인거죠.

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3.

대출을 사용하는 투자는 양날의 검입니다.

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잘되면 대출을 지렛대 삼아 높은 수익을 얻겠지만

잘 풀리지 않아 시장 상황이 어려워지면

투자한 단지의 가격이 하락하는 상황 속에서

대출 받은 금액을 갚아나가야 합니다.

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갚아나가는 시간이 생각보다 많이 힘들고

어떤 일이 생길지 모르다보니

불안한 마음이 커질 수 있고

심리적으로 무너질 수 있습니다.

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하지만 보통 우리는 잘되는 상황만을 생각하지

잘풀리지 않는 상황에 대해서는 크게 생각하지 않습니다.

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장및빛 미래만을 생각하는 거죠.

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4.

그렇기에 대출을 사용하는 것에 대해서는

보수적으로 생각하는 것이 필요합니다.

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물론 그렇다고 무조건 하면 안된다를

이야기하는 것은 아닙니다.

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다만, 몇가지 조건이 필요합니다.

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먼저 내가 감당가능한 수준을 알아야겠죠.

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단순히 이론적으로 계산했을 때

감당가능한 대출 수준과

실제 생활을 영위해가면서 생기게 되는

예상치 못한 지출 등을 고려했을때

그 차이가 생각보다 클 수 있습니다.

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막상 겪어보니 내가 생각한 것과

전혀 다른 상황이 펼쳐지는 것이죠.

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하지만 내가 투자자로 

여러가지 상황(역전세 등)을 겪고 버텨내면서

실제 감당 가능한 수준을 알고 있고

이미 그런 상황을 겪으면서 버텨낸 경험이 있다면

대출을 일부 활용하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

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5.

다음은 가격이 매력적이어야 합니다.

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단순히 가격이 괜찮다라는 수준이 아니라

누가 봐도 싼 가격이어야 하고

대출이라는 비용을 지불하는 것보다

내가 얻게 될 편익이 더 커야합니다.

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예를 들면 이런 경우입니다.

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전고점이 10억정도 갔던 한 단지에

매매가가 7억인데 전세가 4억에 맞춰졌고

만기까지 1년정도 남은 매물이 있다고 해보겠습니다.

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보통 이런 모습을 보이는 단지들은

평균적으로 매매가가 8억에 전세가 5억 수준인데

매매가격은 더 싼 대신 전세가 맞춰져 있어

투자금이 더 들어가는 상황입니다.

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이럴때 내가 가진 투자금이 2.5억이라면

누가봐도 가격적으로 메리트가 있기에

부족한 돈에 대해 대출을 고려하여

투자를 하는 것 또한 고려해 볼 수 있습니다.

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6.

혹은 인근에 입주장이 지속되면서

전세가격이 낮아진 상황이라

매매가는 절대적으로 싼데

전세가격이 낮아 투자금이 모자른 상황이라면

역시나 비슷하게 고민해 볼 수 있습니다.

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이때 1년 정도 모을 수 있는 

종잣돈의 금액 정도라는 

무리하지 않는 기준을 정하는 것은 필요합니다.

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7.

마지막으로 투자와 시장에 대한 이해가 필요합니다.

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만약 1년 정도 모을 수 있는 금액을 기준으로

대출을 받아 투자를 했다면 그 돈을 갚고

다시 투자금을 모으는데 시간이 필요합니다.

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어느 지역에, 어떤 단지를

다음 투자로 생각하느냐에 따라 달라지겠지만

소득이 크지 않는 상황에서

다음 투자를 다시할 수 있는 돈이 생기는 시점은

돈을 갚는데 1년, 돈을 모으는데 최소 2년으로

약 3년 정도 투자를 하기 어려울 수 있습니다.

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물론 중간에 전세금이 상승하면서

회수되는 돈이 생긴다면 그 기간이 줄어들 수 있겠지만

그 금액이 크지 않거나 시장 상황으로 인해

내가 생각했던 것보다 회수되는 금액이 적을 수 있습니다.

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그렇다면 온전히 그 시간을

기다림의 시간으로 보내야 합니다.

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8.

더불어 시장이 상승하지 않을 수 있습니다.

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매수하고 곧 돈을 벌 수 있을거라 생각해서

기껏 대출을 내서 투자를 했지만

가격이 보합 상태를 긴 기간 유지하거나

그 시간 속에서 가격이 조정될 수도 있습니다.

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그렇다면 심리적으로 많이 힘들어질 수 있습니다.

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이런 이유로 투자와 시장에 대한 이해가

충분히 되지 않은 상황에서 대출로 투자를 하는 건

오히려 투자를 포기하게 되는

하나의 이유가 될 수 있습니다.

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9.

내가 매수하려고 하는 단지가

앞서 이야기한 두가지 조건에 부합하고

대출을 내서 투자할 만큼 가치가 있어야 하며

마지막 조건에서 이야기한대로

투자와 시장에 대한 이해도가 뒷받침 된다면

대출이라는 레버리지는 하나의 무기가 될 수 있습니다.

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하지만 위 세가지 조건 중에 

하나라도 부합되지 않는다면

오히려 독이 될 수 있습니다.

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그렇기에 투자를 시작하기 전부터

대출을 내서 투자하겠다고 생각하기보다는

원칙과 기준을 바탕으로 판단하되

대출이 필요한 상황인지에 대한

조건을 따져보는 것이 필요할 것 같습니다.

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