서울투자기초반 2강후기, 지금 서울에 당장 투자해야할 2곳은? [서투기19기 크리스마스 선물은 ∞수익률 가져다 줄 0등포 아파트조 월천1]

안녕하세요! 월천1입니다.

오늘은 서울투자기초반 2주차

반짝반짝 빛나는 권유디튜터님

강의였습니다.

핫하고 핫하다고 유명한

동쪽에 있는 4급지와

서쪽에 있는 4급지를

비교하면서 지역 분석 및 단지 가격감을

잡게 해주셨습니다.

지난 실전준비반 강의에서는

현장 생동감있는 강의를 해주셨다면

이번 강의는 투자를 하기 위해

싸다, 비싸다 그 감을 잡을 수 있는 시간이었습니다.

이 정도 투자금이면 3급지 구축 봐야죠.

이 정도 투자금이면 좀 더 좋은 곳을 볼 수 있죠.

흘리듯이 말씀하시는 이 한 마디, 한 마디가 저에게는

'4억 투자금이면 여기보다 더 좋은 곳이 있구나'

'3억 투자금이면 이런 곳을 봐야하는 구나'

감을 좀 잡을 수 있었습니다.

제가 이해한 바로는

지금 당장 투자로 접근하기엔

3급지나 4급지 그 사이에서

결판을 내야된다는 것입니다.

언능 사겠습니다.

1. 입지

1) 재개발 개선

입지에서도 환경과 공급 파트에서

많이 배웠습니다.

유명한 마포뉴타운의 수혜자

염리상록.

언덕이 심하지만서도

좋은 위치에 균질하게

들어왔기 때문에

가치가 오르며 가격으로 이어졌습니다.

하지만 다 재개발된다고해서

다 좋아지는 건 아니라는 것을

배웠습니다.

이렇게 청량리 주변으로

재개발이 많이 진행되지만,,,

정말 균질하게 개발 되는 게 아니라면

특히 동대문구처럼 빌라들이 많고

좀 애매하게 개발이 된다면

동대문 한신아파트는 큰 수혜를

받지 못할 수도 있다고 말씀해주셨습니다.

더 괜찮은 곳이 있을 수 잇다!

2) 공급

공급부분을 정말 상세하게 다루어주셨는데요.

아무래도 요새 전세가 나가지 않는 시장일 뿐더러

전세를 맞추는 걸 두려워 하다보니

그 두려움을 해소시켜주신 것 같습니다.

과거 헬리오시티 입주있을 때도

헬리오시티 1만세대 입주로

전세가격이 흔들리는 것처럼 보였지만

사실 그 이전까지 전세가격이 미친듯이

계속 상승했기 때문에 시장에 영향을 준 것이고,

2023년 반포 원베일리 개포 디에이치

입주있을 때 오히려 전세가격이 상승한 것을

볼 수 있었습니다.

결국 전세가격이 너무 많이 올라

비싸지면 다시 싸지고, 전세가 너무 싸도

전세가격이 오르고 평균회귀에 따라

가격은 움직인다는 것입니다.

*평균회귀 : 전세가 하락요인이 있을 때

많이 오른단지는 많이 하락하고

적게 오른 단지는 적게 하락한다

지금은 개인적인 생각으로는

2023년 때처럼 전세가 비이상적으로

주춤하는 시장이라는 생각이 들고

앞으로 2년, 혹은 4년 뒤에는 올라가

있지 않을까 생각이 듭니다.

2025년 이후 입주가 많더라도

2026년부터는 서울 입주가 없어....

언능 투자해야겠습니다.

2. 가격

생활권 별로 가격 감을 잡을 수 있도록

전고점과 비교해서 말씀해주셨습니다.

오늘 소개된 동쪽에 있는 4급지에는

공급이 많아서 그 주변으로 전세세팅을

유의해야될 것 같습니다.

이런 곳에서는 정말 보수적으로 주전세나

세낀 물건을 잡는 것이 중요할 것 같습니다.

왜냐면 같은 전세가격이면

신축을 먼저 갈 건데 지금 이 쪽 신축 입주가

거의 1만세대가 있기 때문에

제가 세입자라도 조금 떨어져있더라도

신축을 입주하고 싶을 것 같습니다.

저 또한 이제 새로운 지역으로 이사를 가야하는데

A 지역은 일자리 수요가 풍부하고

전세가격이 높아 구축을 입주해야하고

B 지역은 A지역과 비슷한 위상을 가지고

있지만 입주가 계속 쏟아지면서

A 지역 구축 가격으로 B 지역 신축 가격으로

입주할 수 있기 때문입니다.

그렇다면 더 젊은 사람일수록

연식 좋은 곳을 선택할 확률이 높습니다.

그리고 유디튜터님 강의를 들으면서

4급지에서도 2급지 같은 땅의 가치를 가진 곳

= 4급지에서도 입지 좋고 선호도 있는 곳

혹은 3급지에서도 중간, 중간 이하 선호도 있는 곳

요정도가 기회가 되지 않을까 라는

감을 잡아 보았습니다.

특히나 지금 시장은 전세도 잘 봐야되는 게

안나가는 호가를 계속 유지하는 단지들이

있어서 유의해야될 것 같습니다...

차라리 전세 높게 낀 매물이나

주전세 물건으로 리스크를 최대한 헷지해봄이

중요하다는 생각이 들었습니다.

3. 투자

결국 투자를 하기 위해선

앞마당 관리를 잘해야되는데...

매도가 아직 진행 중이다보니

우선순위에서 많이 밀린 것 같습니다.

✅ 적용할 점

매일매일 트래킹해서 1일 1전임으로

투자단지 5개 항상 보유하기

매도되면 바로 갈아탈 수 있을 정도로

잘 유지하도록 하겠습니다.