광명 철산래미안자이 수익률 보고서 작성[열반기초 82기 35조 퇴직요정]

✅아파트명: 철산래미안자이 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광명시 직장 종사자 수:105,342, 사업체 수: 26,653명, B등급

2. 교통

강남역 47분, 시청역 47분, 여의도역 37, A등급

3.학군

철산중 90.9%, A등급

4. 환경

-세이브존이 철산중 옆에 있음

-광명성애병원같은 중소규모의 병원이 길건너 바로 있음

-커뮤니티 시설이나 조경이 잘 관리되어 있음

5. 공급: 광명시 인구수: 27만명, 적정공급량: 27만*0.005=1,350세대 *3년=4,050세대

              적정 공급 대비 2배초과, C등급 

-2025년 5월: 철산자이 더헤리티지 3,804세대

-2026년 1월: 철산자이 브리에르 1,490세

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍), 아실기준

현재 시세: 철산래미안자이 33평 현재 매매 11억4천500, 전세 7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 12.85억 전세 6.8억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 9억 7천 전세 6.5억

저점 매수시 순이익: 1.75억, 수익률: 55%

✅현장사진

-철산래미안자이

-철산푸르지오하늘채아파트

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비슷한  시기에 지어진 철산푸르지오하늘채 대비 3천만원정도 가격이  빠진 상태, 하늘채의 커뮤니티 센터를 리모델링 했다고 하더라고 래미안 자이의 커뮤니티를 따라잡기엔 아쉬운 점이 있음, 둘다 역세권이긴 하지만 하늘채가 대중교통 이용에 용이한 점이 있음(지하철역이 좀 더 가까움), 2000세대가 넘는 세대수, 광명시 최고학업성취도를 자랑하는 철산중과 맞닿아 있고, 상업 및 유흥시설이 바로 앞에 있는 하늘채와는 달리 래미안자이가 환경적으로 조용하고 깔끔한 편 

2) 환금성 : 철산역 인근 역세권 아파트, 잘 관리된 커뮤니티 시설, 철산중 프리미엄으로 수요가 높을 것이라 판단,                     환금성 적정

3) 수익률 : 현재 갭차이 4억4500, 전고점 12억8천, 지금 투자하게 된다면 전고점 대비 3.1억이 더 올라야 투자금 환수 가능

4) 원금보존 : 철산역 역세권 및 최고의학군으로 입지로서 가치는 있음, 전세가율 61%수준으로, 

                    서울(강남1시간) 기준 60%에 미침. 그러나 대단지 공급이 있을 예정으로 역전세 리스크가 큼

5) 리스크 대비: 입주물량이 많아 역전세리스크가 큼, 2년 뒤 전세가를 돌려줘야 할 시기에 공급이 많아지므로 

                         지금 투자하기에 적기가 아님

나의 투자 결론 : 같은 투자금으로 다른 지역도 알아 봐야겠다는 생각이 듬.. 투자금 5억.. 너무 비싸다..