지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 15기 61조 찐주부]

안녕하세요?

찐 부동산 투자자가 되고 싶은 찐주부입니다.

1년만에 다시 듣게 된 지방투자기초반은

1강부터 완전히 바뀐

새로운 강의를 들을 수 있었는데요.

이번 강의에서 소개해준 지역이

저와 가장 가까운 두 지역이라

정말 집중해서 들었던 것 같습니다.

특히 1강과 2강에서는

해당 지역분석에 들어가기 전

"지방투자"를 하기 위해서 필요한

1. 지방투자 기준

2. 지방투자자로서의 태도

3. 지방투자자로서의 행동

에 대해서 알려주셨는데요.

그 중에서 특히

지방을 어떻게 바라봐야 하는지

그 기준은 어떻게 되는지

집중적으로 배울 수 있었습니다.

/ 지방투자 기준 : 지방투자의 가장 큰 특징-개별성

지방투자 하기 위해 꼭 알아야 할 것

지방투자에서 가장 중요한 특징은 바로 개별성,

각 지역마다 수요(인구)의 규모가 다르고

공급에 따라 움직이는 사이클이

각각 지역마다 개별적으로 움직인다는 것을

먼저 이해해야 한다는 것을

배웠습니다.

저는 현재 대부분의 앞마당이 지방인데요.

특히 올 하반기 투자를 위해서

지방 중소도시 앞마당을 집중적으로 늘려왔습니다.

처음 중소도시를 갔던 지역에서

느꼈던 가장 어려운 점이

"지금 싼가? 아니면 원래 싼가?"

를 알지 못한다는 것이었습니다.

비교군이 없다 보니

(그동안 광역시 앞마당만 늘리게 되어)

그 도시가 가지는 위상대비

현재 싼지 아닌지를 알 수 없었기 때문입니다.

물론 강의에서도 나왔듯이

현재 그 지역이 "절대적 저평가"의

시기라는 것을 미리 알고 고민했다면

좀 더 쉽게 답을 찾을 수 있었을 것 같습니다.

이번 강의에서 가장 중요하게 생각했던 부분은

바로 "싸게" 사야 한다는 것

지방시장이 현재 싸다고 하더라도

이미 상승한 지역을 쫓아가기 보다

다른 지역 또는 단지에서

기회를 노려보며

살 때 부터 "싸게" 살 수 있어야 한다는 것입니다.

/ 지방투자의 기준 : 수요, 가치, 선호도

중소도시를 임장하면서

가장 강력하게 느꼈던 점은

바로 "연식"의 중요성이었습니다.

하지만 이번 강의를 통해

연식 뿐 아니라

중소도시라고 하더라도

선호하는 곳=땅의 가치가 높은 곳이

있다는 것을 다시 한 번 깨달을 수 있었습니다.

그 중에서도 가장 중요하게

여겨진 부분이 바로

"입지독점성"인데요.

수도권은 빈땅이 거의 없고

사람들이 선호하는 입지가 한정되어 있기 때문에

대체할 만한 곳이 거의 없습니다.

하지만 지방의 경우

(특히 중소도시)

수도권에 비해 상대적으로 빈땅이 많기 때문에

사람들이 신축이라서 좋아하는 것인지,

땅의 가치가 있어서 좋아하는 것인지를

파악할 수 있어야 겠습니다.

그 중에서도 특히 입지독점성을 갖고 있는

선호도가 높은 땅의 경우,

연식이 그렇게 좋지 않더라도

투자의 바운더리가 조금 더 넓어질 수 있음을

깨닫게 되었습니다.

/ 지방투자의 중요한 입지기준 : 학군, 환경(연식)

지방에서의 학군에서 봐야 할 것은

대체할만한 1등 학군지가 어디일까?

입니다.

사실 학업성취도만 봤을때는 이렇다할

눈에 띄는 학군우수지역이

많이 없다고 생각했습니다.

하지만 이번 강의를 통해 학업성취도율

뿐만 아니라 선호도에 따른 중학교가

중요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.

또한 학업성취도에서 데이터를 얻기 힘든

신도시의 경우 학업성취도 외에

성취도별 분포비율을 통해

같이 정리할 수 있다는 것을 배웠습니다.

공급 : 멀고도 가까운 예정된 리스크

출처 입력

이번 1강의 주제 지역인

B지역의 경우

저의 1호기 투자가 진행되었던 곳입니다.

저 또한 이 지역에 투자를 하기 전

가장 고민했던 부분이 바로

"공급"이었는데요

제가 매수한 지역 바로 옆에

25. 2월

대단지 신축아파트 입주가 예정되어있기 때문입니다.

그래서 매수 전

해당지역이 가장 크게 가격이 빠졌을때

(해당지역에 영향을 주는 지역의 입주가 많았을때)

기준으로 전세가와 매매가의

최악(저)을 생각하고 여기까지 빠질수도 있겠다는

생각을 했었습니다.

어쩌면 한 번의 역전세를 다시 맞을 수 있다고

생각이 들긴 했지만

이 지역의 가격이 저평가 되어있고,

투자에서 리스크는 대응의 영역이라고 생각했기 때문에

투자를 진행할 수 있었습니다.

지금 생각해보면

공급에 대한 리스크를 좀

안일하게 봤던 것은 아닐까라는

생각이 들기도 하지만

강의에서 말씀해주신 대로

세입자와의 3년 계약으로

어느 정도 안정성을 가질 수 있게 되었습니다.

A/B지역에 대한 상세 입지분석

파트에서는

가격을 넣어서 가치대비 싼가?를

고민할 수 있게 해주셨습니다.

현재 하락장에서 가격이 많이 혼재 되어 있다는

생각은 했었지만 지역의 위상과 가격을

같이 놓고 보니 지금이 기회였구나 라른

생각이 들게되었습니다.

/ 초보투자자가 가장 힘들어하는 "시간관리"

2년여 가까이 월부에서 활동하면서

선배님이나 튜터님을 만나

질문을 할 기회가 생기면

시간관리에 대한 질문을 참 많이 했던 것 같습니다.

처음에는 아무리 해도 "덩어리시간"을

만들지 못해서 남편과 합의점을 찾느라

많은 에너지를 쏟았었습니다.

아이가 어리다보니 신경써줘야 할 것은 많은데

새벽이든 밤이든 내가 온전히

투자를 위해 집중할 수 있는 시간이 항상 부족한 것 같았습니다.

할 수밖에 없는 환경을 만들고 중요한 것을 하세요.

자음과모음

시간에 대해서 고민을 할때마다

항상 답이 없는 문제를 풀고 있는

기분이었는데요.

내 의지가 아닌

환경을 만들고

할 수 밖에 없는 상황에서

"성과"를 만들어야 한다는 것을 깨달았습니다.

저는 1년 여의 방황끝에

매달 강의(또는 자실)가

시작될때마다 남편과 한 달 스케줄을 함께 공유하고 있습니다.

미리 양해를 구하고

그 시간동안 집중할 수 있고

다음 스케줄까지 미리 예상할 수 있기 때문에

서로에게 도움이 되었던 것 같습니다.

투자시간을 "확보"해야만 하는

워킹맘이기 때문에

환경변화에 적극적으로 행동해야 할 이유가 있었습니다.

/ 투자로 결과를 만드는 사람 : 앞마당, 믿음(확신), 동료

어느새 2년여의 시간을

월부에서 보내면서

"성과"를 만들어 내지 못하는 것에 대한

고민이 항상 있었습니다.

가족의 시간을 희생하며

임장지로 향하면서도

어떤 때에는 제대로 집중하지 않고

설렁설렁 그냥 대충 넘어갔던 때도 있었습니다.

그렇게 시간만 보낸다고 해서

성장이 어느새 갑자기 이뤄지진 않았습니다.

내가 끊임없이 고민하고

그 시간을 어떻게 밀도 있게 보내느냐에 따라

한 달 한 달 성장해가고 있었습니다.

그리고 지난번 실준47기

강의로 오랫만에 기초강의를 수강하면서

처음 시작하는 동료들을 도와주면서

성장하는 것에 대해 많은 고민을 했었습니다.

그 결과 동료보다 내가 더 많이

성장한다는 것을 느낄 수 있었습니다.

비록 이번에는 조장이 되지 못했지만

내가 할 수 있는 한에서

조원들을 도와가면서

끝까지 함께하는 찐 동료를 만드는 시간을

가져보도록 하겠습니다.

"사랑하는 찐주부

원하는게 있다면 주저하지 마라

'고난'이라는 진흙이 묻었다 해도 넌 다이아몬드야.

어떤 상황에서든 네가 얼마나 소중한 존재인지

잊지 않기를 바란다.

넌 행동해서 얻어라.

네가 정말 원한다면"

강의를 마치면서

이번 강의의 END를 AND로 만들기 위해

"임장지에 가기 전 한장지도+입지분석 작성하기"

항상 지켜나가도록 하겠습니다.

긴 시간동안

미친 인사이트를 마구마구 쏟아내주신

자음과모음 멘토님

정말 감사합니다.