[낭만레오] 10년동안적금밖에모르던39세김과장은어떻게1년만에부동산천재가됐을까? 독서 후기 #5

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 10년동안적금밖에모르던39세김과장은어떻게1년만에부동산천재가됐을까?

2. 저자 및 출판사: 김재수(렘군), 비즈니스북스

3. 읽은 날짜: 24. 12. 03~10

4. 총점 (10점 만점):  9 / 10점

데이터 분석을 기반으로한 시장 분석 및 투자처 발굴방법, 투자 타이밍을 주로 다룬다.

지금같은 하락장보다는 상승장에 더 적합하여 다가올 상승장에 대비하며 읽어보기 좋다.

월부 기초반에서는 자세히 다루지않는 데이터 분석 및 해석 방법을 접해 신선했다. 

여러 활용방안이 있어 직접 데이터를 뽑아보고 해석하기도 해보며 임보에 적용해봐야겠다.

좋은 책 같은데 월부 추천도서에는 없는 이유가 뭘까..?

STEP2. 책에서 본 것, 깨달은 것

1.지역이 시세를 주도한다. 그 지역 전체가 상승하기 때문에 아파트가 오르는 것이다. 

  중요한건 흐름이다. 지역을 공부해라. 아파트의 가치를 따지기 전에 지역의 가치를 따져라. (p67~68)

 → 역시 부동산은 큰 흐름에 타는게 중요한 것 같다. 특히나 지방은 공급에 따라 전세,매매가 흐름이 공급의 영향을 많이 받으므로, 특정 단지나 매물보다 지역을 분석하고 투자하기 좋은 지역을 먼저 고려해야한다.

2. 가구소득대비주택가격(PIR)은 비슷한 입지끼리 비교해야 의미가 있다. 아파트 하나를 놓고 과거와 현재의 PIR을 비교하는 방법이다. 10년이란 기간으로 보면 평균선을 구할 수 있다. (p77)

→PIR을 서울, 지방 시장에 초첨을 맞춰 숫자를 해석하는 줄 알았는데, 특정 단지를 정해놓고 10년 평균 PIR대비 낮은지 높은지로 저평가 여부를 판단해볼 수 있다.

3.4년간 상승률 40% 이상이라면 주의하자. 상승하더라도 4년 이내 최저가격대비 100% 정도 오르면 보합기를 맞이한다. 상승률이 50% 넘으면 매도하는 쪽으로 방향을 잡고, 신규 매수는 하지 않는 편이다. (p79~80)

→앞으로 다가올 상승장에서 매수/매도 기준중 하나로 잡을만하다. 내가 소액투자하려는 단지들은 100%정도 까지 오르기는 쉽지 않으니 상승률 50% 넘으면 매도 고려해야겠다.

4. 대형 평형, 주상복합, 나홀로아파트는 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다. 만약 대형 평형, 주상복합, 나홀로아파트의 가격이 많이 올랐다면 그 아파트는 고점일 확률이 높다. (p82)

→덜 대중적이고 덜 선호하는 물건은 상승 흐름이 늦게온다. 저평가 여부를 판단할 때 확인해보면 좋겠다.

5.다음 다섯 가지를 눈여겨보면 하락 신호를 남보다 일찍 포착할 수 있다.

1) 미분양 증가 (입지가 좋은 곳에도 미분양이 발생한다면 수요가 절대적으로 부족한 상황)

2) 입지가 좋은 곳 청약경쟁률 저조 (미분양, 청약경쟁률 같이 확인)

3) 성수기 구축 아파트 거래량 감소 (성수기 10~2월에 매물 쌓이면 수요 매우 부족해진 것)

4) 전세 물량 증가 (특히 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓일 때)

5) 예정 공급량 과다

→3가지 이상 해당되면 하락 신호를 주는 것이다. 23년 대구를 보는 듯하다. 앞으로 상승장을 지나고 다시 하락장이 오기 전에 5가지 하락신호를 미리 확인해야겠다. 반대로 생각해보면 5가지 하락 신호가 정반대의 경향을 보인다면 상승 신호로 봐도 되겠다.

6.매수와 매도가 혼재하는 시기. 집을 사기 좋은 시기는 바로 이때다. 이 시기에는 구축 아파트가 전성기를 맞이한다. 공급이 부족한 지역을 중심으로 매매가와 전세가가 상승하는 양상을 보인다. 투자자들은 움직이지만, 실거주자는 아직 말성이는 시기다. (p89~90)

→공급이 부족한 상황에서 거래량이 활발해진다면 입지 좋은 구축아파트를 매수하기 좋은 시기다. 실거주자가 움직이기 전에 매수해야한다.

7. '매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때' : 바닥에 진입할 수 있는 시기. 다만 조금 더 여유를 가져라.

‘매매가와 전세가가 동반 상승할 때’ : 조금 늦었더라도 올라타야할 시기. 빠른 결정이 필요하다.

‘매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때’ : 욕심을 버리고 다음을 준비하라.

‘매매가와 전세가가 정체될 때’ : 기다리는 자에게 기회가 오는 구간. 마음의 여유를 가져라. (p103)

→매매가,전세가가 동반 상승할 때가 투자 타이밍이고, 매매가만 상승할 때는 투자수요(거품)이 많이 들어간 상태이므로, 보내주고 다른 지역이나 단지를 봐야한다.

8. 인구 대비 적당한 미분양 수는 인구의 0.01%정도가 과거 평균치와 유사함을 발견할 수 있었다. 

 미분양이 급격히 증가했다가 특정 시기가 되면 급속도로 줄어드는 시기가 있다. 바로 그 순간을 감지할 수 있어야 한다. 미분양은 조금씩 사라지는 게 아니라 막힌 게 뚫리듯 뻥 하고 뚫리는 경향이 있는데, 바로 이때가 황금 타이밍이다. (p115)

→인구수 X 0.001 = 적정 미분양.예시로 울산 110만이면 적정 미분양 물량은 1100세대이다.

9. 1순위에서 모두 마감되고 경쟁률마저 높았다면 해당 지역의 신축 아파트 수요는 충분하다는 뜻이다. 청약경쟁률은 심리가 살아나는지 살펴보는 가장 객관적인 지표이면서도 부동산 타이밍을 잡는 좋은 선행지표라 할 수 있다.(p119)

→청약경쟁률(호갱노노,아실,부동산지인,부동산투유) 어디서 어떻게 확인하는지 찾아내야함.

10. 경매 낙찰가율이 낮아지다가 최저점을 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍이다. 경매 경쟁률이 지속적으로 줄어들다가 턴어라운드하여 급증하는 해가 좋은 타이밍이다. (p121)

→경매 낙찰가율, 경쟁률이 저점에서 반등하는 시기는 부동산 시장이 활발해진다는 신호로 투자하기 좋은 타이밍이다.

11. 사장 좋은 신도시 투자 시점은 안심 단계에서 흥분 단계 사이클이다. 오래 기다리지 않고도 2년 내에 원하는 수익을 낼 수 있다. (p148~149)

→신도시 투자시 매매/전세 정체 후 전세가 귀해지고 전세 상승, 매매 소폭 상승하는 시점을 노려야한다.

12. 과거 평균 전세가율과 현재 전세가율을 비교해 지금의 전세가율이 과거 평균보다 현저히 높아졌을 때, 그때가 매수 적기다.(p168)

→현시점 전세가율이 높은것만 기준으로 세웠었다. 투자하려는 단지의 10년 평균 전세가율을 기준으로 두고 얼마나 높은지, 낮은지에 따라 매수,매도를 고려해볼 수 있겠다.

13. 가격이 오르기 위해서는 매매수요의 실수요가 많아져야한다. 매매수요의 실수요가 많아지려면 임차수요의 실수요자가 이동해줘야한다. 자가점유율이 더 올라가는 모습이 나타난다면 매매 가격이 상승할까, 하락할까? 당연히 상승한다. 전국 평균 자가 점유율보다 지역별 자가점유율을 파악해야한다. 자가점유율이 평균 대비 최고치일 때보다 바닥일 때 사는 것이 안정적이다. (p181~183)

→매매가격 상승의 주 원동력은 투자 수요보다 전세→매매 전환하는 실거주(거주민)수요다. 자가점유율이 상승한다는 것은 수요가 전환되고 있다는 말로 매매가가 상승한다는 말이다. 따라서 수요 전환이 아직 이루어지지 않아 자가점유율이 평균대비 낮을때 투자하기 좋다.

14. 가장 빠른 움직임을 보이는 것은 ‘관할시도외_기타’ 즉 전국의 투자자들을 의미한다. 

→ 거래량 데이터로 투자 수요가 증가하는 지역을 알아볼 수 있다. 한국감정원에서 데이터 확인가능하다.

 (한국감정원 통계사이트→부동산통계→부동산거 래현황→아파트매매 거래현황→월별 매입자거주지별)

STEP3. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1.1월 울산 중구 이후 창원,김해 중소도시 앞마당 만든다.

2. 매수/매도시 고평가 확인

 - 투자하려는 단지의 10년 평균 PIR 확인 (임보 투자상세분석에 추가)

 - 상승률 50% 이상시 매도 고려 (임보 투자상세분석에 매도가 설정하여 추가)

 - 대형 평형, 주상복합, 나홀로아파트 상승률 확인 (상승장에서 저평가 여부 판단)

3. 투자하려는 지역과 매도하기 전 하락 신호 미리 확인

    (미분양, 청약경쟁률, 성수기 구축 아파트 거래 감소, 전세 물량 증가, 예정 공급량 과다)

4. 매수,매도 거래량 추이 확인, 사이클에 따른 상황 판단(4가지 Case)

5. 청약경쟁률(아파트투유), 경매 낙찰가율/경쟁률 확인(두인경매)

6. 투자하는 지역,단지의 10년 평균 전세가율, 자가점유율, 투자자 거래량 확인 (임보 투자상세분석에 추가)

STEP4. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

제발 최저점을 찾으려 애쓰지 말자. 길게 보면 지금이 가장 저렴하다. (p72)