[신투기5기 수지구ㄹ6 사랑0ㅔ 빠졌조 하유] 지역분석 아직도 멀었다..

안녕하세요. 좋은과정을 지향하는 하유입니다.

3강은 강의로 만날 때마다 좋은 강의에 너무 감사한 양파링님의 B지역 C지역의 지역분석을 주제로 강의가 진행되었습니다. B지역, C지역은 지금 제가 임장하고 있는 수지와 함께 가장 관심을 가졌던 지역들인데요. 선호도도 높은 지역이고 투자범위, 투자시기 등이 적합하다는 생각이 들었기 때문이었습니다.

명불허전. 양파링님이 B지역과 C지역을 분석하는 것을 강의로 접하며 하루 만에 두 지역의 임장을 모두 다녀온 듯한 착각이 들 정도로 생생하게 머리속에 입력이 되었습니다. (지금 몇주째 임장하고 있는 지역보다 머리에 쏙쏙 들어오는 건 너무한건 아니냐 나자신.)

강의를 들으며 양파링님이 두 지역을 분석하는 것을 보며 단순히 두 지역에 대한 이해를 넘어서 신도시 지역을 어떻게 접근해야할지 조금 더 이해를 높일 수 있었습니다.

아래는 양파링님이 수도권 두지역을 분석하는 것을 보며, 새롭게 알게된 것들입니다.

- 수도권의 교통

수도권은 확실히 교통이 중요하고 위치가 중요하다는 것입니다. 알고있는 사실이지만 실제 사례를 통해 같은 호선이 지나는 비슷한 수준의 단지를 비교해봤을 때 위치가 더 가까운 A지역이 상승장에 더 많이 오르고 교통이 중요한 지역은 가격에 미치는 영향도 크다는 것을 실감할 수 있었습니다.

예를들어 편의시설이 압도적인 환경을 가진 생활권보다 압도적인 환경이 아니어도 교통에 더 유리한 지하철노선이 들어오는 단지가 더 가격이 높은 것을 보면서 결국 그 지역에서 가격을 결정하는 요소를 파악하는 것이 중요한지 알 수 있었습니다.

- 학군

수도권의 학군지하면 떠오르는 곳들이 있죠. 그러나 학군의 가치가 높지 않은 도시라고 해도 그 도시안에서 공부를 시키려는 수요는 있고 그러한 생활권은 선호도가 높다는 것도 알 수 있었습니다. 즉, 외부수요를 끌어들이지는 못하나 지역내의 수요를 끌어들일만한 학군은 가치가 있다는 것입니다.

또 하나는 유명한 학군지 옆에 위치한 도시는 수요를 뺏기기 때문에 학군지로 발달하기 어렵다는 것도 새롭게 알게된 사실입니다.

- 공급

공급분석부분을 보면서는 입주장이 지속되는 곳을 어떻게 바라봐야할지를 생각해보게 되었는데요. 전세가율이 낮아서 투자는 어렵다. 공급이 많아서 투자할 수 없다라고 단정하지 말고 입주장이 지속되는 때에 투자금이 많이 들어가더라도 저렴하게 매수하고 입주물량이 정리되면 투자금을 회수하는 전략도 고려해봐야한다는 관점도 인상적이었습니다.

그리고 공급이 많은지역을 볼 때 입주시기 뿐만 아니라 입주 후 2년이되는 단지들도 기회가 될 수 있다는 것도 새롭게 알게 되었습니다. 말하자면 2년차 매물이 나오는 단지가 지금 입주하는 단지와 시기가 맞물리면 2년차인 단지가 저평가되는 경우가 있으므로 기회가 될 수 있다는 것입니다.

- 가격

가격분석을 보며 기억에 남는 것은 하락률에 대한 생각입니다.

그 예로 소형평형의 가격하락률을 어떻게 볼 것인가? 인데요. 소형평형은 가격이 가볍다보니 가수요가 쉽게 붙고 쉽게 빠지는 구조입니다. 그렇다보니 하락장엔 더 많이 빠질 수 밖에 없는데요. 하락률만 바라본다면 가장 저평가로 볼 수도 있겠지만 하락률이 덜 하더라도 수요가 많은 평형대를 선택하는 것도 종합적인 저환수원리에 더 부합한다고 생각했습니다.

두번째 예로는 재건축단지들입니다. 연식이 오래되어 하락률이 큰 재건축예정단지들도 기회로 볼 수 있겠지만 기본적으로 전세가율이 낮고 투자금 회수기간이 오래걸리므로 기회비용을 함께 고려해본다면 다른 선택지가 더 내 투자에 유리할 수 있겠다고 생각했습니다.

다음으로 기억에 남는 것은 신축이 대거 입주하는 지역에서 구축아파트가 과연 수요가 있을까? 에 대한 의문입니다. 주변에 신축공급이 많으면 가격이 싸지므로 구축아파트는 매매, 전세 모두 찾는 사람이 없지 않을까? 걱정이 되기도 했는데요. 가격은 올라가는 순서가 있고 입주가 많아서 신축이 싸더라도 신축이 먼저 소진되고 나면 신축 가격이 오르고 가격대가 벌어지면 다시 구축단지 가격에 맞는 수요층이 생기게 된다는 것입니다. 말하자면 공급이 많아 신축가격이 싸지는 것은 공급과잉으로 인한 일시적인 현상으로 볼 수도 있는 것이고 어느정도 제자리를 찾아갈 것이라고 이해했습니다.

지금 임장하고 있는 지역도 크지 않음에도 제대로 이해하기 어렵다고 생각했었는데 아직 핵심을 꿰뚫는 능력이 부족하다는 것을 절실히 느낍니다. 아직까진 강의의 도움을 받을 수 밖에 없다는 사실이 안타까우면서도 강의를 통해 배울 수 있다는 사실이 감사하기도 합니다.

좋은 강의 준비해주신 양파링님 진심으로 감사드립니다.

조금씩 스스로 분석할 수 있는 능력이 커질 것이라 믿으며.ㅜㅜ

힘내봅시다!