지방투자 기초반 1강 강의 후기 [지방투자 기초반 15기 76조 너꾸니]

1. 지방 지역별로 공급 물량이 다르고 그에 따라 다른 시장 분위기를 갖는다.

2. 광역시보다 중소도시가 사이클이 더 짧다. 공급 물량에 영향을 더 많이 받는다.

3. 서울 수도권은 기본적으로 사이클이 길다. 짧게는 5년, 길게는 8년

→ 지방은 싸이클이 짧고, 개별 싸이클이 다 다르기 때문에 지방은 항시 투자 기회가 있다. 지방을 앞마당으로 만들면 항상 투자기회가 있다.

→ 그렇기에 사는것만 중요한게 아니라, 매도 타이밍도 중요하다.

4. 좋은것은 비싸고 매전갭이 크다.

5. 지방 물건은 5년을 보유하면 잃지 않는다.

→ 투자한 물건에 대해 역전세를 맞으면 아~ 이거 언제 오르지? 제대로 투자한거 맞나? 조금 오르고 나중에 다시 떨어지는 거 아니야? 항상 조급만 마음으로 결과를 기다렸는데,

6. 중소도시는 팔아야 한다. 중소도시는 사이클이 급변하고 신축에 대한 선호도가 워낙 크기 때문에 장기 투자에 적합하지 않음 

→ 이부분이 항상 고민이다. 내 전략은 전세 레버리지 투자로 매수하고 추후 월세로 전환하여 시스템 수익으로 전환하는게 목표인데, 이런 경우에도 매도하는게 맞는 방법인지, 

중소도시는 무조건 시세차익으로만 접근해야 하는건지, 일단 내 투자 방식, 기준에 맞게 움직인다. (중소도시에도 꾸준히 수요가 있는 지역에 투자한 물건은 월세화하여 시스템화 한다, 그외 지역은 매도하여 시세차익)

7. 울산은 지금이 기회, 북구에도 투자 가치가 있을까? → 있다. 북구가 남구에 비해 비선호 지역이라도 어쨋든 광역시. 수요가 많다. 투자할 가치가 있다.

8. 광역시는 입지좋은 신축보다 입지좋은 구축에 대한 선호도가 더 높다. 약간은 수도권과 비슷함. 수도권과 지방의 중간 특성이라고 해석하면 될것 같다.

9. 중소도시는 무조건 신축, 입지 나쁜 신축은 하락장에서 어느정도 방어가 되지만, 입지 좋은 구축은 하락장에서 방어 안됨. → 반대로 입지 좋은 구축에 투자하면 반드시 비쌀때 팔아야 한다. 그만큼 타이밍에 더 민감함

10. 지방은 입지 독점성이 떨어진다. 애매한 위치는 언제든 대체될 수 있음. 신규 택지에 아파트 지으면 언제은 대체된다. 최소 어느정도 독점성은 있어야 함. 주위에 백화점이 있거나, 대형 마트가 있거나 전철역이 있거나 어느정도 독점성은 있어야함

11. 공장 단지에 있는 신축은 선호하지 않는다. (천안 차암동 아파트를 선호하지 않는 이유. 공단에 있으면서도 고립되어있다. 투자하지 않는게 맞다)

12. 오른 가격에 들어가면 그만큼 전세가도 고점에 셋팅하게 되고, 그만큼 RISK 도 높아진다.

13. 구미의 경우 일자리가 풍부해서 수요가 있다. (천안 차암동보다 낮다)

14. 울산이 학군이 좋다. 별로 생각 안해본 사항인데, 울산은 학군에 따른 생활권 선호도의 차이가 많을 것 같다.

15. 2016년이후 학업성취도를 알고 싶다면 학교 알리미 이용

16. 김해 전세가율이 상당히 높다. 김해의 분위기기 나쁘지 않음. 절대적 가격이 싸다. 특히 삼문동

17. 충남과 충북이 2040년까지 인구가 증가함. 청주, 천안에 기회가 많다.

18. 부산내 일자리 순위 : 진구> 해운대구 > 강서구 > 사상구 > 사하구    동래구=연제구> 남구>기장군 > 북구=수영구 > 서구

19. 해운대구, 연제구, 진구에 전문직 종사자가 많다. 

20. 일자리 증가 측면에서 중소도시 TOP2 : 청주, 천안

21. 부산 입지 순위 : 해운대구> 진구> 동래구>남구>연제구>수영구 ,  선호도 순위 : 해운대구>수영구>동래구>남구>연제구>진구

22. 김해는 25.2월 율하지구 대규모 공급을 주의할 필요 있음

23. 창원, 청주, 천안 랜드마크 아파트 가격 상승.    전주, 김해, 포항, 구미 는 아직 반등 x,    김해, 포항 , 구미는 절대적 저평가 시장

자모님 강의 정말 현실적일고 알찬 강의였고, 그동안 모호했던 부분에 대해서 많은 부분이 해소되는 느낌이었습니다. 좋은 강의 해주신 자모님 감사합니다.