미리 살펴보는 2025년 청약 예정 단지 및 내집 마련 방법



안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

그저 생각만해도 설레는 크리스마스가 벌써 내일이네요. 크리스마스 이브인 오늘, 사랑하는 사람들과 즐거운 시간을 보내셨으면 좋겠습니다. 더불어 연말을 맞이하여 1년간 내가 보낸 시간들을 돌아보고 새롭게 시작하는 2025년에 이루고자하는 목표도 고민해보면서 새해를 준비하셨으면 좋겠습니다.

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더불어 2025년에 내집마련을 목표로 정하시는 분들도 많으실 거라 생각합니다. 내집마련을 위한 방법에는 크게 청약과 기축 매수 두가지 방법이 있는데 2025년을 앞두고 있는 만큼 내년에 예정된 서울 주요 단지에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

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내집마련이 아니더라도 부동산 투자를 염두하고 계신 분들이라면 청약의 흥행 여부를 통해 시장의 분위기를 간접적으로 느낄 수 있기에 도움이 되실거라 생각됩니다.

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다만, 청약에 대한 정리에 앞서 청약 시장의 상황과 서울 공급에 대해 간략하게 알아보겠습니다.

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#비싸져만 가는 분양가격, 도대체 언제까지?

일부 로또 청약이라고 불리는 분양가 상한제 지역을 제외한 곳들의 최근 분양가격을 보면 짧은 기간 동안 굉장히 비싸졌다라는 느낌을 다들 한번쯤은 받아보셨을거라 생각합니다.

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예를 들어보자면, 지난 10월에 분양했던 잠실 래미안 아이파크의 경우 분양가 상한제 지역이다보니 전용 84 기준 18~19억 정도로 인근 기축들의 가격이 25~26억임을 감안하면 상대적으로 싼 가격으로 분양을 했습니다.

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하지만 이런 분양가 상한제 지역이 아닌 곳의 분양 단지 가격을 살펴보면 지난 11월에 분양에 노원구의 서울원아이파크는 전용 84타입 기준 13억 후반으로 서울내 비슷한 기축과 비교했을 때 다소 비싸다는 느낌이 들게 됩니다.

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실제로 지난 약 10년간의 서울 평균 분양가격을 살펴보면 제곱미터당 15년 12월 605만원 정도인 반면, 지난달 24년 11월의 경우는 1,428만원입니다.

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조금 더 구체적으로 따져보면 2021년까지 완만하게 상승하다가 2022년 8월 소폭 하락후 급격하게 상승하는 모습을 볼 수 있는데 22년 8월을 기준으로 현재 분양가격을 비교해면 695만원에서 1,428만원으로 2년이 조금 넘는 기간동안 2배이상 오른 것을 확인할 수 있습니다.

이렇게 급격하게 분양가격이 상승한 주된 원인으로는 원자재 가격과 인건비 상승 등 이 큰 이유이며 실제로 20년 이후의 건설공사비지수 상승률을 살펴보면 급격하게 상승하는 모습을 찾아볼 수 있습니다. 최근 건설경기가 침체되며 수요가 감소해 철강재는 가격이 안정화됐지만, 레미콘 가격은 지속적으로 상승하고 있다고 하네요.

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다만, 원자재 가격이 안정이 된다해도 인건비 등은 낮아지기 어려운 상황임을 감안했을때 분양 가격이 현재보다 조정될수도 있겠지만 크게 낮아질 가능성이 높지 않을 것 같다는 생각이 듭니다.

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#서울 공급은 내년보단 그 이후가..

서울 공급은 경우는 이미 잘 아시는대로 25년까지는 그래도 어느정도 공급이 남아있긴 하지만 내년 이후로는 급격히 줄어들게 됩니다.

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아래 그래프를 통해 앞으로 서울 시장의 향후 입주 물량을 어느정도 가늠해볼 수 있는데, 먼저 왼쪽의 인허가와 착공을 살펴보면 인허가 이후 1년 정도 지난 다음에 착공으로 이어지는 것을 확인할 수 있습니다. 다만, 2018~2020년의 경우 인허가 물량대비 착공 물량이 많은 것을 확인할 수 있는데 시기적으로 상승장이 이어지다보니 기존에 바로 착공이 되지 못했던 물량들이 상승장에 힘입어 더해졌다고 볼 수 있습니다.

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그리고 무엇보다 23년과 24년 착공 물량이 급격하게 감소한다는 것은 공사기간을 약 3년 정도로 가정했을 때 26년과 27년의 물량이 현재 확인할 수 있는 공급 물량에서 크게 늘어날 가능성이 낮다는 것을 의미합니다.

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다만, 인허가 이후 아직 착공되지 않은 물량이 갑자기 착공이 되며 25년에 급격하게 늘어날 가능성이 있지만 최소한 3년 정도의 시간이 필요하다는 것을 고려했을때 시기적으로 28년 이후가 될 것이고, 부동산 시장과 건설 경기에 온기가 돌지 않는 상황이 이어진다면 높아진 공사비에 대한 부담감에 사업성까지 나빠지면서 착공이 더 미뤄질 가능성이 높습니다.

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더불어 인허가 이후 5년이내 착공을 하지 못할 경우 취소가 되는데 이런 상황이라면 그런 물량이 생길 가능성도 낮지 않을 것 같습니다.

앞서 이야기한 것을 더해 정리해보자면 25년이 지나가고 26~27년까지 서울에 신축은 부족하며 희소성이 높아질 것이라는 점과 신축 분양가 또한 지금보다 낮아지기는 어렵다라는 것입니다.

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#2025년 분양 예정 서울 주요 단지

※ 예상 분양가격은 실제 분양가격과 차이가 날 수 있습니다.

(1) 래미안트리니원

- 총 세대수 / 일반 분양 : 2,091 / 537

- 위치 : 서초구 반포동 반포3주구

- 이용 가능 역 : 9호선 구판포역 / 세화고와 세화여고, 세화여중 인접

- 예상 분양가 : 평당 약 7,000만원 (전용 84기준 24억대)

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(2) 래미안 원페를라

- 총 세대수 / 일반 분양 : 1,097 / 465

- 위치 : 서초구 방배동 방배 6구역

- 이용 가능 역 : 7호선 내방역 / 4,7호선 이수역(총신대입구),

- 예상 분양가 : 평당 약 6,500만원 (전용 84기준 22억대)

(3) 반포더샵OPUS21

- 총 세대수 / 일반 분양 : 275 / 87

- 위치 : 서초구 잠원동 신반포21차

- 이용 가능 역 : 7호선 반포역

- 예상 분양가 : 평당 약 6,000만원 (전용 84기준 20억대)

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(4) 신반포22차 재건축

- 총 세대수 / 일반 분양 : 160 / 28

- 위치 : 서초구 잠원동 신반포22차

- 이용 가능 역 : 3호선 잠원역

- 예상 분양가 : 평당 약 8,500만원 (전용 84기준 28억대)

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(5) 아크로드 서초

- 총 세대수 / 일반 분양 : 1,161 / 236

- 위치 : 서초구 서초동 신동아아파트

- 이용 가능 역 : X (강남 업무지구까지 도보 가능)

- 예상 분양가 : 평당 약 7,000만원 (전용 84기준 23억대)

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(6) 방배포레스트자이

- 총 세대수 / 일반 분양 : 2,322 / 547

- 위치 : 서초구 방배동 방배13구역

- 이용 가능 역 : 2,4호선 사당역 / 2호선 방배역

- 예상 분양가 : 평당 약 6,500만원 (전용 84기준 22억대)

(7) 잠실 르엘

- 총 세대수 / 일반 분양 : 1,865 / 213

- 위치 : 송파구 신천동 미성·크로바

- 이용 가능 역 : 2,8호선 잠실역

- 예상 분양가 : 평당 약 5,500만원 (전용 84기준 18억대)

(8) 아세아아파트 재건축

- 총 세대수 / 일반 분양 : 997 / 847

- 위치 : 용산구 한강로3가 아세아아파트

- 이용 가능 역 : 1호선, 경의중앙선 용산역 / 4호선 신용산역

- 예상 분양가 : 평당 약 6,000만원 후반 (전용 84기준 23억대)

(9) 써밋 더 힐

- 총 세대수 / 일반 분양 : 1,511 / 422

- 위치 : 동작구 흑석동 흑석 11구역

- 이용 가능 역 : 9호선 흑석역

- 예상 분양가 : 평당 약 4,000만원 (전용 84기준 13억대)

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(10) 노량진 아크로리버스카이

- 총 세대수 / 일반 분양 : 987 / 815

- 위치 : 동작구 대방동 노량진 8구역

- 이용 가능 역 : 1,9호선 노량진역

- 예상 분양가 : 평당 약 5,000만원 후반 (전용 84기준 17억대)

(11) 힐스테이트 메디알레

- 총 세대수 / 일반 분양 : 2,451 / 483

- 위치 : 은평구 대조동 대조1구역

- 이용 가능 역 : 3,6호선 불광역 / 6호선 연신내역

- 예상 분양가 : 평당 약 3,500만원 (전용 84기준 11억대)

(12) 영등포센트럴푸르지오위브

- 총 세대수 / 일반 분양 : 659 / 216

- 위치 : 영등포구 영등포동 영등포1-13구역

- 이용 가능 역 : 5호선 영등포시장역

- 예상 분양가 : 평당 약 3,500만원 (전용 84기준 11억대)

(13) 고척힐스테이트푸르지오

- 총 세대수 / 일반 분양 : 983 / 576

- 위치 : 구로구 고척동 고척 4구역

- 이용 가능 역 : 1호선 개봉역 / 2호선 지선 양천구청역

- 예상 분양가 : 평당 약 2,000만원 (전용 84기준 6억 후반대)

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#2025년 내집 마련 방법

청약으로 내집마련을 할것인지 아니면 매매로 할 것인지 흔히 고민하는 내용 중 하나입니다. 아래 내용을 참고하셔서 어떤 방법으로 가닥을 잡을지 결정하셨으면 좋겠습니다.

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1) 청약

가격적으로 강남권의 경우 20억 전후의 가격, 비강남권이라도 입지가 좋은 지역은 10억 이상의 가격으로 분양가가 예상되는만큼 부담이 되는 가격대이지만 향후 2~3년간 공급이 부족하다는 점에 있어 인기는 높을 것으로 생각됩니다.

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다만, 시장 분위기에 따라서 사람들의 관심이 낮아지거나 부담스럽게 느끼게 되는 상황이 올 수도 있으니 이런 상황이 온다면 기회로 생각하셔서 접근해보셨으면 좋겠습니다.

더불어 분양가가 떨어질 가능성이 낮다는 점 등으로 미루어보아 분양하는 시점의 가격을 절대적인 가격만 보고 비싸다고 판단하지는 않으셨으면 좋겠습니다. 인근 기축들과의 가격 수준을 비교해보시고 그와 비슷하거나 싼 가격대라면 장기적으로 좋은 선택이 될테니까요.

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- 장점 : 괜찮은 가격에 새아파트를 살 수 있다는 점 / 신축에 대한 선호도가 매우 높은 지금 상황에서 굉장히 매력적인 수단 / 당첨이 된다면 계약금(통상 분양가의 10%)만 먼저 납부를 하고 나머지 금액에 대해서는 대출을 활용한 다음, 입주 시점까지 자금 마련 시간 확보 가능

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- 단점 : 분양가가 적정한지에 대해서 따져보는 것이 필요 / 흔히 말해 좋은 지역의 청약이나 로또 청약은 경쟁률이 매우 높기에 실제로 당첨될 확률은 상대적으로 낮음 / 상승장에서는 이런 지역들은 거주 요건 등의 조건이 붙어 내가 원하는 곳에 청약이 어려울 수 있음 / 마지막으로 입주까지 기다리는 시간동안 어떤 시장 상황이 생길지 모름

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2) 기축 단지 매매

기축을 통한 내집마련의 경우 입지 대비 가격이 싼 단지를 따져보고 매수를 하는 것입니다. 이를 기본적인 원칙으로 삼으시고 그 중에서도 인근의 대단지 신축 등의 입주로 인해 주변이 좋아질 지역내 위치한 단지라면 선호도가 더 높아질 가능성이 높습니다.

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하지만 이때 주의해야할 건 그냥 인근에 신축이 들어온다고 선택하는 것이 아니라 직접적인 변화가 있는지를 따져보아야 합니다. 직접적인 변화는 생활 편의 시설등의 인프라가 확장되고 이를 함께 공유할 수 있는 것을 의미합니다.

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그리고 이런 지역의 기축 단지들의 경우 일반분양아파트들의 분양가 상승이후 신축아파트들의 매매가상승에 상응해 매매가격이 움직일 가능성이 높다는 점도 있습니다.

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더불어 거주 분리를 통해 거주를 하는 대신 전세를 먼저 주고 추후 들어가는 상황도 같이 고려해 볼 수 있다는 점도 있습니다. 신축의 경우 입주 시기에 전세 가격이 낮게 형성될 가능성이 크고 거주 분리를 하고 싶어도 오히려 더 어려운 경우가 생길 수 있기 때문입니다.

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- 장점 : 원하는 곳에 청약이 나올때까지 기다릴 필요없고, 현시점 기준으로 내가 원하는 조건과 기준을 세웠다면 후보지역을 정하고 그 지역내 단지들의 가치와 가격을 비교해서 싼지 비싼지를 판단할 수 있고 그에 맞춰 바로 매수가 가능 / 시장 상황이 맞물린다면 아파트 가격이 올라가며 자산이 상승하는 것을 온전히 느끼는 것도 가능 / 입지가 좋은 곳의 괜찮은 기축을 싸게 샀다면 실거주를 한다는 입장에서는 장기적으로 구축은 신축이 되고 신축도 구축이 되기에 자산 측면에서 더 좋은 선택

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- 단점 : 신축을 괜찮은 가격에 살 수 있는 가능성이 청약보다는 낮음.

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정리해보자면 청약을 우선할 경우

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(1) 메타인지 : 현실적으로 내가 원하는 곳에 청약이 당첨 가능한지

(2) 저평가 : 분양 가격이 싼지 비싼지를

(3) 감당 가능한가 : 내게 적정한 수준인지

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이렇게 3가지 단계로 스스로 판단을 해보고 혹여나 충족이 되지 않는다면 조금은 과감하게 기축 매매를 고려하는 것이 필요합니다. 청약 당첨만을 기다리다가 얻게 되는 기회 비용이 내가 생각하는 것보다 클 수 있으니까요.

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다만, 그 방법에 대해서 잘 모르거나 어려움을 느끼신다면 방법과 과정들을 배우시면서 준비해가시는 것은 반드시 필요합니다.

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내년에 예정된 서울의 주요 단지들 청약을 정리해보았습니다. 강남권부터 비강남권까지 다양하게 예정되어 있는 만큼 내 상황에 맞는 지역을 중심으로 미리 관심을 갖고 준비하시면서 상황에 따라 청약 이외에도 기축 단지를 매수하는 것도 같이 고려하셨으면 좋겠습니다.

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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.



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