광교 이의동 호반베르디움트라엘 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 7조 쓰리준]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

수원시 영통구 이의동  호반 베르디움 트라엘 (광교)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영통구 종사자수 168, 344, 사업체수 30,260  

2. 교통

→지하철 이용, 강남역까지 (트라엘에서 광교역까지 도보로 10분가량 소요)

  →자차 이용, 강남역까지 27분 

→광역버스 이용 강남까지 

3.학군

광교중 93% (S)

4. 환경

이마트 (B 가장 근접) 

홍재도서관 (도보로 3분거리) 

갤러리아 백화점 

아브뉴프랑

아주대병원 ,성빈센트병원 (자동차로 20분) 

5. 공급

  25년 3월 영통푸르지오트레센츠 796세대 

 같은해 3월 영통푸르지오파인베르 770세대 

27년 3월 영통자이센트럴파크 580세대  

광교가 영통구 관할이지만 영통과는 별개의 지역으로 봐야함. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

39평형 

고점 전세가율 : 51%   /저점 전세가율 75%  /현재 전세가율  63% 

33평형

고점 전세가율  79%   저점  64% / 현재 64% 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교단지X/ 전고점대비 19%가량 하락.  저평가X 

2) 환금성 : O  

3) 수익률 :  저점 매수시 72% 

4) 원금보존 :  현재 전세가율 63% 경기도 기준 적정 전세가율 70%에 부합하지 않음 / 전세가가 4년간 전고점, 전저점을 찍는 동안 변동이 없는 것으로 보아 역전세 가능성 낮음 

5) 리스크 대비:   영통에 25년부터 27년까지 신축 아파트가 2000세대 가량 입주하지만 수요대비 공급이 부족.  

나의 투자 결론 : 

초등학교 , 광교중학교, 도서관이 근접해있어 학군을 보고 이동을 하는 인구가 있을 것이라 판단되며

광교산, 수변길이 가까워 젊은층부터 노년층까지 다양한 연령대가 선호하는 지역일거라 판단된다 .

투자금이 4억이상 필요한 것으로 보아 같은 값이면 서울에 투자하는 것이 더 좋을거라 생각되어 실거주 목적이 아니라면 투자하기 좋은 아파트는 아닌듯 싶다. 

경기대역(광교)이 강남까지 지하철로 40분 이내 거리로 중앙역(광교) 부근 아파트를 매매하기에  자금이 약간 부족한 경우 차선책으로 선택하는 아파트가 아닐까..하는 생각도 들었다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의들을 땐 다 이해했다고 생각했는데, 막상 내가 직접 작성해보니 저환수원리를 어떻게 작성해야할지 막막했다 .

숫자만 보면 버벅대는 나.  부자아빠 가난한아빠에서 부자가 되기 위해선 숫자와 친해져야 한다고 했는데 역시나 엑셀로 자동 계산해줘도 읽을 줄만 알지 그 숫자가 의미하는 게 뭔지는 잘 모르겠다.

멀뚱하니 보다가 수첩을 꺼내 아! 경기도는 전세가율 70%까지가 좋다고했지?

매매가가 전고점대비 -20%떨어지면 투자할만 한다고했지? 하며 고개만 끄덕거리는 나. 

답답하다. 

하…답답하다.

나는 39만원어치 강의를 들었는데 과연 얼마만큼 이해하고 내것으로 만들었는가…!!!! 

트라엘 아파트는 내가 우리 아이들과 함께 살고싶은 곳인데 이유는  웰빙타운내 아파트 들 중에 광교초등학교와 가장 가깝고, 도서관이 코앞이며 광교경기대역까지, 서울까지 가는 광역버스 정류장까지도 가장 가까운 아파트여서이다. 광교산, 수변길과 가까워서 산책하기도 좋고 아이들과 도심속에서 자연친화적으로 살아가기 좋은 아파트라고 생각했는데 역시나 많이 바라지 않고 실거주하는 거라면 OK, 투자 가치로는 적합하지 않은 것 같다. 

종잣돈이 부족해 그림의 떡인 아파트… 

추후 더 많이 공부한 후 다시 한 번 저환수원리를 따져봐야겠다.