안녕하세요.
대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사
'시크릿브라더'입니다.
오늘은 원조 부촌 [용산]에 대해 이야기해 보는 두 번째 시간으로 용산의 재건축에 대해 간단히 설명드려볼까 합니다.
(이 글을 먼저 읽고 오시면 도움이 됩니다)
이 시국에도 신고가를 찍는 곳의 특징
# 압구정 현대 3차 신고가 (24년 10월 24일)
: 47억 9,800만 원
# 신반포2차 신고가 (24년 10월 18일)
: 44억
# 목동신시가지1단지 신고가 (24년 11월 24일)
: 23억
대한민국 초유의 계엄 사태로 인해 현재 부동산 시장은 완전히 얼어있습니다. 거래가 되지 않고 부동산에 돌아다니는 사람들도 별로 없죠.
그런데 지금 이 시국에도 계속해서 신고가가 터지는 지역과 단지들이 있습니다.
재밌는 건 이 단지들의 공통점이 있다는 겁니다.
그건 바로 [상급지 재건축]이라는 키워드죠.
최근에 상급지 신축에서 신고가 소식은 비교적 뜸한데 비해 재건축 단지에서는 계속해서 신고가 소식이 들리고 있습니다. 그 이유가 무엇일까요?
원베일리 신고가 : 24년 8월 2일 / 전고점 +5억
최상급지 신축들이 무섭게 올랐던 시기는 24년 6~8월 정도였습니다. 이곳들은 클래스가 다르기 때문에 1,2억 오르는 게 아니라 5억 10억이 올라버립니다.
원베일리 국평이 60억을 찍었을 때 사람들의 반응을 기억하시나요? 평당 1억이 됐을 때는 어벙벙했는데 이제는 사람들이 적응을 했는지 아니면 더 이상 놀라울 것도 없다는 듯이 그냥 그런가 보다 하고 별 이슈 없이 넘어갔습니다.
지금이 신축의 전성시대라는 것은 부정할 수 없는 사실이고 앞으로도 이 현상은 지속될 확률이 높습니다. 그런데 지금 신축인 이 단지도 5년, 10년이 지나면 구축이 되겠죠? 그럼 다음 타자는 누구일까요?
맞습니다. 다음 타자는 최상급지에 위치한 재건축 단지입니다. 그런데 이 단지들은 6~8월에 신축만큼 오르질 못 했던 것이죠. 그런데 이들 시세의 바로미터가 되는 신축들이 바로 옆에서 5~10억씩 올라버리니, 공사비가 올라 추가분담금이 1~2억 더 나오더라도 지금 잡는 게 이익이라는 생각들이 생기기 시작한 겁니다.
압구정현대나 신반포22차 등이 신축이 되기만 한다면 지금 신축 단지보다 더 비싸지는 건 자명한 사실이니까요.
그런데 이런 단지가 압구정, 반포, 목동에만 있는 게 아닙니다. 바로 우리가 공부하고 있는 용산에도 이런 생각을 할 수 있는 단지가 엄청나게 많다는 것이죠.
가뜩이나 좋은데.. 더 좋아진다고..?
용산이 앞으로 얼마나 더 좋아질지, 부자들이 왜 용산을 좋아하는지는 제가 지난 포스팅에서 설명을 드렸습니다.
(1편 참고)
용산은 재개발, 재건축, 리모델링 등 상품성이 획기적으로 좋아지는 사업들이 정말 많이 진행되고 있다고 말씀드렸었는데요.
용산의 많은 지역 중 향후 Top 2를 고르라면 저는 주저 없이 [한남뉴타운]과 [한강맨션]을 고를 겁니다.
재개발의 가장 큰 축은 한남뉴타운이고, 재건축의 큰 축은 한강맨션을 중심으로 한 동부이촌동의 앞단지들이죠.
월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)
재건축을 추진하는 동부이촌동의 앞단지들은 지금도 입지와 사업성이 너무나 좋지만 앞으로 더 좋아질 확률이 높습니다. 왜냐하면 서울시에서 재건축 패스트트랙을 통해 사업 속도를 높여주고, 용적률 인센티브를 통해 사업성까지 더 높여주는 정책을 계속해서 펼치고 있기 때문입니다.
월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)
물론 이 정책들이 현실화되는 데까지 시간은 걸리겠지만 오세훈 시장의 재임 기간 동안 재개발, 재건축에 호의적인 정책은 계속해서 나올 예정입니다 (물론 정치적 이슈로 법 개정이 쉽지는 않겠지만요..)
최근에 동부이촌동의 뒷단지에서 스타 조합장 한형기님이 오셔서 리모델링이 아니라 재건축으로 가야 한다는 주장을 하셨었는데요. 그의 주장이 현실화 가능성이 있다 없다도 중요하지만 더 중요한 것은 그동안 사업성이 낮았던 단지들의 사업성이 더 좋아질 수 있다는 데 있습니다.
지금도 사업성이 좋은 용산의 재건축 혹은 리모델링 단지들이 사업성이 더 좋아진다면..?
과연 지금이 비싼 가격일까요?
10년 뒤를 생각하면 지금이 싼 가격일까요?
한 번의 선택이 20억의 차이를 만들다
용산 1:1 재건축 성공 사례 : 래미안 첼리투스
혹시 한 번의 선택으로 20억을 넘게 벌 수 있다면..
어떤 기분일까요? 혹시 아주 재미있는 사례가 용산에 있다는 거 아시나요?
월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)
용산 1:1 재건축의 성공사례로 불리는 첼리투스는 2011년 당시 가격이 9~12억 정도 수준(124 ㎡)이었습니다.
첼리투스의 전신이었던 렉스 아파트는 당시에 사업성이 좋지 않다고 평가받던 단지였습니다. 당시 서울 부동산 시장의 분위기가 좋지 않았고 추가분담금도 약 5억 5천 정도가 나오는 1:1 재건축(일반분양이 없는)이었기 때문에 재건축을 해야 한다 vs 아니다의 찬반이 팽팽하게 갈렸었죠.
그런데 렉스의 조합원들은 재건축을 하기로 결정했고, 렉스는 15년에 래미안 첼리투스로 재탄생을 하게 됩니다. 그리고 시세는 15억(당시 분양가는 15~17억 수준) -> 50억으로 퀀텀점프하게 되죠.
무려 35억이 오른 겁니다.
그런데 비슷한 시기에 바로 옆에 위치한 반도 아파트는 어떤 선택을 했을까요?
월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)
반도아파트도 재건축 움직임은 00년부터 있었습니다. 그런데 사업성이 부족하다는 이유로 번번이 사업이 무산되었죠.
그래서 반도아파트는 현재 어떻게 되었냐고요?
반도는 이제 겨우 안전진단을 통과했습니다. 신축이 되기 위해서 앞으로 10년은 더 걸린다는 이야기죠.
만약 반도의 입주민들이 렉스와 비슷한 결정을 했다면..? 과연 반도는 어떤 이름을 가지고 어떤 가격을 형성했을까요? 아마도 첼리투스와 비슷한 수준이었겠죠?
그런데 현재 시세는 이렇습니다.
조합원들의 선택이 이 차이를 만든 것이죠.
현재 시세 비교
(24년 12월 기준)
래미안 첼리투스 : 50억
vs
반도아파트 : 31.5억
어떤 선택을 했느냐에 따라 20억 가까이 시세가 벌어진 것입니다. 물론 반도도 신축이 된다면 첼리투스의 가격을 뛰어넘겠지만.. 잃어버린 20년의 시간의 가치를 생각한다면 아쉬울 수밖에 없는 것이죠.
재밌는 건 용산에는 아직도 재개발, 재건축이 되지 않은 원석들이 너무나 많다는 것입니다.
과연 어떤 원석이 먼저 보석이 될까요? 그리고 어떤 원석이 계속해서 원석으로 남아 있을까요?
저와 함께 보석이 될 수 있는 원석을 공부해 보시죠!
만약 용산에 관심이 있고 용산을 제대로 공부해 보고 싶으시다면 제가 도와드리겠습니다.
월부 검색창에 <용산> 혹은 <시크릿브라더>를 검색해주세요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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