단 한 번의 선택이 20억 차이를 만들다

안녕하세요. 

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

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오늘은 원조 부촌 [용산]에 대해 이야기해 보는 두 번째 시간으로 용산의 재건축에 대해 간단히 설명드려볼까 합니다. 

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(이 글을 먼저 읽고 오시면 도움이 됩니다)

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이 시국에도 신고가를 찍는 곳의 특징

# 압구정 현대 3차 신고가 (24년 10월 24일)

 : 47억 9,800만 원

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# 신반포2차 신고가 (24년 10월 18일)

 : 44억

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# 목동신시가지1단지 신고가 (24년 11월 24일)

 : 23억

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대한민국 초유의 계엄 사태로 인해 현재 부동산 시장은 완전히 얼어있습니다. 거래가 되지 않고 부동산에 돌아다니는 사람들도 별로 없죠. 

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그런데 지금 이 시국에도 계속해서 신고가가 터지는 지역과 단지들이 있습니다. 

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재밌는 건 이 단지들의 공통점이 있다는 겁니다. 

그건 바로 [상급지 재건축]이라는 키워드죠.

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최근에 상급지 신축에서 신고가 소식은 비교적 뜸한데 비해 재건축 단지에서는 계속해서 신고가 소식이 들리고 있습니다. 그 이유가 무엇일까요? 

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원베일리 신고가 : 24년 8월 2일 / 전고점 +5억

최상급지 신축들이 무섭게 올랐던 시기는 24년 6~8월 정도였습니다. 이곳들은 클래스가 다르기 때문에 1,2억 오르는 게 아니라 5억 10억이 올라버립니다. 

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원베일리 국평이 60억을 찍었을 때 사람들의 반응을 기억하시나요? 평당 1억이 됐을 때는 어벙벙했는데 이제는 사람들이 적응을 했는지 아니면 더 이상 놀라울 것도 없다는 듯이 그냥 그런가 보다 하고 별 이슈 없이 넘어갔습니다. 

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지금이 신축의 전성시대라는 것은 부정할 수 없는 사실이고 앞으로도 이 현상은 지속될 확률이 높습니다. 그런데 지금 신축인 이 단지도 5년, 10년이 지나면 구축이 되겠죠? 그럼 다음 타자는 누구일까요?

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맞습니다. 다음 타자는 최상급지에 위치한 재건축 단지입니다. 그런데 이 단지들은 6~8월에 신축만큼 오르질 못 했던 것이죠. 그런데 이들 시세의 바로미터가 되는 신축들이 바로 옆에서 5~10억씩 올라버리니, 공사비가 올라 추가분담금이 1~2억 더 나오더라도 지금 잡는 게 이익이라는 생각들이 생기기 시작한 겁니다. 

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압구정현대나 신반포22차 등이 신축이 되기만 한다면 지금 신축 단지보다 더 비싸지는 건 자명한 사실이니까요. 

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그런데 이런 단지가 압구정, 반포, 목동에만 있는 게 아닙니다. 바로 우리가 공부하고 있는 용산에도 이런 생각을 할 수 있는 단지가 엄청나게 많다는 것이죠. 

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가뜩이나 좋은데.. 더 좋아진다고..?

용산이 앞으로 얼마나 더 좋아질지, 부자들이 왜 용산을 좋아하는지는 제가 지난 포스팅에서 설명을 드렸습니다. 

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(1편 참고)

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용산은 재개발, 재건축, 리모델링 등 상품성이 획기적으로 좋아지는 사업들이 정말 많이 진행되고 있다고 말씀드렸었는데요. 

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용산의 많은 지역 중 향후 Top 2를 고르라면 저는 주저 없이 [한남뉴타운]과 [한강맨션]을 고를 겁니다. 

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재개발의 가장 큰 축은 한남뉴타운이고, 재건축의 큰 축은 한강맨션을 중심으로 한 동부이촌동의 앞단지들이죠. 

월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)

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재건축을 추진하는 동부이촌동의 앞단지들은 지금도 입지와 사업성이 너무나 좋지만 앞으로 더 좋아질 확률이 높습니다. 왜냐하면 서울시에서 재건축 패스트트랙을 통해 사업 속도를 높여주고, 용적률 인센티브를 통해 사업성까지 더 높여주는 정책을 계속해서 펼치고 있기 때문입니다. 

월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)

물론 이 정책들이 현실화되는 데까지 시간은 걸리겠지만 오세훈 시장의 재임 기간 동안 재개발, 재건축에 호의적인 정책은 계속해서 나올 예정입니다 (물론 정치적 이슈로 법 개정이 쉽지는 않겠지만요..) 

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최근에 동부이촌동의 뒷단지에서 스타 조합장 한형기님이 오셔서 리모델링이 아니라 재건축으로 가야 한다는 주장을 하셨었는데요. 그의 주장이 현실화 가능성이 있다 없다도 중요하지만 더 중요한 것은 그동안 사업성이 낮았던 단지들의 사업성이 더 좋아질 수 있다는 데 있습니다. 

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지금도 사업성이 좋은 용산의 재건축 혹은 리모델링 단지들이 사업성이 더 좋아진다면..? 

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과연 지금이 비싼 가격일까요? 

10년 뒤를 생각하면 지금이 싼 가격일까요? 

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한 번의 선택이 20억의 차이를 만들다

용산 1:1 재건축 성공 사례 : 래미안 첼리투스

혹시 한 번의 선택으로 20억을 넘게 벌 수 있다면.. 

어떤 기분일까요? 혹시 아주 재미있는 사례가 용산에 있다는 거 아시나요?

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월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)

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용산 1:1 재건축의 성공사례로 불리는 첼리투스는 2011년 당시 가격이 9~12억 정도 수준(124 ㎡)이었습니다. 

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첼리투스의 전신이었던 렉스 아파트는 당시에 사업성이 좋지 않다고 평가받던 단지였습니다. 당시 서울 부동산 시장의 분위기가 좋지 않았고 추가분담금도 약 5억 5천 정도가 나오는 1:1 재건축(일반분양이 없는)이었기 때문에 재건축을 해야 한다 vs 아니다의 찬반이 팽팽하게 갈렸었죠. 

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그런데 렉스의 조합원들은 재건축을 하기로 결정했고, 렉스는 15년에 래미안 첼리투스로 재탄생을 하게 됩니다. 그리고 시세는 15억(당시 분양가는 15~17억 수준) -> 50억으로 퀀텀점프하게 되죠. 

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무려 35억이 오른 겁니다. 

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그런데 비슷한 시기에 바로 옆에 위치한 반도 아파트는 어떤 선택을 했을까요? 

월부 x 시크릿브라더 3번째 강의 오픈! (본문 하단 참고)

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반도아파트도 재건축 움직임은 00년부터 있었습니다. 그런데 사업성이 부족하다는 이유로 번번이 사업이 무산되었죠. 

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그래서 반도아파트는 현재 어떻게 되었냐고요?

반도는 이제 겨우 안전진단을 통과했습니다. 신축이 되기 위해서 앞으로 10년은 더 걸린다는 이야기죠. 

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만약 반도의 입주민들이 렉스와 비슷한 결정을 했다면..? 과연 반도는 어떤 이름을 가지고 어떤 가격을 형성했을까요? 아마도 첼리투스와 비슷한 수준이었겠죠?

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그런데 현재 시세는 이렇습니다.

조합원들의 선택이 이 차이를 만든 것이죠. 

현재 시세 비교 

(24년 12월 기준)

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래미안 첼리투스 : 50억

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vs

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반도아파트 : 31.5억 

어떤 선택을 했느냐에 따라 20억 가까이 시세가 벌어진 것입니다. 물론 반도도 신축이 된다면 첼리투스의 가격을 뛰어넘겠지만.. 잃어버린 20년의 시간의 가치를 생각한다면 아쉬울 수밖에 없는 것이죠. 

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재밌는 건 용산에는 아직도 재개발, 재건축이 되지 않은 원석들이 너무나 많다는 것입니다. 

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과연 어떤 원석이 먼저 보석이 될까요? 그리고 어떤 원석이 계속해서 원석으로 남아 있을까요?

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저와 함께 보석이 될 수 있는 원석을 공부해 보시죠! 

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만약 용산에 관심이 있고 용산을 제대로 공부해 보고 싶으시다면 제가 도와드리겠습니다. 

월부 검색창에 <용산> 혹은 <시크릿브라더>를 검색해주세요! 

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

Make a good choice ~♡

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