[서투기 19기 28조 아카모모] 제주바다님의 3강 후기

제주바다님의 3강 후기

전체적으로 입지를 어떻게 분석하는지, 특히 4급지의 입지는 어디에 힘을 줘야하는지.

다시 이야기 하지만, 지역별 핵심선호도가 어떤건지를 파악하고 그 핵심선호도를 어떻게

세분화해서 투자와 연결을 해야되는지를 잘 설명 해주셨다. 

 ex)
1. D지역의 9호선은 급행과 급행이 아닌 역근처의 단지들의 차이점이 분명한 점. 

2. 업무지구인 D지역에서 업무지구와 가까운 단지들이 더 선호도가 높은 점 (even 구축이라도 업무지구에서

먼 신축보다 선호도가 높을 수 있다는 점)

3. 임장가기 전에 연령별 인구만 알고 가도 선호도가 뚜렷하게 보인다는 점.

4. 공급이 들어오면 단순히 전세가격에 영향을 주는 것만이 아니라, 앞으로 해당지역의 환경이 변화될 예정이며

사람이 변하고, 학교가 변하고 그리고 결국 입지가 바뀔 수 있는 하나의 요소가 된다는 점

공급이 들어오는 지역이 신축밭으로 들어올 경우, 시간차를 두고 들어오는 경우가 많다. 서울엔 빈땅이 없기때문에 재생사업으로 들어오는데, 처음 들어온 새 아파트들은 공급으로 인해 전세가가 안받쳐주고 아직 다 안바뀐 부분으로 인하여 지역내 타 생활권 신축에 비해 가격이 좀 저렴할 수 있지만 나중에 완전히 다 변할 시기를 생각해보고 투자할 수 있다면 저렴한 가격에 투자할 수 있다. 
 

5. 지역별로 보내고 싶어하는 학교들이 정해져 있다는 점. (자사고, 학생수가 많은 초등학교, 그래서 총 학생수도 한번씩 봐주면 좋다는 점)
6. 4급지의 하위권 생활권은 경기도 앞마당과 비교해서 꼭 더 가치가 좋은 단지에 투자 할 점.

7. 4급지에서는 강남접근성, 업무지구접근성이 가장 중요함. (직장이 몰려 있는 곳이 없기 때문에)

8. 신축 하나의 단지보다는 뉴타운처럼 신축이 모여있는 곳들은 사람들은 선호하게 되어있다. 이런 경우는, 업무접근성이 살짝 떨어져도 선호도가 훨씬 높을 수 있음. 교통을 압도하는 신축택지, 뉴타운을 사람들은 좋아한다.

9. 좋아하는 단지 20평, 덜선호하는 단지 30평대도 비교할 수 있음. 꼭 큰평수를 고집할 필요가 없음. 우리는 투자하는 것이지 실거주 하는 것이 아닌 점을 명심하자.

10. 하위생활권의 최선호 신축들은 상위생활권에서 빠지는 선호도 단지들보다 우선순위로 놓을 수 있음.

이런 입지분석을 통해서 우선순위로 투자할 단지나 지역을 선정하고, 이 부분을 가격으로 검증하는 것이 투자에 도움이 많이 된다는 점이 중요하다 느껴졌다. 만약, 가격이 좀 왜곡되어있거나 상위단지들의 가격이 좀 빠져있고 반등하지 못했다고 판단이 되면 그 단지를 투자하는 것이 결국 저평가 투자방법일 것이다. 

그리고 매매가를 깎아서 싸게 사야되는 부분은 또 한번 강조하셨다. 

이 부분은 이제 내 머리속에 인처럼 박혀있는 것 같다. 단지를 비교하는 것도 중요하지만 결국은 가격을 싸게 사는 것이 중요하다. 덜 선호하는 단지도 싸게 살수 있다면 그것이 곧 좋은 투자일 것이다. 잃지 않는 투자 일 것이고. 

그러면서 느낀점은, 4급지에서 역과 먼 단지들보다는 역세권 위주로 (구축이라도) 먼저 우선순위로 보려고 한다. 

결국은 투자를 행하는 것이 제일 중요하다. 종자돈을 모으고 이 돈을 정말 가치있는 단지에 투자하는 것. 어떤사람은 똘똘한 한채로도 가겠지만, 시스템을 만들어서 전세가를 올려받고 매가도 올라가면 자산규모가 늘어나고 결국 경제적자유, 혹은 노후를 대비하는 그 마인드를 바탕으로 오늘하루도 열심히 투자공부해보자.