서울투자기초반 3강후기, 더버는 서울 4급지 투자전략 [서투기19기 크리스마스 선물은 ∞수익률 가져다 줄 0등포 아파트조 월천1]

안녕하세요! 월천1입니다.

오늘은 더버는 투자 전략을

가르쳐주신 제주바다멘토님의

서울투자기초반 3주차 강의입니다.

이번에는 서울 4급지

C지역과 D지역에 대해

투자 기준점을 잡아주셨습니다.

C지역은 워낙 너나위님이

좋다고 말씀을 많이 해주셔서

익히 알고 있었지만

꽤 투자로써 괜찮은 단지들이

많이 보였습니다.

1. C지역 소개

C지역은 4급지이지만

황금노선이 지나가면서

부도심 업무지구가 있는 곳이기

때문에 어떤 4급지보다도

가치가 있는 지역이었습니다.

특히 전문연구인력이 있는

고소득층이 있는 곳이기도 합니다.

실제로 제가 이 지역을 가기위해선

황금 노선을 타고 왔다갔다해야하는데

거의 신분당선 만큼의 주요 핵심업무지구를

이어주는 곳입니다.

황금노선+부도심 업무지구 힘이

그 지역의 또 가치를 만든다는 것을

깨달았습니다.

2. C지역 학군

특히나 이렇게 고소득층 거주지는

학군이 유명하지 않더라도

배정받는 학교가 임대 단지와

함께 배정받는지도 굉장히 중요하게

여깁니다.

우리 애가 공부에 관심은 없더라도

주변 친구들이 비슷한 애들로

채워졌으면 하는 부모의 마음인 것 같습니다.

제주바다멘토님께서는

중학교에서 외고, 자사고를

얼마나 가는지까지 굉장히

디테일하게 짚어주셨습니다.

실제로 굉장히 잘 정돈된 택지지구에

있는 중학교지만 아이들이 없어

폐교예정인 학교들도 있었습니다.

그정도로 학군이 없더라도

그 안에서도 나뉘는 걸 알 수 잇었습니다.

3. C지역 가격

그리고 가격 부분에서는

거의 한 블록 차이지만 거의 2억 가까이

차이나는 모습을 보면서 사람들의

선호도차이가 극명하게 나뉜다는 생각이

들었습니다.

역에서 더 가까운 랜드마크와

한 블록 떨어진 단지와 가격차이가

거의 2억 가까이 차이가 났습니다.

물론 매매 가격자체가 큰 것도 있지만

선호도에 따라서 가격차이를

극명하게 보이는 걸 알 수 있었습니다.

실제로 수지 신정마을 단지도

이전까지는 가격차이가 거의 안났지만

신분당선이 들어오면서

신분당선에 더 가까운 신정마을 1단지가

7단지보다 1억 더 높게 거래되었습니다.

아마 다음 상승장엔 가격 차이가

2억 넘게 벌어지지 않을까 싶었습니다.

그정도로 그 지역 사람들이

선호도가 있는 단지는 수요가

몰릴 수 밖에 없다는 것입니다.

4. D지역 특징

다음 D지역은 뉴타운도 생기고

종로/중구 접근성이 좋아

수요가 꾸준히 있는 4급지였습니다.

여기는 특히 공급이 꾸준히 있기 때문에

더 유의해서 공급을 봐야된다고

알려주셨습니다.

이 주변으로 이제 대규모 입주가

있기 때문에 특히나 입주할 집주인들이

★주전세★로 살아주시는 경우도

많다고 합니다.

그렇기 때문에 이지역의 특징은

아직 고점대비 싸고 전세가 받춰주는

수요도 있다는 것입니다.

이런 지역에서 정말 기회를

잡으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

5. D지역 선호도 떨어지는 X릉지역은

투자가 괜찮을까?

4급지이고 땅도 물론 좋지만....

자꾸만 우리를 헷갈리게 만드는 생활권이 있습니다...

저도 땅의 가치가 좋기 때문에

투자로써 의미가 있지 않을까?

생각했는데 단호하게 여긴 경기도 4급지와

견주어봐야된다고 말씀해주셨습니다.

딱 기준점을 잡아주셨습니다.

역시나 땅의 가치가 좋더라도

주변 환경이 좋지 않다면

확실히 가격까지 이어지기 어렵구나를

깨닫게 되었습니다.

여긴 X릉 연식 좋은 35평인데도

전고점이 10억을 넘지못하는 모습을

보이고 있습니다...

옛날에 자모님께서 전고점 10억을

넘지 못한다면 그것 또한 선호도에

의미가 있는 것이라고 이야기 해주셨던 게

기억에 남았습니다.

왜냐하면 송파구에서도 하위생활권에 있는

방2개 복도식 아파트 21평도 전고점 10억을

터치했기 때문에 전고점 10억은 선호도를

파악하는데 굉장히 의미가 있다고 생각이 들었습니다.

위에있는 X릉 신축 단지는

아직 연식이 좋은데 나중에 연식빨이

빠지면 아쉬운 투자가 될 수 있구나...를

많이 느낄 수 있었습니다.

긴시간동안 싸다 비싸다

어디가 기회이다를 틈틈히 알려주신

제주바다멘토님 감사합니다.

D지역은 공급이 계속 예정되있기 때문에

계속 기회를 주지 않을까 생각이 들었고

생각보다 C지역은 공급도 없고

황금노선 덕에 괜찮은 투자처가 될 수 있겠구나

깨닫게 되었습니다.