지방투자기초반 1강 강의 후기(지기반15기 26조 쁘니투유)

안녕하세요 능숙한 투자꾼이자

자본주의 안내자를 향해 달려가고 있는

쁘니투유입니다.

이번에 새로 바뀐

지방투자기초반 1주차 강의는

엄청 존경하는 자모님께서 해주셨습니다.

믿고 듣는 그 분의 강의,

이번에도 혼을 갈아넣으셨다는데

그 치열함을 고스란히 느낄 수 있었습니다.

밤잠도 자지 않고 만드신 강의에서

자극도 받고 BM할 것도 참 많았습니다.

특히 임보의 내용을 실전투자로 연결하는

선배투자자의 통찰력과 팁들을 알려주신 게

참 많이 와닿았습니다.

그 중 엄선해서 이야기해보죠!

실전투자로 연결하기1: 대단지 신축 단지의 입주 영향

지금 부산 연제구에는

레이카운티가 입주중입니다.

4,400여세대의 대규모 단지라서

주변 기축들에 끼치는 영향이 클텐데요.

현재 레이카운티 전세물건이 817건,

월세 물건이 571건이 쌓여있는 상태입니다.

신축이 이정도이니

주변 기축의 상황은 더 좋지 않을 것이라 예상할 수 있습니다.

그렇다면 이 상황을 어떻게 실전투자로 연결할 수 있을까요?

시간이 지나가면서

많던 전월세 물건들도 정리가 될 겁니다.

선호도 높은 신축의 전세가 정리됨에 따라

레이카운티 전세를 찾던 손님 중

자금 여력이 안 되는 사람들은

주변 선호 구축 단지로 눈을 돌리면서 그의 전세가도 올라가고,

전월세 찾던 손님들도 어쩔수없이 매매 물건을 매수하게 되면서

매매가가 상승하게 되는 거죠.

그럼 전체적으로 전세율이 상승하면서

투자 기회가 온다는 건데요.

지난달부터 이번달에 걸쳐 인천 부평구에도

6,600여세대가 입주하고 있습니다.

대규모 입주로 인한 산곡동 비롯 청천동 주변 기축의 전세가와 매매가의 추이를

더 유심히 살펴봐야하겠습니다.

자모님 말씀으로,

1년 가까이 그 여파가 지속되었다고 하니,

투자 기회가 올 것 같아 설레입니다^^;;

실전투자로 연결하기2: 직장과 투자

직장 파트 자료 조사하면서

업무지구로써의 기능을 더 많이 하는 지역과

베드타운으로써의 기능을 더 강하게하는 구를 파악합니다.

일자리의 양과 질이 다 좋은 지역이 있는가하면

일자리의 양만 많은 지역, 일자리의 양도 별로 없는 지역도 있기 마련이죠.

지금까지의 제 임보를 돌아보면, 여기까지였는데요,

'업무지구의 기능을 많이 하는 지역은 직주근접을 원하는 수요가 많겠다'

'주요 일자리가 없고 베드타운의 기능을 더 많이 하는 지역이니 학군이나 환경의 요소를 더 중요하게 보겠다'

직장에 따른 지역의 특성을

수요층의 성격과 연결짓는 법을 배우면서

성장하는 거 같아 기쁩니다.

실전투자로 연결하기3: 공급 그래프

임보에서 가장 취약한 부분 중 하나가

바로 공급 그래프 해석하는 것입니다.

지난번에도 입술 꽉 깨물고 했던 기억이 있습니다^^;;

10개 이상의 임보를 쓰다보니,

적정 수요량만으로 공급과 리스크를 파악하기에는

한계가 있다는 것을 알게 되었습니다.

1차 적정 수요량, 2차 20년 평균 공급량 순으로

전세 및 매매지수와의 상관관계를 파악하면서

공급 리스크를 가늠하는데요,

그렇지만 이러한 로직대로 움직이지 않는

예외 상황을 마주하게 될 때마다 한계를 느꼈던 것 같습니다.

그런데 부산과 김해의 그래프를 분석하는 자모님의 어깨에 올라타보니

이번 임보에서는 입술을 더이상 꽉 깨물지 않아도 되겠다는

희망을 볼 수 있었습니다.

"느리다고 해서

성공하지 못하리란 법은 없다."

지기15기 자모님

그동안의 임보가 피상적이었다는 반성을 해봅니다.

실전투자와 연결되는 부분이 미흡하다는 생각이 들었었고

그래서 더 절실하게 1호기를 하고 싶었던 것 같습니다.

그런데 현실은 주택담보대출금과 마이너스통장의 대출금 갚느라 여윳돈이 없었고,

0호기가 2개인 상태라

세금도 부담스럽게 느껴지며

머뭇거리기만 했었습니다.

정체되어 있는 걸 알고 있지만

어쩌지도 못하고 임장만 꾸역꾸역하고 있는

제 모습이 답답했습니다.

조금은 답답하고 오래 걸리더라도

지금 할 수 있는 부분에 좀 더 힘을 내보려고 합니다.

강의를 통해 배운 선배투자자의 통찰력을

임보에 3개씩 적용하고 실천하면서

동시에 대출금도 매달 300만원씩 갚아서

투자 기회가 왔을 때 투자금이 없어 속상할 일이 없도록 준비를 해야겠습니다.

10년 넘게 아니,

평생을 투자자로 살 것이기에

초반에 시간이 다소 걸리더라도 조급해하지말고

길게 보고

돈그릇을 키우는 데에 집중하겠습니다.  

<BM>

-장표 BM하기(인구:동별,연령별 인구 장표에서 영유아 및 30~50대 비율 높고 중간, 낮은 비율 순으로 동네 분류/학군:졸업생 수와 학업성취도 평가 국영수 비율 비교)

-시세지도 완성하고 분임하기, 단지분석 일부하고 단임하기

-매일 덩어리 4시간이상 확보하기

-매주 1회 시세트레킹하기