[신투기5기 수지구ㄹ6 사랑0ㅔ 빠졌조 하유]수도권 소액투자 가능??! 4주차강의후기

안녕하세요.

좋은 결과보다 더 좋은 과정이 있기를 바라는 하유입니다.

드디어 신투기 마지막 주차에 접어들었습니다.

마지막 강의는 주우이 멘토님이 맡아주셨습니다.

현시점 신투기 마지막강의가 될 이번강의...ㅜㅜ 마지막 지역은 경기도이지만 광역시급인 D지역입니다.

D지역의 입지분석을 통해 주우이 멘토님이 전해주고 싶으셨던 메시지는 ‘수도권도 소액투자가 가능하다’ 였다고 생각합니다..

수도권 소액투자가 가능한 지역

수도권에서 소액투자가 가능한 지역은  가치가 있으면서도 1억 미만의 소액으로 접근이 가능해야 합니다. 

이런 지역은 서울접근성이 좋은 수도권 D지역 그리고 1,2기 신도시 지역이 포함될 수 있습니다.

그러므로 이 지역을 앞마당을 확보하여 비교대상을 늘리는게 중요합니다.

금액으로는 5-6억대 매매가 정도의 아파트 중에서 저평가되어 있는 아파트가 소액투자의 대상이라고 할 수 있습니다. 투자를 위해서는 앞마당으로 확보한 뒤 해당단지들의 매물수와 전세매물수를 지속적으로 확인하여 전세매물수가 줄어들면서 가격이 올라가는지를 함께 검토하는 것이 도움이 될 것이라는 팁도 들을 수 있었습니다.

D지역의 특징

강의의 예시로 나온 D지역의 특징은 수도권 중에서도 흐름이 느리다는 점입니다. 그러나 여기서 중요한 사실은 서울 및 수도권과 흐름은 같다는 것이었습니다. 즉, D지역은 입지독점성을 가지는 지역이 있으면서도 기회를 오래주는 지역이므로 상급지의 가격이 먼저 상승한 뒤에도 기회를 잡을 수 있다는 점에서 메리트가 있다는 것입니다.

이러한 관점을 통해 저는 D지역 뿐만 아니라 각 지역은 가격이 오르는 순서가 다르고 기회를 주는 곳이 다르기 때문에 따라가는 매수를 하기보다는 기회를 주는 곳을 찾아서 투자를 진행하는 것이 수익률 면이나 리스크면에서도 더 합리적일 것이라고 생각할 수 있었습니다.

D지역의 입지분석을 보며.

이전 양파링님 강의나 제주바다님 강의에서도 공통적으로 느꼇던 부분입니다만 주우이멘토님께서도 지역분석을 할 때 어느파트에 더 힘을 주어야 하는지. 이 지역에서 중요한 가치는 무엇인지를 먼저 파악하는 부분이 저와 차이가 있다고 느꼈습니다. 저의 경우 지금 임장지에서 가치를 판단하는데 어려움을 느끼고 헤메고 있었던 것 같았는데, 이런 방식이 단시간에 지역전체를 이해하는데 큰 도움이 된다는 것을 실감하였습니다. 다른 분들을 임보를 보면서라도 그 지역의 최우선 가치를 판단하는 연습을 해봐야겠습니다.

그리고 디테일하게 들어갔을 때 여러가지 팁도 얻을 수 있었습니다. 아래 내용은 꼭 기억하며 다른 지역을 분석할 때도 꼭 적용해봐야겠다고 생각한 부분들입니다.

상가 및 학원가

- 상가입점한 것을 모두 기억할 수 없으니 상가는 꼭 사진을 찍은 뒤 나중에 확인하기

- ONLY 학원만 있는 곳인지, 기타 다른 상가가 혼재되어 있는지 확인하여 학원가의 가치우위를 판단하기.

환경과 교통

- 교통입지가 개선되는 위치의 환경은?

 교통입지가 획기적으로 개선되어 상급지로 연결이 되면 백화점 수요는 뺏길 수 밖에 없다.

 환경 파트에서 백화점 매출이나 교통입지 개선이 환경이 미칠 부분도 함께 생각하자.

버스를 통한 강남접근성

지역에 따라 지하철보다 버스로 강남으로 이동하는게 더 빠른 지역들이 있다.

이런 지역은 지하철만으로 판단할 수 없다. (단, 이용편의성(만차로 인한 탑승어려움)도 함께 고려할 것.

호재와 전세가율

호재가 반영되어 매매가격이 올라간 곳은 전세가율이 높아 투자가 어렵다.

호재빨이 빠지면 다시 투자기회가 오기도 하므로 배제하진 말 것.

교통호재를 바라볼 때 유의사항

교통호재가 있는 곳을 볼 때는 호재노선을 이미 갖고 있는 지역이 무조건 더 좋은 지역일 수밖에 없다. 어차피 기존 노선이 있던 곳에서 연장하는 개념이기 때문에. 교통호재로 상승한 지역은 기존 정차역과 함께 비교평가를 실시하자.

교통호재로 입지가치가 바뀌는 지역

D지역의 끝단 OOO생활권처럼 교통호재가 있는 곳은 지금 임장중인 수지구가 신분당선이 들어오기 전과후 입지가치가 바뀐 것처럼 생활권순위도 바뀔 수 있다.

구축 10평대 투자. 리모델링과의 연관성.

애초에 10평대 투자는 후순위(늦게오르고 덜 오른다)

리모델링 측면에서도 10평대가 많은 단지는 보유면적보다 더 큰 면적을 받으려는 수요가 많은 단지이므로 일반분양의 수가 줄어들고 이는 곧 수익률이 줄어드는 것을 의미한다.(사업성이 떨어진다)

역시 주우이님의 비교평가…

주우이님의 비교평가는 다른 강의에서도 여러번 본 적이 있지만 언제나 쉬워 ‘보입니다.’

그러나 실제로 하면 내공이 없이는 불가능 하다는 것을 깨닫게 됩니다…

애초에 주우이님의 비교평가는 앞마당지역에 대한 가치가 머리속에 선명하게 들어있어야 가능한 것이기 때문입니다. (그럼에도 주우이님의 인사이트를 얻는 과정은 재밌습니다...)

이번에도 마찬가지입니다.

D지역 모든 구를 전체로 비교평가를 실시해도 금방 뚝딱 되는게 신기할 따름입니다.

일단 스스로에게 과정만큼은 지켜서 진행해보기로 다짐했습니다.

1. 매매 절대가 선정
2. 저평가단지 찾기 (이게 쉽지 않습니다.ㅎㅎ)
3. 원금보존 확인(여기서부턴 수학)
4. 수익률 검증
5. 다른 곳과 비교

여기서 2번의 단계가 내공이 필요한 부분이라고 할 수 있습니다.

수도권에 경우에는 그나마 전고점을 통해 비교적 높은 확률도 가치순위를 맞출 수는 있지만 전고점이 전부가 아닌만큼(신축단지도 있고, 상승장 가격왜곡도 있을 수 있으므로) 스스로 저평가단지를 찾는 과정을 반복하다보면 나아질 거라고 믿습니다. 

마지막으로(다음 계획!)

주우이 멘토님께서 마지막으로도 전해주신 말씀.

위기 속에서 기회를 잡는 사람들은 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는것을 구분한다.

머리로는 알고 있는데 늘 잊고 있는 부분입니다.

저는 개인적인 업무특성상 매년 1-3월은 강의를 동반한 한 달 앞마당 만들기가 불가합니다. 지난 1-3월에도 어차피 투자에 집중할 수 없다는 핑계로 손을 놔버렸습니다. 그 결과 다시 이 ‘판’으로 돌아오기까지가 추가로 2개월이 더 걸리고 텐션을 올리기까지도 힘들었던 기억이 있습니다. 그저 남들처럼 지내는 하루가 싫지 않고, 가족과 시간을 보내고 친구도 만나고 그런 생활에 젖어들면 빠져나오기가 쉽지 않습니다.

이번에는 그런 실수를 반복해서는 안되겠다고 생각했습니다.

한달 앞마당 하나가 아니더라도

독강임투가 온전히 안되더라도

내가 할 수 있는 것을 하자.

우선 제 계획은 3개월 앞마당 한 개 만들기입니다.

각 과정을 쪼개서 3개월 동안 수도권 1기 신도시의 앞마당을 하나 더 만들 생각입니다. 단순히 돌아올 1-3월 뭐라도 하자고 생각했던 것을 구체적 계획으로 발전시켜준 조원 분들께도 감사하다는 말씀 전합니다!

한달 모두 수고하셨습니다.

올 한해도 수고 많으셨습니다.

나, 여러분의 내년도 응원합니다!

화이팅!