비교평가에 대해 명확히 짚어주는 속시원한 강의 !

임장보고서를 작성할 때 항상 막히는 부분이 비교평가 부분입니다.

강의에서 배울 때는 고개를 끄덕끄덕 하지만 막상 내가 하려고 하면 막막하더라구요.

그런데 파파님이 비교평가에 대한 내용을 이번에 확실히 정리해 주셔서 재밌게 강의를 들을 수 있었습니다.

강의에서 적어주신 실전반 수강생들의 고민이 제가 하고 있던 고민과 비슷해서 특히 도움이 많이 됐습니다.

파파님이 알려주신 비교평가 원칙을 정리해보자면

1. 싼건 싼 것 끼리, 비싼 건 비싼 것 끼리 비교(급지 별 비교)
2. 땅의 가치가 높은 곳은 환경, 학군을 중점적으로, 땅의 가치가 낮은 곳은 강남접근성이 좋은 것을 우선적으로 고려

입니다.

비교의 시작은 ‘강남 접근성’이되 상급지에서는 강남까지는 어쨌든 다 가까우니 환경과 학군을 우선적으로 보고, 중하위 급지에서는 강남과의 접근성이 생활권에 따라 차이가 나니 강남 접근성을 우선적으로 고려한다는 것이 신선했습니다.

여태 하나의 틀로만 모든 지역을 비교평가하려고 하다보니 좀 어려웠던 것 같습니다. 

지역내 비교평가를 할 때도, 강남접근성의 차이를 환경과 학군이 뛰어넘을 수 있는지 여부를 중점적으로 보고 판단하면 되서 간단하게 느껴졌습니다. 특히 이 과정을 파파님과 많이 반복하다보니 이제는 자연적으로 강남접근성 → 그 만큼의 차이를 뛰어넘을 만큼의 환경과 학군을 가지고 있는가? 로 생각이 흘려가는 것 같습니다.

이렇게 비교를 해서도 우위를 가리기 어려운 단지들은 가치가 비슷하다고 보고 현장에 가서 가격이 더 조정되는 걸로 투자하면 된다는 것도 배웠습니다. 두개를 비교하고 1위부터 순위를 매기려고 노력했는데 때로는 그렇게 바로 우위를 가릴 수 없는 단지들이 있다는 것도 알게 되어 도움이 되었습니다.

그리고 아파트의 가치는 내가 현장에서 직접 보고 느끼는 과정에서 알 수 있으므로 현장의 중요함을 다시 한 번 느끼게 되었습니다.

그리고 서울 수도권 내에서도 강력한 동네 특징을 가진 지역에는 위에서 적용한 강남접근성, 환경, 학군보다도 ‘동네의 특징’이 더 크게 작용함을 알고 그에 맞춰 비교평가를 진행해야겠다고 생각했습니다.

땅의 가치가 다른 비교도 기본 틀에 맞춰서, 강남접근성 + 급지를 넘어설 환경, 학군을 비교대상에서 가지고 있는가로 접근을 해보면 비교평가가 어렵지 않게 되었습니다. 급지가 낮더라도 강남접근성이 상급지에 비해 많이 뒤쳐지지 않고 환경, 학군으로 급지를 뛰어넘을 정도의 선호도를 갖추게 된다면 4급지라도 충분히 선호도가 더 높을 수 있다는게 신기했습니다. 여전히 그래도 2급지가 낮지 않을까?라고 생각을 초반에는 좀 했지만 결국 중요한 건 급지를 넘어서는 해당 단지에 대한 선호도라는 것을 배웠습니다. 너무 급지에 연연해하지말고 단지가 가진 본연의 가치에 집중하도록 해야겠다고 생각했습니다.

이런식으로 계속(정말 계속 ㅎㅎ) 비교평가를 파파님이랑 반복하니 어느덧 나도 모르게 A 아파트는 B 아파트를 넘어설 만한 환경과 학군을 가지고 있나?를 생각해보게 되어 제대로 체화 된 것 같습니다. 

그리고 실제로 투자단지를 선정하는 것도 심플하게 어떤걸 고려해서 어떤 단계로 결정을 해나가는지 보여주시니,,저대로면 나도 해볼 수 있겠다는 생각이 듭니다. 그리고 투자단지 선정에서 그치는 것이 아니라 왜 이 단지를 선정했는지 투자를 할 것인지 안 할 것인지까지 최종적으로 써볼 수 있어야 진정으로 투자결정 단지를 마무리 할 수 있다는 걸 배웠습니다. 파파님이 참고로 제시해 주신 투자결정 장표를 임장보고서에 담아봐야겠습니다.

그리고 시세트레킹에 대해서도 다시 한번 강조해주셨는데요, 저 또한 바쁜 스케쥴 때문에 시세트레킹을 잘 못하고 있었어요 ㅠ 시세 트레킹 양식을 좀 간단하게 만들어서 정리를 한 번 해야겠다는 생각이 강하게 들었습니다.

그리고 시세 트레킹 자체로 투자단지를 골라내는 게 아니고, 앞마당의 흐름, 분위기를 아는 것이라는 생각으로 

의미 있는 변화가 있는 단지들이 발견되는 생활권에 대해서는 전수조사를 해야겠다는 생각이 들었습니다.

귀찮은 작업이기도 하지만…이 시세 트레킹이 결국 내가 투자할 기회를 만들어준다는 생각으로 소홀히 하지 말아야 겠습니다. 시세 트레킹을 마치고 나서도 거기에 시세흐름을 분석하고 싸다고 생각되는 단지들을 뽑아보는 방법으로 정리해야겠습니다. 여태는 그냥 가격만 땄는데,,그래서는 의미있는 결과물을 만들어 낼 수 없다는 생각이 듭니다.

실전반이 처음인 저에게 이번 실전반은 큰 도전과도 같았습니다. 그 들어오는 것 부터가 어렵다는 실전반에 들어오긴 했지만 사실 따라가기가 벅찼던 시간이 많았습니다. 그래도 파파님 강의를 들어보니 그 시간들은 헛된 시간들이 아니었고 내가 성장하는 시간이었구나,,하는 생각이 듭니다. 

엉망진창인 시간 속에서 내가 성장하고 있다는 사실을 기억하겠습니다 ~감사합니다 !

<강의를 통해 꼭 적용해 볼 것>

1. 파파님 비교평가 기준 적용 (싼건 싼 것 끼리, 비싼 건 비싼 것 끼리 비교(급지 별 비교)

   땅의 가치가 높은 곳은 환경, 학군을 중점적으로, 땅의 가치가 낮은 곳은 강남접근성이 좋은 것을 우선적으로 고려)

2. 투자결정 장표 넣기
3. 시세트레킹 꼭 ! (시세트레킹 결론 넣기)