안녕하세요.
지역분석 전문가 젊은우리입니다^^
오늘은 평균 데이터의 대한 이야기를
나누어보겠습니다
평균 데이터가 주는
함정에 빠지면 벌어지는 일
부동산을 공부하다 보면
평균 데이터 값을 많이 접하게 됩니다.
평균 데이터 값을 통해
각 자만의 결론을 내죠.
그리고 그 과정에서 많은 사람들이
놓치는 것이 있습니다
여기서부터 평균의 함정에
빠지게 됩니다.
어떤 것들을 놓치게 되는지
알려드리겠습니다.
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지수 평균의 함정
우리 투자 물건은 숲이 아닌 나무에 있다.
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첫 번째는 지수입니다
KB 부동산에서 월간시계열 자료를 통해
그 지역의 매매/전세 시장이
상승인지 하락인지
과열인지 냉각인지
알 수 있습니다.
그리고 결론을 내죠.
상승하는구나
하락하는구나
많이 올랐구나
적게 올랐구나
이 결론을 통해
그 지역을 바라보는 태도가
적극적이거나 소극적으로 바뀌게 됩니다.
정말 잘못된 행동입니다.
우리는 지수만 보고 투자하는
사람들이 아닙니다.
지수는 그 지역의 숲이 어떤지
보여주는 정도입니다.
[지난 칼럼 참조]
https://cafe.naver.com/wecando7/7250262
얼마나 거창한 숲인지,
어떤 나무들이 평균적으로 많은지
알 수 있는 수치입니다.
하지만 우리가 투자하는 것은
숲이 아니라
그 숲속에 있는 나무입니다
내가 투자하려는 나무가
좋은지 나쁜지를
아는 것이 더욱 중요합니다.
아무리 거창한 숲에 있는 나무일지라도
다 죽은 땔감으로도 쓸 수 없는
가치 없는 나무라면
숲이 작더라도
가치 있는 참나무가 훨씬 좋습니다.
지수는 올라도 그 안에는
하락하는 단지가 있고
아직 못 오른 단지도 있습니다.
상승한 단지와 하락한 단지가 모여
지수를 만드는 데
우리는 그 지수의 방향보다
아직 덜 오른 단지를 찾는 것이 중요합니다.
그래서 지수가 하락한다고.
반대로 지수가 많이 상승했다고
그 지역을 소홀히 하면 안 됩니다.
그림으로 예를 들어 설명드리면
어떤가요?
인천의 매매/전세 지수는
둘 다 상승하지만
실제로 인천의 있는 두 단지를 보면
하나는 지수와 함께
매매가격이 상승 중이지만
또 다른 아파트는
하락 중인 것을 알 수 있습니다.
지수만 보고 지역에 대한 결론을 짓는다면
가치 대비 비싼 걸 살 수도 있고
가치 대비 싼 것을 놓칠 수도 있습니다.
지수가 반대로 하락 중이어도
단지 개별적으로 보면
실제로는 상승하고 있는 단지들도 있겠죠?
결론은 가격입니다.
송도풍림아이원
2007년 6억의 육박한 가격은
강남구, 송파구 아파트와
맞먹는 가격이었습니다.
지수가 하락하고 있어도
저평가 된 단지는 반대로 오를 수 있으니
평균 데이터 함정에 빠지지 마시고
끝까지 적극적으로 찾으셨으면 좋겠습니다.
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소득 평균의 함정
소득이 갖다고 가격이 같아야 된다?
수도권은 맞벌이 多 지방은 외벌이 多
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두 번째는 소득입니다.
소득 조사를 하다 보면
가장 고소득자가 많이 거주하는 강남구와
지방 중소도시가
소득이 비슷한 경우를 봅니다.
