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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
1) 힘든 상황. 내가 3개월, 6개월 이내에 투자를 할 수 있는가? 내가 낸 결과가 투자까지 잘 이어질 수 있을지 의문을 갖는 사람들이 많음.
2) 조급함. 지금 투자 안하면 안될 것 같은데… 서울 너무 좋은데. 내가 가진 투자금으로 이 단지 사기는 조금 아까운데… (내가 지금 당장 투자하는 게 내 맘에 안 들 가능성 높음)
제대로 하려면?
1) 강의 인사이트를 적용한다‘
2) 서울투자를 하려면 기준을 세워야하는데
3) 앞마당이 적어서 그렇다. 임장을 나가라. (찜찜하고 잘 안되면 그 지역을 다시 임장을 가봐라)
나랑 비슷한 사람들이 아니라 잘하는 사람들 옆에서 배워야 한다.
성장의 순간에는 속상함이 있어야 한다.
나의 문제점 : 집 밖으로 잘 안나간다 > 임장을 할 수 밖에 없는 환경을 세팅한다.
서투기에 나오는 앞마당은 이번에 서투기에 나온 지역으로 앞마당 고르면 된다. 투자금으로 타게팅이 되는 지역? 없을 것임. 지역마다 금액차이가 크다. 강서구, 서대문구, 동대문구, 수지구 이렇게 보면 된다.
또 위아래를 비교해야 투자가 가능하다. 송파구 같은 곳도 보는 이유가 있다. 서울 제대로 보려면 6군데는 알아야 한다.
서울은 누구나 좋다고 생각하기 때문에 비싸다.
정리한다고 성장할 수 없음. 자꾸 정리하고 싶을때 참아라. 중간에 쉬고 정리해봐야 별로 안남는다.
(고등학교 공부할때 생각해봐라. 그때 이해 안가도 그냥 하고 또 하고 하다보면 나아진다. )
그냥 자고 임장가라. 내가 하고 있는 것을 반복할 생각을 해야 성장한다.
성장하지 않는 그 순간부터 노화가 시작된다. 나이는 상관없다.
서울을 갖고 싶다는 마음대비 행동이 부족하고 의심이 많아서 힘든 것임.
내가 투자를 하려면
1) 지역내 투자범위를 설정한다 (색으로 표시 어느단지부터 어느단지까지가 가능하구나)_해당지역에서 내가 살 수 있는 단지가 없다면 저평가인 단지를 리스트업 해둔다. 시장에 따라 어떻게 움직이는지 판단한다. 임장임보해라.
2) 투자금에 맞는 물건을 리스트업한다 (내 실력에 따라)
3) 매물임장
4) 내가 살 물건 아니면 협상하지 말아라_지금은 매수 우위라 조급할 필요가 없다. 더 가치가 있는 물건을 볼 수 있는 눈을 길러라.
5) 계약
땅의 가치가 높아지면 투자범위가 넓어진다. 구축투자는 지역내에서 선호도가 있는지 여부를 확인해야한다. 너무 구축이면 차라리 땅의 가치가 조금 더 낮은 곳의 신축이 나을 수 있다. 땅의 가치 중: 영 동 종 중. 땅의 가치 중하 : 서 동 강
은평구 노원구 금천구 구로구 가지말고 2억이면 올라와라. …
매수우위지수. 거래가 잘 된다 안된다는 현장에서 파악할 수 있음. 매물임장을 하면서 크로스체크를 할 수 있다. 매수자보다 매도자가 많다.
지금부터 봐야할 것은 대출규제의 향방임. (풀어준다고 했잖아. 근데 대출금리는 유지라고 한다. 실거주자가 붙어서 지금 24년도에 집값이 올라간 것임. 근데 조건부 전세대출은 완화하고 있음.
시장이 차가워진 것은 좋음. 전세가의 변화를 봐라. 전세가가 올라오는 상황인지를 확인해라. 겨울이 왔다.
그 지역내에서 입지가 좋은 신축 > 입지가 보통 신축 >= 입지가 좋은 구축 > 입지가 보통이 구축, 입지가 떨어지는 신축 >> (안좋은 구축_녹번jr) 순으로 상승의 흐름이 이어진다.
신축과 구축의 투자특징. 입지 보통 신축은 투자금 회수가 빠름. 입지보통 구축은 저평가되어 있는 경우가 많음 (전세가가 안 받쳐줌) 투자금 적으면 덜싸더라도 신축 사라. 내가 돈 많이 모을 수 있으면 구축투자해라.
입지가 좋은 신축바라보면서 감 떨어져라 하고 있으면 안된다. 단지별로 계절이 다를 수 있음.
지금은 현장에서 기회를 잡아야하는 시장임.
경기도에서 사람이 정말 좋아하는 신축 아니면 서울 사라. 경기도 신축은 서울보다 땅의 가치가 떨어짐. 연식빨 떨어지면 서울이 더 오른다.
이번 서투기에서 올라온 지역: 강서구, 서대문구, 강동구, 송파구.
지금 투자 시기를 놓쳤더라도 아쉬워하지 말아라.
그때그때 내가할 수 있는 최선을 다하는 것이 중요하다.
송파가 확실히 땅의 가치가 있어서 80년대까지 투자해도 괜찮음.
송파 환경보다 택지가 중요
고덕 교통이 좋은 천호동보다 유흥상권이 없고 택지가 많은 고덕을 선호한다.
위치는 먼데 사람들이 좋아하는 곳이 뉴타운.
사람들은 스스로 분석한 걸 믿게 되어있음.
사람들이 선호하는 곳을 골라라. 우리가 직교환황을 보는 것도 사람들의 선호를 파악하기 위함임.
앞마당을 빨리 늘릴 생각을 하지 말고 투자금 범위에 대해서 튜터에게 많이 물어봐라.
잘하는 사람들과 싱크를 맞추어봐라.
경기도 포함해서 강남 1시간 안이면 다 돈 벌 수 있다. (싸게산다면, 구축도 가능)
매물코칭 내가 고른 단지 리젝을 당하더라도 이유를 알 수 있음. 실력이 안된다고 매물코칭 안 받지 말아라.
더 벌려고 투자를 안하지는 말아라.
임장임보를 통한 단지가치 분석을 잘한다. 모든 것을 완벽하게 단지분석하려고 하지 말고
내가 투자대상으로 보는 것을 다 해라. 내 투자금 범위와 사람들이 좋아하는 단지를 단지분석을 해라. 사람들이 이 단지를 왜 좋아하는지를 아는 것이 단지분석 파트임.
사람들이 좋아하는 생활권 순서, 해당 생활권 내 아파트 선호도를 본다. 연식, 구조, 세대수에 따라서 사람들의 선호도가 달라진다.
수도권은 반드시 도시개발계획을 보아야한다
인구수와 세대당 인구수가 높은 곳은 사람들이 선호할 동네일 가능성이 높다.
인구수는 높은데 세대당 인구수가 낮은곳 집값이 싸서 사람들이 많이 사는 동네
인구수 세대당 인구수 모두 낮은 곳 거주지가 아닌 상업지이거나 비선호지역
잠실 르엘 입주할때도 흔들릴 수 있다.
가락동 헬리오시티. 단지 가치에 따라서 층에 대한 접근도 달라진다. 좋은 건 쌀때 잡아라.
세대당 인구수 2.5 이상이면 많은 편. —> 부동산 구매수요로 이어진다.
빌라 많고 아파트 적으면 인구수는 많지만 세대당 인구수는 적다
빌라도 많고 아파트 많으면 세대당 인구수, 세대당인구수 둘 다 많겠지
생활권 우선순위를 정할때 인구 자체가 도움이 된다.
임장순서는 사람들이 세대당 인구수가 많은 곳부터 시작하자. 동료들 임장보고서 bm 하려고 하지 말아라. 월부에 있는 선배들이 있는 임장보고서 보다 강의에서 하라고 하는 걸 먼저 해라.
가까운 업무지구가 어디인가? - 수요와 연결.
베드타운은 살기 좋고 업무지구와 가까워야 가치가 높음. 영등포구 강서구 이런 곳은 어차피 가까우니까 환경이 좋은 곳이 초이스의 이유가 되기도 함
강서구 직장 다니는 사람들의 마지노선을 알아야한다.
내집마련 하는 사람들이 어떤 이유로 그 집을 선택하는지 알아야 투자를 잘 할 수 있음. 다 쌀때는 실거주자 분들이 좋아하는 물건을 알아차리는 것이 중요하다.
가격이 뒤죽박죽일때 실거주자가 좋아하는 것은 이미 오름. 덜 오른 것 중 실거주자가 좋아하는 요건을 일부 갖고 있는 것.
가격이 다 오른 것. 별로인 것만 남음. 별로인 것 중 투자자의 눈으로 괜찮은 저평가물건.
같은 급지 안에서 대기업 수가 많은 구는 더 많이 오를까? 맞음. 양천은 오로지 학군. 용산은 서울 중심지. 동작구 는 주변에 일자리가 많음. 종로,중구는 도심업무지구(금융권). 용산구 개발호재 있음.
도심업무지구를 다니는 사람들이 성북구보다 관악구 선호.
투자범위: 강남에 직장을 다니는 사람들이 도봉구로 가지는 않는다. 차라리 경기도 신축으로 내려감.
단지가서 느끼는 위용이 다른 단지가 있음. 가락금호, 문정래미안. 문정래미안이 문정동 내에서 1등임.
가락금호는 역이랑 가까운데 아이들 키우기에는 애매함.
수치에 집중하지 말고 사람들이 더 살기 좋다고 느끼는 아파트가 투자에서 우선한다.
교통호재는 반영이 안 되었을때 사야한다. 8호선 개통때문에 선사현대가 좋지 않을까? 이미 8호선 있기 때문에 관련이 없다. 선사현대와 광나루는 위치가 아주 비슷함. 둘 중에 고른다면 둘 중에 싼 걸 사야한다. 선사현대는 이미 암사역이 있기 때문에 추가 개통 연장에 대해 영향을 받지 않음. 선사현대 전고점에 거품이 껴있음.
9호선 연장버프는 고덕이 받았을까? 완전 상승장 처럼 받지는 않았음. 8호선 개통도 마찬가지임. 고덕은 거의 전고점 부근까지 다 올라갔음.
천호동. 상가_유흥상권이 많음. 강남이랑 접근성이 가장 좋은 곳은 성내동이지만 사람들이 가장 살기 좋다고 느끼는 동네는 고덕동, 상일동이다.
천호동이 앞으로 좋아진대요. 재개발 한대요? 라고 투자하는 것은 투기임. 천호동에 있는 재개발 규모와 기간, 얼마나 기다릴 수 있을지, 환경 변화에 대한 감을 잡고 들어가야 투자임.
고양시 덕은지구. 젊은 엄마 아빠와 애기들이 많음. 마포구와 엄청 가까움. 상암동에서 10분 택시타면 덕은지구 나옴.
신축이 몰려있는 곳은 그 자체로 수요를 이끈다. 신축이 몰려 있는 곳 중에서 사람들이 좋아하는 곳은 어디인지 알 수 있어야 함. 고덕은 아르테온하고 그라시움이 메인임.
투자는 사람들이 더 좋아하는 환경에서 하는 것이 매매와 전세 모두에서 더 안정적임.
강동구는 중간에 갈아타야해서 교통은 다소 불편하다고 생각함. 위치적으로는 가깝지만 교통적으로는 멀다. 그래서 오히려 환경을 더 많이 봄. (천호가 제일 편하지만 천호는 유흥상권이 많음)
• 위치적으로 강남과 가까운 곳은 역세권, 교통과 가까운 곳이 무조건 중요하다기보다 아파트 단지 자체가 살기 좋은지를 종합적으로 판단하여 선택함. 물론 사람들이 좋아하는 아파트가 대다수 가격이 오른다면 교통만을 이유로 선택하기도 함.
• 문정래미안이 올랐으면 다른 비슷한 입지의 단지들을 혹은 그 다음 (아래) 단지들을 사야한다. 키맞추기 장세를 활용하자.
• 송파구 강동구 학군: 중학교 학업성취도율. 초등학교 학급당 학생수. 19-21정도가 평균. 좋아하는 동네는 23. 신도시는 28명. 부동산을 구매할 수 있는 수요가 고여있다는 것을 초등학교 학급당 학생수로 파악할 수 있다. 학급당 학생수를 통해 잠재구매수요를 정리해야함.
중학교 학업성취도율이 서울지역내에서 85%이상인 경우 공부 꽤 잘하는 중학교임. 95%이상은 정말 잘하는 것. 서울 중학교 중 70%정도인 학교가 많음.
• 학군을 이유로 95%미만인 학교를 이사할 이유는 거의 없음. 공부 잘하는 학교는 거의 잠실라인임. 오륜중은 올림픽 선수촌 근처. 방이학원가가 송파구 다음으로 학원이 많음. 어떤 중학교가 특이하게 좋으면 이 중학교를 배정받는 중학교는 어디있는지 확인해볼 것.
• 정신여중, 정신여고 좋아함.
• 초중고를 같이 보낼 수 있는 학교를 사람들이 좋아함.
• 좋은 학교보다 좋은 친구들이 더 중요함. 20-25명 사이 초등학교 학급수가 되면 엄마들이 좋아하는 곳이라고 보면된다.
• 방이동 송파동 가락동 비슷함. 어딜가도 비슷.
• 올파포가 잠실보다 다 밀림. 올파포 지금 고평가임. 땅의 가치가 낮음. 입지가 좋은 곳보다 가격이 높은 경우 고평가라고 볼 수 있어야함. 강동구에는 명일중, 강일중, 한영중을 선호.
강동에 래미안 솔베뉴. 신축이면서 강동구에서 위치가 괜찮음. 한영고를 가려고 강동구를 들어오기 보다는 좀 더 거주지 좋은 곳을 선택하는 경향이 있다. 배재고, 한영고가 부동산 수요를 끌어오는 곳은 아님. 고덕은 학원가가 약함.
강동은 주변 경기에서 들어오려는 수요를 갖고 있음. 혹은 강북에서 올때 강동으로 들어오는 경우가 많음.
강남보다는 송파, 잠실이 학구열이 덜함.
서울 안에서 백화점을 갖고 있는 땅이면 땅이 좋은 것임.
백화점이 남아있다는 것 = 수요가 남아있다는 것
아플때 (종합병원), 소비하고 싶을때, 맛있는 음식 먹으러 가고 싶을때 지척에 있는 곳이 환경이 좋은 곳이다. 다만 너무 가까우면 맨날 엠뷸런스 소리들으면서 깰 수 있음주의(코드블루…)
환경은 편의시설과 아파트몰려있는(신축)택지.
거여마천은 신축아파트 들어오면서 입지개선됨.
풍납은 강동생활권이라 강동과 비교해서 가격대를 확인해야한다 송파구는 1급지는 아님. 1급지는 잠실 신천.
송파구는 다 투자범위 안에 들어옴.
오금현대. 신축에 대한 기대감이 크다. 강동구의 명일 재건축은 기대감이 없음. 잠실이나 방이 살고 싶지만 못 살면 주변으로 다닐 수 있음. 문정-대치학원가.
문정은 송파사람들이 찐 송파라고 생각 안함.
잠실동. 천장이 20억을 넘는다. 엘스와 리센츠가 잠실동의 가격을 견인하는 아파트임. 그 지역에서 제일 좋아하는 아파트 (랜드마크)가 어떻게 되는지 보는게 중요함. 랜드마크가 꺾이면 그 아래 단지들도 꺾이는 게 맞고 올라가면 고평가인게 맞다. 잠실 주공 5단지 거의 끝까지 왔다. 입지가 좋으면 재건축의 가격이 가장 먼저 올라감. 돈 많은 투자자들이 재건축 좋아함.
갤러리아팰리스 거래가 거의 안됨. 매도하고 싶을때 매도가 안됨. 거래물건도 거의 안나옴. 수요가 거의 없음. 같은 전세가면 리센츠 엘스 트리지움으로 빠짐.
수요가 아파트에 밀리는 주복은 사면 안된다. 나중에 연식이 낡으면 사람들이 더 안삼. 주복은 리모델링도 안됨.
동네분석을 할때 동별 입지를 분석을 해둬야함.
직장, 교통,학군, 환경
생활권 우선순위를 감정과 정량을 합쳐서 결정할 수 있다. 잠실 랜드마크는 엘,리,트 로 외우면됨. 신천 파크리오 생각하면 나중에 입주 들어왔을때 가격 꺾일 수 있음. 미리 살펴보기 .
신천동은 파크리오 가격을 보자. 리센츠와 엘스보다 싸다. 그 이유는 파크리오가 선호도가 떨어지기 때문. 메인에서 위치가 벗어나있음. 리센츠에서 엘스가 상가가 잘되어있고 학원가가 가까움. 파크리오가 가격등락이 심한편. 잠실르엘(미성크로바 재건축) 잠실르엘과 래미안아이파크 입주장때가 기회가 될 것임. 입주계획을 잘 봐라.
실제로 파크리오 84가 19억대에 나온 것 있음. 그때는 대출을 풀로 받아서라도 사야함. 자꾸 내 투자금으로 할 수 있는 좁은 범위만 보다보면 부동산을 보는 눈이 늘지 않음. 입주해서 가격이 내려가면 입주때문에 가격이 잠깐 흔들린다는 것을 알 수 있어야함.
잠실보다 신천동이 입지가치가 조금 떨어짐. 래미안 아이파크 르엘 5000세대 정도 이중 500-1000개 정도의 전세 물건이 나올 것임.
가락동 부터는 가격이 10억대로 떨어진다. 가락동으로 내려오면 헬리오시티를 제외하고 가격이 모두 10억대임. 실제로 이 단지에서 학교를 간다고 하면 어떻게 가야하는지 정리를 해놔야함.
초중고를 끼고 있는데 왼쪽이 가락쌍용. 오른쪽이 파크팰리스. 같은 생활권임. 가락쌍용이 엄마들이 살기 좋다고 느낌. 가락금호로 넘어가면 그쪽은 유흥상권임. 그 이후는 엄청 큰 도로가 지나다님. 가락금호보다 쌍용을 조금 더 좋아하는 편.
쌍용 14억. 금호는 12억. 이렇게 가격이 다르면 저평가 되어있는 금호를 사야함. 올라간 걸 보지 말고 안 올라간 걸 찾으려고 노력해야한다. 가락동에서는 헬리오시티가 제일 먼저 달린다. 동네 안에서 어떤 순서로 시야를 돌릴 지 알 수 있어야한다.
가락쌍용1차 송파가 지금 전세가 5억. 6.5억임. 엄청 쌈. 가격이 물려있을때 더 나은 단지를 찾을 수 있는 것이 실력임.
추과수익은 투자자가 행운이 있을때만 발생하는 것. 안전마진을 갖고 가야한다. 전저점 기준으로 많이 올라온 것은 매수하지 말아라. 덜 올라서 여전히 싼 것들로 접근해라(더 떨어질 것이 없다고 생각하는 걸 사라)
하나로 4억 넣어서 10억 벌 수 있는 투자는 없음.
오금동 가락동보다 생활권이 후순위인데, 오금동 신축이 가락동 구축보다 높다고 투자함부로 하면 안됨.
송파레미니스 거래가 잘 안됨. 오금현대 대단지임. 재건축이지만 안전진단이라 이제 걸음마 수준임. 너무 오래 걸려서 10년이상 걸릴 것임. 같은 투자금이면 가락, 송파, 방이 생활권에 투자해라.
방이 학원가는 주택가 안에 빌딩에 죄다 학원임. 방이대림이 20억? 조합설립인가로 가격이 재건축호재로 올라온 것임. (조-사-관) 근데 지금 가격이 너무 고평가임. 방이코오롱 송파구 내에서 선호도가 떨어지는 구축 아파트. 마포구에 있는 중간정도 되는 구축아파트랑 가격이 똑같음. 마포구는 15억임. (마포구는 입주가 없음) 그런데 8억으로 방이를 투자하기는 아까움.
올림픽선수기자촌은 정비구역지정. (초기단계임) 그런데 가격이 너무 높음. 이 가격이면 차라리 잠실을 사라.
문정래미안 초중이 붙어있음. 이편한 문정은 분양가가 엄청 싸게 나왔었음. 8억 11억.
롯데캐슬. 송파파크센트럴 전고점이 좀 다른데 둘 다 신축이라 가격형성이 잘 되지 않아서 그럼.
거여는 구축 단지가 많음. 싸다. 거여현대1차가 4억정도 들어감. 동대문 살래 거여현대 살래? 동대문 서대문에서 입지 완전 좋은 신축급이면 그게 더 나을 수도 있지만 둘 다 구축라인이면 거여현대사라.
시세그룹핑_ 그 동네에 있는 천장 아파트의 가격을 비교할 수 있음. 방이동은 재건축이슈. 가락동은 가장 신축이라. 잠실이 가장 가격이 높다.
가격이 비슷하게 형성된 것들의 위아래를 살펴보고 투자할만한 단지(저평가단지)가 있는지 확인한다.
1) 생활권 우선순위
2) 지역내 단지선호도
투자에서 가장 좋지 않은 것은 아예 투자하지 않는 것.
매물 탭이 시세트레킹 파일로 묶여있어야함. (스프레드 시트에 11억대, 10억대, 9억대, 8억대 묶어서 만들어놔라)
투자금에 맞는 단지 시트도 만들기. 가치나 지역선호도를 보고 분류를 해봐라.
시세그룹핑 꼭 해라.
강동구 신규 택지투자의 의미와 송파 강동구 재건축의 차이. 위치가 아니라 단지별 선호도를 가지고 투자를 접근해야한다. 신도림 역세권 주변에 주복이 엄청 많음. 위치는 기가막힌데 주복이라 선호를 안함. 개별 단지로 접근하는 프레임이 투자자의 자세임을 잊지말자.
강동구. 강동구 모든 동이 투자범위임. 천호와 성내는 사람들이 안 좋아하는 생활권임. 신축이 아니면 의미가 없음. 강일 선호도가 강동구 내에서는 낮은데 수요는 미사에 뺏긴다. 선호도가 좋은 둔촌이나 고덕 암사 이쪽으로 봐라. 고덕은 20억 못 넘었는데 올파포는 20억 넘음. 현재 고덕은 저평가 단지는 없다. 고덕내에서는 고덕그라시움이 먼저 올라간다음 고덕 아이파크가 따라간다.
지역의 끝. 빈땅 나옴. 상일동. 아르테온부터 선호도가 떨어짐. 그런데 리엔파크와 베네루체는 싸다. 리엔파크 4.8 들어감. 방이코오롱 4.5들어감. 둘 중 뭐 살래? = 방이코오롱. 2개만 생겨도 비교할 수 있다.
선호도가 떨어져서 어차피 둘 다 빨리 오를 것 같지 않으면 그냥 더 좋은 급지로 가라.
강동구 재건축: 명일동
우성, 고덕현대, 명일한양, 신동아. 거의 제대로 되고 있는 것 하나도 없음. 솔베뉴 명일동에서 사람들이 제일 좋아함. 고덕 그라시움과 가격이 비슷함. 문정래미안보다 비쌈… 고평가. 수요가 점점 떨어짐.
강동구 암사동 살만한 것 4개만 있음. 광나루, 롯데캐슬퍼스트, 선사현대, 프라이어팰리스.
고덕상일이 더 선호. 아직 많이 오르지는 않았음. 현재 나온 호가보다 5천만 싸게사도 전고점 대비 20프로 떨어져서 사는 것임. 전고점대비 20프로 떨어진 것은 전고점의 허리임. 현 시장의 무릎 정도라고 보면된다. 23년 초반 22년 가을에 가격이 많이 떨어졌을때 가격이 많이떨어졌었음. 다음 상승장의 바닥일 가능성이 높음. 올라갈때는 어깨인지 아닌지 모른다.
더샵둔촌포레 리모델링해서 만든 신축임. 물건도 없고 거래도 안됨. 둔촌푸르지오랑 같은 가격임. 올파포는 현재시점에서 가격이 더 오른다면 비싸다. 일단은 거주를 하다가 전세를 주고 나오거나 매도하고 갈아타기 하는 것이 좋다. 25년에 송파 흔들릴때 송파도 넘어가는 것이 좋다.
더샾둔촌포레는 겉에 하나 더 붙여서 뚱뚱하다. 얄쌍하게 단지가 안나옴. 올파포랑 다르게 생김.
길동 에코포레하고 헤리티지자이 차이를 알아야함. 강동에코포레는 언덕에 자리잡음. 자이는 가는 길에 크게 단지가 있음. 헤리티지 자이를 더 선호함. 가락동에 있는 84 구축보다 비쌈. 신축이어서 먼저 오른 것임. 같은 투자금에 송파구 들어갈 수 있으면 송파구 들어가라. 길동우성 8.9억. 전고점 13억대 12억대 11억대 아파트 하나씩만 꺼내와라. 독립문 극동우성 84가 13억 전고점. 독립문 보다 선호도가 떨어진다. 싸지만 선호도가 엄청 떨어짐. 깅동우성은 아무리싸도 안한다. 천연 뜨란채가 10억 가까이 전고점을 찍었음.
그 지역 안에서 사람들이 좋아하는 단지를 골라야함.
같은 9억대 전고점이더라도 지역 안에서 선호도가 높은 곳을 골라야함.
사람들이 신축단지를 좋아해서 가격이 이렇구나(싸지는 않음)
초신축 + 랜드마크효과가 있음
지역내 단지 선호도 상 중 하 나눠서 평가해봐라
어느거 선택할지 고민하다가 아예 선택을 안하는 것이 가장 멍청한 짓이다.
홍은 벽산도 상승장이 오면 오르겠지만 답십리 먼저 가야하고 백련산 먼저 가야함. 사람들의 선호도 순위를 적어두면 어느 단지가 먼저 오르고 어느 단지가 나중에 오를 지 알 수 있음.
1억으로 서울투자할 수 있는 곳이 거의 없음. 노원구 구로구로 내려가야함.
1억으로 투자를 너무너무 하고 싶으세요
이 투자를 했을때 벌어질 일을 알고 있으신가요
괜찮은 경기도 단지가 먼저 올라갈 수도 있는데 괜찮으신가요? (투자금 회수가 먼저 될 수 있는데)
부동산은 한번 사면 내 등짝에 붙는다고 생각해야한다. 이걸 오르지 않는 기간을 편안하게 기다릴 수 있어야 함.
완벽한 투자. 후회가 남지 않는 투자는 없음. 내 실력으로는 얼마만 벌어도 괜찮아. 라는 마음가짐이 있어야함.
남겨야 할 것
1. 시세그룹핑해라
2. 초과수익은 운이다. 운은 계속 반복되지 않는다. 열심히 해도 처음에 결과가 나오지 않을 수 있음. 남의 열심은 내가 평가할 수 있는 부분이 아님. 그 사람도 일단 실행을 해서 돈을 번 것임. 이전 시장의 페인포인트가 계속 남아있으면 앞으로도 투자를 하기 어려울 것임
3. 앞으로 어떤 결과가 있을때 어떤 대응을 할지, 어떤 마음가짐을 가져야할지 알고 투자해야함
6차시/
4억으로 투자를 한다고 할때 어디를 할까?
입지 좋은 구축, 입지 좋은 구축, 입지 덜좋은 신축.
이때 망한 사람은 아무 선택도 못한 사람. 덜 좋은 것을 사더라도 사는 게 중요하다. 가격이 올랐다는 이유만으로 사면 내가 가진 돈으로 할 수 있는 최고의 선택을 하지 못함. 가격이 얼만큼 오를지 얼만큼 떨어질지는 알 수없으므로 가치와 가격에 집중한다.
강동구가 서대무구보다 좋으니까 같은 투자금으로 84 신축을 살 수 있는데…
내가 어떤 단지를 더 많이 알고 보느냐에 따라 같은 투자금으로 할 수 잇는 투자처가 달리 보입니다. 더 가치있는 것을 찾을 수 잇는 사람만 그 수익을 얻어갈 수 있다.
비교평가는 더 벌기 위한 영역임.
그러나 지켜야 하는 노력이 있다. 단지 리스트보고 단지임장-매물임장 몇 개를 해보고 산다. (보통) 이후 시간과 노력을 들여서 서울 아파트에 대한 공부를 시작해라.
친구들이랑 하려고 하지 말아라. 지금은 좋은 것들이 비싸서 안목을 키우는 것이 중요함.
리스크대비가 싱글이라, 수입이 작아서 안 될 것 같아요…절대가 얼마짜리를 사야할 것 같아요…. 그냥 세낀 물건 사세요.
1) 절대가 비슷한 것으로 묶어서 비교하고
2) 투자금 비슷한 것으로 묶어봐라.
시세트레킹만 하고 밑에 직교학환공 정리해야함.
비교평가를 하고 저환수원리로 평가를 해봐라. 전세 개수가 많아서 원하는 가격에 전세빼기 불리하다면 잔금칠 각오가 되어있어야 한다.
저환수원리 중 하나라도 아니면 사지 말아라.
신림동에 있는 것 싸다고 사지 말아라.
관악우성은 지금도 싸다. 2억대 투자가능.
-18% 정도 되는 단지. 정 안되면 500정도 깎아달라고 이야기를 해봐라. (지방은 절대가 자체가 싸서 아예 안 깎이는 경우가 많음)
지금 시장 상황
서울 평균 7.9억 상승. 매매가 대비 2.5배 이상 상승. 평균 이상의 수익을 낼 수 있는 서울아파트 2개까지 목표로 하셨으면 해요.
10억 정도면 노후대비 정도(가난을 면했다)
30억은 되어야 경제적 자유가 시작된다.
서울시장이 우리들이 투자할 수 있을 정도의 기회는 줄 것임.
남이 주는 정보로만 투자하면 안되는 이유
장기보유_+ 평생보유목적 및 전세금 상승분 (현금흐름)
중기보유 자산 갈아타기 목적. 자산 포트폴리오 재구성. 시세차익 후 더 좋은 자산을 취득한다. (수지 구축 같은 것)
• 남이 주는 정보로 투자하면 보유해 나가는 과정에서 다른 선택을 하기가 어려움. 잘못된 선택을 할 수 있음. 올라도 팔고 싶고 안 올라도 팔고 싶은 것이 투자자의 마음임. 내가 팔고나서 오르면 부동산 시장에 다시 참여하기 어려울 수 있음. 2011년에 사서 2017년에 판 사람들이 많음. 6년 버티다 팔았음. 그런데 2018년도 부터 오르기시작했음.
목표에 맞는 노력이 필요. 노력을 덜 들이면서 목표를 달성하는 일은 없다. 투자는 항상 리스크가 있음. 이 리스크를 감당할 수 있는 그릇이 있어야함.
지금 하는 일이 헛짓이 아니라는 것을 확신할 수 잇어야 함.
해야할 일
1) 매매가 전세가 투자금 전고점대비하락률 전고점시 … 강의자료 참고
독강임투
1) 목표를 달성하기 위해서 반복적으로 해나갈 수 있는 방법을 찾으셔야 합니다. (원씽 필사본. 반복하는 것이 힘들때마다 원씽을 읽고 필사했다고 함) (몰입은 일어나서 자기전까지 투자 생각만 할 때) (잘하는 동료를 볼때마다 포기하지 않기 위해 그릿을 읽음)
2) 강의하고 조모임을 해라. 중간에 이탈하지 말아라. 정말 심각하게 어려운 상황이 아니라면 선의를 갖고 나를 도우려고 하는 동료들 곁에서 투자를 해라 (친구들이랑 하려는 이유는 임장을 빨리하고 싶어서. 그런데 임장은 잘하는 것이 중요하다. 한번 나가더라도 잘하는 것이 중요하다)
3) 분위기임장-단지임장-매물임장 과정을 수월하게 할 수 있을때까지 반복해라
4) 2개까지 목표. 추가 주책은 시스템투자를 위해서는 필수임.
내가 갖고 있는 짐의 무게를 생각해보자. 그 짐을 머리속에서 생각하고 점점점 줄여봐라. 해결이 안되는 문제를 가지고 있어야 소용이 없다. 그것을 점점 줄이고 깎아서 작게 줄여봐라. 투자할 수 있는 단지가 없다면 없다고 결론을 쓰고 다음 임장 나가면 된다.
열반기초반 후기 보자. 앞마당을 빨리 늘리지 말고 투자르 잘하는 사람들이 어떻게 하는지를 보고 배워야함. 할 수 밖에 없는 환경을 세팅하는 것이 중요.
결국에 그만두는 것은 내 선택임. 죽는 순간까지 투자를 해야함. 내가 처한 문제가 너무 크다고 생각하다면 나를 보호자처럼 돌보아주자.
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