강의를 듣고 실행을 하며 나의 현재 상황이 객관적으로 보였다.

지금 집 사도 괜찮은가요?

변수를 보지 말고 현재의 가치와 가격을 기준으로 판단

강의를 듣고 앞마당을 만들며 어느순간 유튜브나 뉴스를 보지

않게 되었다.(볼 시간도 없고, 관심도 없음)

임장과 임보로 한 지역의 가치와 가격을 분석하다 보면

하나의 지역내에서 생활권별 단지별 우선순위가 보이고

그 안에서 반드시 가치대비 싼 저평가 단지들이 나온다.

그렇게 앞마당을 여럿 만들면 이제 같은 가격대 아파트 단지들 사이에서

가치대비 싼 저평가 단지들이 보이고… 계속 보물들이 보인다.

>>>임장, 임보로 가치를 판단다고 가치 대비 싼 저평가 단지라면 집 사도 괜찮다고 판단됩니다.

>>>소득대비 가격과 전세가율을 보고 단지별 기준을 잡겠습니다.
>>>단기가 아닌 장기적인 관점에서 판단하겠습니다.

>>>추가 네고로 안전마진 확보하겠습니다.

인구가 줄면 집값도 떨어질까?

인구 감소가 시작된 건 사실이지만 집값은 상승했다. 수도권, 광역시 신축 아파트 내집마련은 필요

실제 대한민국 총 인구감소는 시작되었다.

하지만 지역별로 다르며, 객관적 지표에서 인구감소가 집값의 하락으로 나타나지 않는다.

(오히려 상승)

하지만, 오르지 않거나 버려지는 지역들의 특징(인구와 가구수가 함께 감소하는 등)을 가진 비슷한 지역들은 피하고, 양극화에 대비해야 한다.

>>> 수도권, 광역시 신축 아파트 중 가치대비 가격이 싼 저평가 단지를 찾아내는 안목을 갖고

꼭 투자로 실행하겠습니다.

대출은 나쁜 것인가? 활용할 것인가?

과거 2015년 청약을 하고 2017년 입주하며 주담대와 신용대출을 받아 첫 내집마련을 했다

매수가 3.7억

종잣돈 1.2억

주담대 1.8억

신용대 0.7억

한달 주담대 상환+신용대출 이자 = 월지출 120만원

23.3월 5.2억 매도(+1.6억/비과세)

2019년 또 청약을 하고 2022년 준공 후 전세를 주며 두번째 집을 마련했다.

매수가 4.9억

종잣돈 0.7억

전세가 3.8억

신용대 0.4억

한달 신용대출이자 10만원

25년 현재 실거주중 시세 6억 후반(+2.0억)

지금 생각하면 워낙 저평가 구간에 매수로 운이 좋았었고

실거주 안정성을 누렸기에 후회는 없지만

다만 경기 외곽에 위치한 입지로 많은 아쉬움이 남는 투자였다

(돌이켜보니 같은 시기 종잣돈으로 분당구의 아파트도 매수 가능했다.)

두번의 매수와 한번의 매도를 복기해 보면

대출없이 두 번의 용기를 낼 수 있었을까?

결론은 단호하게 “아니다”

대출을 적절히 사용한 결과

5년안에 100%이상의 수익을 두 번 얻을 수 있었다.

내집마련 가이드 라인

너나위님의 가이드 라인에 따라 예산을 잡고

앞마당 전수조사 리스트에서 매매가 기준을 잡아

전고점 높은순으로 정렬해서

단지를 선정했는데, 급지가 높으면 단지가 마음에 들지 않고

단지가 괜찮다 싶으면 급지가 낮아지는 아이러니

역시 내집마련 보다는 투자로 더 좋은단지를 가질 수 있다는 결론에 이르렀다.

***1강을 듣고 실행하며 느낀 것***

1. 종잣돈을 더 모아야겠다.
2. 앞마당을 더 많이 만들어 투자가능 단지를 더 많이 모아야겠다.
3. 난 역시 내집마련을 정리하고 투자자의 길을 걸어야겠다.
4. 투자시 잔금대비할 경우 내가 감당가능한 대출금액을 알게되어 잔금대비에 대한 두려움이 줄어들었다.
5. 앞마당 전수조사 리스트가 있고 그 안에 담긴 단지의 가치를 아니 손쉽게 단지를 정할 수 있었다.