안녕하세요~!
꾸준히해보자입니다.
오늘은 아실의 최고APT순위를 통해
임장지의 시세를 분석하는 방법에 대한
글을 남기러 왔습니다.
결과물
결과물 예시(서울시 양천구)를 가져와봤습니다.
아실 최고가 APT분석의 경우, 총 2개의 장표를 만듭니다.
①21~25평(전용면적 59대) ②31~35평(전용면적 84대)
그리고 각 장표에는 크게 3가지의 내용을 중심으로 작성합니다.
①최고가 단지 1~20순위(생활권 / 연식)
②최고가 단지 1~20순위 까지 지도위에 올려보기
③느낀점
양식이 필요하신분들은 첨부 파일 다운 받으시면 됩니다~!
STEP 1. 아실의 최고가 순위를 통해 임장지의 최고가 아파트 검색 및 캡처
1. 아실접속 : https://asil.kr/
2. 아실에 접속하시면 아래와 같은 화면이 뜨는데, 밑에 표시한 순서대로 클릭하시면 됩니다.
- ①최고가 클릭 이후 ②최고가 확인하고자 하는 지역 ③평형대(보통 21평~25평 혹은 31평~35평) ④최고가 기간 설정
- ④최고가 기간 설정의 경우 보통은 '21년 1월 1일 ~ 현재까지로 시간 설정을 합니다. 수도권의 경우 대부분 단지들의 전고점을 '21년 전후로 기록하였기 때문입니다.
3. 아파트 순위 1~10위 / 11위~20위까지 2번에 걸쳐 캡처 하시면 됩니다
- 아실 아파트 순위를 2번에 걸쳐 캡처하시면 됩니다. (화면이 작으실 경우 인터넷 화면 비율을 조정하시면 됩니다)
- 캡처한 화면을 임보 장표 위에 올려주시면 됩니다
STEP 2. 최고가 순위 아파트들을 지도 위에 올려본다
1. 각 단지의 ①생활권 ②연식 확인 후 라벨을 올려 둡니다.
* 아래 라벨 색은 연식(80년대: 회색, 90년대: 보라, 00년대: 노란, 10년대: 빨강, 20년대 초록) 으로 구분해두었습니다.
2. 라벨을 올려두면 최고가 아파트들이 어느 생활권에 많고, 어떤 연식으로 구성되어 있는지 알 수 있습니다.
3. 아래 라벨을 붙이고 나면 양천구의 '21.01.01~'24.12.12 기간 중 21~25평까지의 최고가 단지들이 어디에 주로 위치해 있고 연식이 어떻게 구성되는지 알 수 있습니다.
- 조사를 해보니 앞단지에 9개가 있어 상대적으로 가격들이 비싼 아파트들이 앞단지 쪽에 위치해 있고 양천구 내 생활권들 중 앞단지의 선호도가 상대적으로 높을 수 있겠다는 생각을 할 수 있습니다.
* 앞단지: 9개, 뒷단지:5개, 신정뉴타운 4개, 등촌:2개
4. 최고가 순위 단지들을 지도 위에 올려둔다
- 이렇게 조사한 단지들을 지도위에 올려봅니다.
- 지도 위에 올려두면 주민들이 선호하는 단지들이 어디에 위치해 있는지 한번에 알 수 있습니다.
- 최고가 단지들을 지도 위에 올려두면서 왜 해당단지들의 가격이 높은지 생각해보면 좋습니다!
- 저의 경우 양천구 20평대 단지들을 살펴보니 오목교 주변에 최고가 순위 1위, 6위, 7위 단지들이 포진한 모습이 인상적이었고(실제로 오목교 주변은 학군, 학원가, 백화점 등이 있어 선호도가 높음), 80년대 구축들임에도 불구하고 신시가지 단지들이 높은 순위(2위, 4위, 5위, 8위, 9위 등)을 기록한 것을 보며 신시가지들에 대한 주민들의 높은 선호도를 느낄 수 있었습니다.
STEP 3. 21~25평대 vs 31~35평대 최고가 단지들을 비교해본다
1. 위 STEP 1~2 까지 작성한 방법대로 ①21~25평 ②31~35평까지 2가지 장표 모두 작성한 다음 비교합니다.
- 사실 보통 인기 있는 단지들의 경우 20평대/30평대 구분 없이 최고가를 동시에 기록한 경우가 많습니다.
- 그런데 간혹가다 지역 특성에 따라 20평대/30평대 선호도가 다른 경우가 있습니다.
- 양천구는 대한민국 대표 학군지 중 하나로, 평형대에 따라 선호하는 단지들이 조금 다르다는 것을 알수 있습니다.
2. 20평대 단지들의 특징 찾아 보기
- 20평대의 경우 대부분 신혼부부 혹은 부부+아이1까지 구성되는 경우가 많습니다. 그러다보니 상대적으로 30평대에 비해 학군보다는 역세권 혹은 신축 등 생활편의성을 우선시하는 경우가 있습니다.
- 21~25평에서는 최고가 순위 12위(롯데캐슬 마에스트로), 19위(롯데캐슬 위너)에 올랐던 단지들이 31~35평에서는 자취를 감췄는데 이들 단지는 9호선 등촌역에 가까이 위치해 있어 생활편의성은 좋지만 목동학군에는 속하지 않아 학군지로 보지는 않습니다.
3. 30평대 단지들의 특징 찾아보기
- 31~35평 단지들의 경우 특성상 신혼부부보다는 부부+아이1 or 부부+아이2인 완성형 가족이 거주하는 경우가 많습니다. 또 양천구의 특성상 대부분 생활편의성 보다는 학군을 보고 들어왔기에 상대적으로 생활편의성(역세권, 신축 등) 보다는 학군을 선호하는 경우가 많습니다.
- 이 점을 고려하고 시세지도를 보니 31~35평 단지들의 최고가는 학군지인 오목교 주변(8, 9, 14, 15, 17, 18, 20)에서 많이 발생하는 것을 알 수 있고 기존 21~25평 안에는 순위권 안에 들었던 단지들인 (역세권+신축 등의 강점을 가진) 롯데캐슬 마에스트로, 롯데캐슬 위너는 순위에서 사라진 것을 볼 수 있었습니다.
- 그래서 양천구에서 투자 시 같은 학군지지만, (상대적으로) 20평대는 투자 시 역세권+신축에 대한 고려가 30평대보다는 필요할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 30평대는 상대적으로 역 및 신축 등 생활편의성이 떨어져도 학군지에 투자하는 것이 더 좋겠다는 생각도 들었습니다.
최고가 단지들을 통해 임장지 내 선호지역 및 지역 이해도를 높일 수 있다\
최고가 단지들을 조사함으로써
저희는 임장지 내 선호 받는 생활권이 어디이고
이 지역 거주민들이 단지 선택 시 어떤 기준을 가지고 선택하는지 알 수 있습니다.
지역 내에서 최고 수준의 가격을 기록했다는 것은
그만큼 다른 단지들에 비해 더 높은 비용을 지불했기에 그만한 이유가 있다고 생각하면 좋을 것 같습니다.
위 자료 활용하셔서
지역의 시세를 분석하는데
많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
아실 APT 최고가.pptx
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