627 대책 이후 사업자대출로 세입자 퇴거 & 신규 전세 맞춘 후기 [꾸준히해보자]

안녕하세요,

꾸준히해보자입니다.

오늘은 제목에서 말씀드린 것처럼,

627 대책 이후 전세반환대출을 활용해

세입자를 퇴거시키고

새로운 전세입자를 맞춘 경험담을

공유하려 합니다.

이번 과정은

다소 급하게 진행하다 보니

일부 내용이 뒤죽박죽이거나

정확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다.

그럼에도 불구하고

이 글이 보시는 분들께

도움이 되기를 바라며,

저 또한 글을 쓰면서

과정을 다시 정리하고자 합니다.

상황 및 타임라인 정리

'25.05.08(목): 세입자분 갱신의사 없음 확인

저희 집에 거주하시던 세입자분과는

2025.09.05(금)까지 계약이 되어 있었습니다.

(4년째 거주)

계약만료 4개월 전인 5월초

재계약 의사를 여쭤봤고

이사를 나가겠다는 답을 받았습니다.

나가겠다고 하셨을 때 아쉬웠습니다

상황과 아쉬움

집은 오래되어 기본 상태였고,

매물 지역이 1기 신도시라

다른 집들은 대부분 수리가 잘 되어 있었습니다.

(수리가 필요하니

돈이 들어간다는 생각에 아쉬웠습니다)

솔직히 계속 사셨으면 하는 마음이 있었지만

연장하지 않는다는 말씀에 많이 아쉬웠습니다.

전략 고민

아쉬워만할 수 없어서

바로 다음 전략을 세우기로 했습니다.

집 상태가 기본형이라

수리를 한 번 해야겠다고 판단했지만,

수리하려면 대출로 보증금을 반환하고

인테리어 비용도 감당해야 하는 상황이라

고민이 깊었습니다.

(매도는 시세가 많이 떨어져 고려하지 않음)

선택지 3가지

①수리 없이 전세비용 최대한 낮추기

②샤시 제외 올수리

③샤시 포함 올수리

이 3가지 선택지를 두고

월부 투자코칭을 신청했습니다.

아쉬웠던 점

돌이켜보니,

계약 연장 거절 소식을 듣고 실망한 나머지

왜 이사를 가시는지

어디로 가시는지

(그럼에도 불구하고) 혹시 연장 의향은 없는지

이런 질문을 더 세세히 못 한 게 아쉽습니다.

다음에는 감정을 조금 내려놓고,

세입자분으로부터

더 많은 정보를 얻는 것이

필요하다고 느꼈습니다.

투자코칭

'25.06.02(월): 월부 투자 코칭

https://buly.kr/3COQXkx

투자코칭 방문

앞서 말씀드린 고민을 안고

월부 투자코칭을 찾았습니다.

자세한 내용은 위 링크에 적어두었지만,

결론적으로 샤시 제외 올수리로

방향을 정하고 일을 진행하기로 했습니다.

* 결국 샤시포함 올수리로 진행

* 이는 인테리어 정리하면서 다시 복기 필요

이후, 대출을 받을

주거래 은행에 문의하고

인테리어 업체도 본격적으로

알아보기 시작했습니다.

아쉬웠던 점

코칭 시점이 재계약 기준

3개월 전이어서 타이밍은

나쁘지 않았습니다.

하지만 조금만 늦었다면

코칭을 한 달 더 미뤄야

할 수도 있었습니다.

무엇보다 투자코칭도

광클이 필요하다는 사실을

깜빡했던 게 아쉬웠습니다.

다음에 코칭을 신청할 일이 있다면,

조금 더 일찍 준비해야겠다고 느꼈습니다.

세입자의 갑작스러운 요구

예상치 못한 연락

세입자분 : “저희 8월에 나가도 되나요?”

저는 모든 계획을 계약 종료일인

9월에 맞춰 준비하고 있었습니다.

그런데 어느 날, 세입자분께서

8월에 나가도 되는지 연락을 주셨습니다.

이유 확인

알고 보니, 이미 이사 갈 집을 정하셨고

8월로 날짜를 잡고 싶다고 하셨습니다.

일정 조정 고민

생각해보니 어차피

저는 전세반환대출을 받아서

보증금을 돌려드릴 계획이었습니다.

은행에 문의해 보니,

대출 실행일로부터

1개월 전부터

신청 가능하다는 점을 확인했습니다.

그래서 원래 계약 종료일인

9월보다 한 달 앞당겨

8월에 퇴거하시는 것도

나쁘지 않겠다는 판단을 하게 됐습니다.

아쉬웠던 점

돌이켜보니, 굳이 계약 일정을

앞당길 필요는 없었습니다.

수리를 한다고 해도

수리 전 상태에서

전세입자를 구하는 것이 가능했고,

계약 만료까지

3개월밖에 남지 않은 상황에서

일정 조정은

불필요한 리스크를 키운 선택이었습니다.

결국, 세입자분의 요청에

깊이 생각하지 않고

‘네’라고만 대답한 셈이었습니다.

앞으로는 리스크 가능성을

먼저 점검하고,

더 신중하게

대응해야겠다고 느꼈습니다.

돌이켜 보니 이부분도 많이 아쉬웠습니다.

굳이 계약일정을 당길 필요는 없었습니다.

(내가 예측하지 못한 곳에 리스크가 있다)

6.27 대책

627 대출규제 중 전세퇴거자금 대출 관련 부분

전세반환 대출은 생활안정자금에 속하고,

생활안정자금은 최대 1억까지 밖에 대출을 안한다고...

627 대책과 전세반환대출

원래 계획대로라면,

저는 전세반환대출을

활용해 준비를 하려 했습니다.

그런데 갑자기

627 대책이 발표되었습니다.

이 대책은 주택담보대출 6억 제한

내용이 주목을 받았고,

저 역시 처음에는 크게 신경 쓰지 않았습니다.

하지만 규제안 중 하나에

생활안정 목적의 주담대 한도 제한이

포함되어 있었습니다.

문제는, 전세반환대출이

생활안정 목적 자금에 속한다는 점이었습니다.

저는 1억이 아니라

그 몇 배에 달하는 자금이 필요했기에,

이 소식은 그야말로 청천벽력이었습니다.

뒤늦게 알게 된 영향

627 대책이 처음 발표됐을 때,

솔직히 제 상황에 영향을

줄 거라고는 생각하지 못했습니다.

그런데 1주일쯤 지나서,

주변 동료분들이 제 물건에 대해 질문을 하면서

“어라? 이거 진짜 문제가 될 수 있겠구나”

하는 생각이 들었고,

그때부터 조금씩 걱정이 되기 시작했습니다.

제 물건인데 오히려 더 많은 고민 & 인사이트를 나눠주신

동료분들. 감사하고 환경의 중요성을 다시 한번 느꼈습니다.

은행 문의

전세반환 주담대 대출은

대출 실행 1개월 전부터 접수 가능하다고 해서,

1금융권 주거래 은행에 직접 문의했습니다.

사실 이전부터 계속 찾아가긴했습니다.

그런데 그때마다

대출은 실행 1개월 전부터 가능하다는

얘기만 계속 들었습니다.

은행도 혼란

놀랍게도

은행에서도 상황을 잘 모르는 상태였습니다.

창구 담당자 말로는,

보통 이런 규제는 유예 기간을 두고

내부적으로도 공유가 된 뒤에 시행되지만,

이번 627 대책은 너무 급하게 나와서

저 같은 경우 1억 이상

대출이 가능할지 장담할 수 없다고 했습니다.

대출상담사 이용

대출상담사 찾기

주거래 은행에 대출을

신청해둔 상태에서,

다른 방법이 없는지

알아보기 시작했습니다.

주변 동료와 부동산 사장님들로부터

추천을 받아

여러 명의 대출상담사에게

상담을 의뢰했지만,

627 대책 이후라 그런지

연락이 매우 어려웠습니다.

전화 연결은 거의 되지 않았고,

문자를 남겨도

답변을 받기까지 하루 이상

걸리는 경우가 많았습니다.

소개받은 상담사

결국 전세를 내놓은

부동산 사장님께 사정을 말씀드렸고,

소개받은 대출상담사 1명을 통해

은행들의 대출 상황을

보다 구체적으로 들을 수 있었습니다.

현재 상황

1금융권(신한·국민·기업·하나 등)

→ 전세반환대출 한도: 최대 1억 원

1억 원 초과 자금이 필요할 경우

→ 사업자대출을 활용해야 함

느낀 점

이번 경험을 통해 다음을 알게 되었습니다.

- 은행 창구 직원들은 본인 은행 규정 외에는 잘 모른다.

- 대출상담사가 더 폭넓은 정보를 갖고 있다.

- 상담사마다 실력 차이가 크다.

- 경험 많은 부동산 사장님을 통해 상담사를 찾으면

- 유능한 분을 만날 가능성이 높다.

사업자대출을 이용한 전세반환대출

사업자대출을 활용한 전세반환대출

627 대책에서는

전세반환대출을 포함한

생활안정자금을 최대 1억 원까지로

제한하고 있습니다.

하지만 사업자대출을 활용하면

이 제한을 피할 수 있습니다.

조건

- 대출 한도: 담보가치 기준 최대 LTV 80%

- 사업자 보유자: 1억 원 초과 대출 가능

저의 경우

저는 대출상담사가 추천해

준 은행을 통해 사업자대출을 진행했습니다.

저는 스마트스토어를 운영 중이라

사업자등록증이 이미 있었기 때문에,

추가로 발급받을 필요는 없었습니다.

사업자등록증이 없는 경우

담당자 말로는,

사업자등록증이 없어도

대출 신청은 가능하지만

진행 과정에서 대출상담사를 통해

사업자등록증 발급 절차를 거쳐야 한다고 합니다.

사업자대출 + 신용대출 병행 가능

사업자대출의 가장 큰 장점은

개인 신용이 아닌

‘사업자 명의’로 대출을 받는 것입니다.

그 덕분에 DSR에 영향을 주지 않습니다.

따라서 주택을 담보로 사업자대출을 받은 뒤,

추가로 개인 신용대출을 받을 수도 있습니다.

활용 장점

전세금 반환액이 부족한 경우,

사업자대출로 담보대출을 받고

신용대출로 부족분을 채우는

2중 대출 전략이 가능합니다.

신규 전세입자 계약 완료

출처 입력

매수용 사업자대출 점검

사업자대출을 통해

전세금 반환 자금을 신청했습니다.

서류를 모두 제출하고,

은행 내부 승인까지 받았지만

마음 한켠은 여전히 불안했습니다.

불안감의 이유

뉴스에서는 연일

대출 규제 강화 소식이 나왔고,

특히 매수용 사업자대출 점검에

대한 보도가 이어졌습니다.

은행 직원의 말

여러 번 직원분께 문의했지만,

“내부적으로는 승인되었지만,

정부에서 갑자기 대출을 중단하면 방법이 없다”

는 답을 들었습니다.

이 말이 더욱 불안을 키웠습니다.

대출서류를 접수했음에도 불구하고

대출이 나오지 않으면 어쩌나 조마조마

대출 승인

다행히도 대출이 무사히 실행되어,

기존 전세입자분께

보증금을 돌려드릴 수 있었습니다.

새 전세 계약

그리고 운 좋게도,

기존 세입자분이 이사 가시던 날

새로운 전세입자와 계약을 마칠 수 있었습니다.

물론 이 과정도 순탄치 않았고,

돌이켜보면 실수한 부분이 많았습니다.

(인테리어 관련 내용은 별도로 정리 예정)

아쉬웠던 점

주담대를 받은 집이라도

전세 세입자를 맞추는 것이

생각보다 쉽지 않다는 점을 이번에 느꼈습니다.

저는 ‘잔금 다음날 저당을 해제한다’는

특약을 넣으면

세입자에게 큰 영향이 없을 거라 생각했습니다.

하지만 실제로는

담보가 설정된 집을 꺼리는 세입자가 많았습니다.

(전세사기가 이슈되면서 조금 더 많아진 것 같습니다)

특히 627 규제 이후,

정책자금을 활용한 전세의 경우

담보가 조금이라도 있으면

전세대출 자체가 거절된다고 합니다.

실제로 제 집을 보러 온 신혼부부들 중

정책자금을 활용해 전세금을 충당하려고 하신 분들은

모두 못 들어오셨습니다.

저도 그래서 결국에는

전세금을 all 현금으로 들어오시는 분을

어떻게 운좋게 구해서 전세를 맞추게

되었습니다.

투자는 결국 '대응'의 영역

이렇게 정리하고 보니,

처음엔 큰일을 해낸 줄 알았지만

막상 돌아보면 인상적인 부분은 많지 않았습니다.

작은 물건 하나를 처리하는 데도

이렇게 많은 힘이 드는데,

오랜 기간 부동산 시장에서

버티고 있는 선배님들과 동료분들이

정말 대단하게 느껴졌습니다.

시선의 변화

예전엔 동료들이 “전세 맞췄다”는 말을 해도

크게 와닿지 않았지만,

이번 경험 이후로는

그 말의 무게를 다르게 느끼게 됐습니다.

앞으로의 다짐

글로 정리하다 보니 좋았던 점보다 아쉬운 점,

그리고 ‘이불킥’ 하고

싶은 순간들이 더 많이 보입니다.

그래도 이번 경험을 발판 삼아,

앞으로는 정책 변화에도

더 유연하게 대응하는 투자자가 되고자 합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.