[아침이좋아] 1호기 같은 나의 2호기 - (1부) 내 힘으로 하지 않았던 1호기

안녕하세요,

여유로운 아침을 좋아하는

아침이좋아입니다 :)

제가 월부에 처음 온 건 내집마련을 위해서였습니다.

24년 1월 내마기를 들으며 월부를 알게 되었고

그 이후 내마중, 열기, 열중을 들으며

투자를 해야겠다는 결심을 하게 됩니다.

실준, 서투기, 신투기, 다시 내마중, 열기를 들으며 

1년을 보냈습니다.

그 과정에서 수도권 앞마당 5개를 만들었고

24년 12월, 내집마련이 아닌 투자를 하게 되었습니다.

저는 제가 직접 투자 범위를 설정하고, 

앞마당을 만들고, 물건을 리스트업하고, 

1등을 뽑고, 계약까지 완료한 의미로 

저에게는 이 물건이 1호기 같은 느낌이지만

사실 2호기입니다. 그 사이에 1호기가 있었습니다.

2호기를 하기 전에는 

투자 경험을 이야기할 때 늘 자신이 없었습니다.

1호기가 있지만 있다고 해도 되는걸까,,, 있긴 한데,,,

사실 지금도 2호기라고 하는 것이 망설여 집니다.

당시에는 직접 투자 물건을 찾지 못한 것이 

부끄러워서 후기를 남기지 못했었는데

다들 직접 투자 물건을 찾고 투자하는 경험을 

하셨으면 좋겠다는 마음과 

그 과정에서 배웠던 것들이 분명 있기에 

이번 글에서는 부족했던 1호기에 대한 후기를

용기내어 남겨보려고 합니다.

내 힘으로 하지 않았던 1호기

앞마당이 1개이던 24년 7월,

부모님의 도움으로 투자 물건을 찾게 됩니다.

3월에 부모님의 도움으로 살 수 있었던 물건들이

몇 달 사이 5천만원이 오르는 것을 봤고,

이번 물건도 급매로 나온 것이라 싸다는 것을 알았고,

아직 앞마당이 1개 뿐이지만 매수를 결정합니다.

월부에서 배운 것이 있기 때문에

적어도 저환수원리에 맞는지 확인한 후 매수를 했습니다.

하지만 ‘투자 물건을 고르는 과정’이 없었습니다.

잘못한 것, 잘한 것, 배운 것을 정리해보았습니다.

😭 잘못한 점

• 앞마당을 만들고 직접 투자 물건을 찾지 않았다
• 비교평가를 충분히 하지 않았다
• 실력이 부족한데 내 손에 돈이 있었다
• 내 실력으로 투자할 수 있는 기회를 놓친 것
• 특약을 계약 전에 제대로 확인하지 못함

😂 잘한점

• 저환수원리 기준에 맞춰서 샀다
• 사기 전과 후에 기록을 남겨놓았다(복기)
• 이미 싼 가격이었지만 한 번 더 협상해서
  500만원이라도 더 깎았다

😉 배운 것

• 저환수원리 기준에 맞춰서 사는 것과
  싸게 사는 것이 정말 중요하다.
  사는 순간 버는 것과
  하락장에도 내가 산 매수가보다 떨어지지 않는 것
  그게 마음이 얼마나 편안한지 배웠다
  다음 투자를 이어갈 수 있는 힘이 되기도 했다
• 실전 투자 경험으로 계약 과정에서 배운 것들, 
  매물을 보면서 느낀 것들이 많았다

계약 과정에서 배운 것들

계약 과정은 가계약금 보내기 전이
제일 중요하다는 것을 배웠습니다.

부동산 사장님과의 연락을 부모님이 하셔서

특약을 제대로 확인할 생각을 못했었고,

가계약금을 보낸 후에는
하자를 발견하더라도 말할 수 없었습니다.

(계약 날 한 번 더 집을 봤는데,

TV로 가려졌던 아트월 뒷면에 
살짝 금이 가 있었습니다)

비과세를 받으려는 물건이었는데

등기부등본을 확인했지만 

직접 세금 계산을 해 볼 생각은 못 했습니다.

세입자가 계약갱신청구권을 사용한 것인지

채권양도인지 질권설정인지 

제대로 확인하지 못했습니다.

문제가 없다는 사장님의 말만 믿었습니다

하자 부분 체크, 특약 사항에 넣을 것들,

등기부등본 확인, 협상 포인트 정리,

매도자 상황 정확하게(세안고라면 전세입자까지)

주변 전세 매매 상황 확인 등

모두 가계약 전에 준비가 되어 있어야 합니다

스스로 확인하고 챙겨야 하고

사장님은 책임져주지 않습니다

그 이후에는 매수가 제일 쉽다는 말을

이해할 수 있을 정도로 호로록 지나갔습니다.

이걸 느끼고 2호기 때는 

가계약 때 후회가 남지 않도록

제가 할 수 있는 것을 다 해봤습니다.

사장님과 특약 협의하며 아쉬운 소리 하기

계약 전 날 계약서 미리 받아서 확인하기

등기부등본 보고 매도자 이익 계산해서 협상하기

전세입자 상황 대출까지 정확하게 확인하기

다른 물건들 수리상태와 가격 확인하기

하자 부분 꼼꼼하게 체크하기

타일 1개도 놓치지 않기

(근데 저는 창문을 대부분 열어봤지만

안 열어 본 곳도 있었던 것 같은데

이번에 열기 강의 들으면서 

자모님이 진짜 다 열어보신다고 하셔서 

또 반성했습니다 더 꼼꼼히 보자)

매물 확인 ~ 잔금까지 과정

매물 확인부터 가계약금

매물 확인 → 매수 결정 → 협상 
→ 매도자 계좌번호 & 특약 문자로 주고 받음

→ 매도자 계좌번호로 매수자가 가계약금 입금
→ 계약일, 잔금일자 협의

계약 당일

• 계약서를 쓰는 날은 주말도 가능
  (잔금은 평일 오전)
• 계약서 확인 및 서명

잔금 과정

• 법무통 견적 미리 내보고 부동산 소개와 가격 비교
  (잔금일에 부동산에 오셔야 하기 때문에 1~2주 전에는 해야함)
  보수료 25만원으로 부동산 소개 법무사 분께 진행
• 계약 당일 법무사분 오셔서
  가족관계증명서/등본 드리고 금액 송금
• 계약서 확인 & 서명, 전세 계약서 승계
• 장기수선충당금은 매도자 → 매수자에게 송금
  관리비 예치금과 잔금을 매수자 → 매도자에게 송금
• 등기권리증은 몇 일 후에 받았음

생각보다 잔금일은 어렵지 않게 지나갔어요

송금 가능하도록 한도와 금액만 준비해두면 끝이었습니다.

그리고 한 가지 적어둔게 있었는데

세안고 물건의 경우 몇 년 살았는지가 아니라 

‘계약갱신청구권’을 사용했는지 여부까지 

확실하게 확인해야 했습니다

제가 매수한 물건의 경우, 

세입자가 3년을 살았고

만기까지 1년이 남았다고해서

당연히 ‘계약갱신청구권’을 

사용했을 거라고 생각을 했습니다.

그런데 아실에서 찾아보니 

‘갱신’이라고 적혀있지 않았어요. 

이상하다 생각해서 물어보니 

2년을 살고나서 23년 역전세를 맞았고,

주인이 돈을 돌려주는 과정에서 

계약서를 다시 쓰게 됩니다. 

(세입자가 부동산을 찾아서 복비를 내겠다고 함) 

그러면서 계약갱신청구권을 쓰지 않았고, 

전세 갱신한 계약서 특약에 보이지 않았습니다.

그러니 이 세입자는 계약갱신청구권을 

1번 더 사용할 수 있는 겁니다.

주인은 처음에 전세를 높게 받은 상황이라 

역전세로 8천만원이나 돌려줘야했고

세입자가 나가지 않는 것이 중요했기 때문에 

이런 부분을 챙기지 못한 것 같습니다.

나중에 물어보니 못챙겼다고 하더라구요.

제가 매수할 당시 금액은 

적당한 전세 시세라서 알면서도 넘어갔지만,

만약 시세 보다 낮지만 이미 3년 살았으니 

1년 후에 시세대로 받으면 되겠지. 

라는 생각을 했다면 하면 안 될 투자였습니다.

→ 세안고 물건의 경우 정확히 확인

→ 이후 전세 갱신할 때 특약에 
“계약갱신청구권 사용한다” 꼭 남기기

→ 추가 협상포인트로 사용할 수 있었을지도

그리고 잔금 후 2주 정도 지난 후에

‘리파인’이라는 업체에서 연락이 오고 등기도 왔습니다

은행과 임차인간에 설정된 채권 금액은 

세입자가 아닌 은행에 줘야 한다고 하는 내용이었습니다.

이 부분은 열중 강의에서 들었던 내용이기에

이게 뭐야 하며 무서워하지 않고

이런거구나 알 수 있었습니다.

→ 전세 승계해서 살 때는 전세자금대출 받았는지 아닌지 꼭 체크해보기

→ 강의에서 배운 것들 정말 중요하다 다 실전 경험이고 투자하면서 필요한 것들이다

아쉬운 1호기를 하며 느낀점

스스로의 힘으로 해내지 못한 투자에

아쉬움도 많이 남았습니다

더 실력이 쌓이고 투자 했다면

더 좋은 투자를 할 수 있지 않았을까

싶은 마음도 들었습니다

그런데 그 때 저의 선택이었고,

제 실력은 그 정도였다고 생각합니다.

그리고 지나간 일을 후회하기 보다는

앞으로 더 잘해보고 싶었습니다

후회하지 않기 위해 내가 직접 찾는 투자 물건을 찾고

비교평가를 하는 것이 얼마나 중요한지 배웠고,

그 이후 열심히 앞마당을 만들고 비교평가했습니다.

계약은 결코 가벼운 과정이 아니라는 것도 배웠습니다.

가계약금 넣는 순간 정말 끝이더라구요

얼마나 신중해야 하는지 배웠습니다.

이번 2호기는 신중하게 진행하고 최선을 다했습니다.

저환수원리 기준에 맞춰서 샀기 때문에 

잃지 않는다는 것을 알고 있고,

이 기준에 맞춰서 산다는 것이 

얼마나 중요한지 배웠습니다.

저는 그래서 확언에 꼭 넣습니다

“나는 저환수원리에 맞는 투자처에 투자한다”

2호기도 저환수원리에 맞는 투자를 했습니다.

그리고 아쉬운 투자였더라도 복기를 했습니다.

그 이후에 계속 강의를 듣고 공부를 했기 때문에

이 물건을 지켜야할 때가 언제인지

팔아야할 때는 언제인지 이제는 알고 있습니다.

앞으로도 계속 이 시장에서 살아남을 겁니다.

무주택자에서 1주택자의 포지션으로

나아가는 행동도 했습니다.

이제 선택을 할 수 있는 입장이 되었습니다.

1주택자가 되어 강의를 들을 때는

강의 내용을 더 깊게 이해할 수 있었고,

아쉬움과 배움은 더 나은 2호기를

만들어줬다고 생각합니다.

그래도 !!!

실력을 기르고 실력을 기반으로

물건을 고르는 과정이 훨씬 중요하다고

라즈베리 튜터님이 말씀해주셨고,

밥잘님이 경험하신 투자는

무엇을 샀는지 보다

어떻게 샀는지가 훨씬 중요했다고 하셨습니다.

그러니 이 글을 보시는 분들은

꼭 실력을 쌓고 과정이 있는 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

한정되어 있는 투자금을 더 가치있게 사용하셨으면 좋겠습니다.

당당하지 못한 1호기가

계속 마음 한 켠에 찜찜함으로 남아있었는데,

이제 드디어 2호기 매수 후기를 쓸 수 있을 것 같습니다. 

바로 2호기 매수 후기로 돌아오겠습니다 :)