배운것

• 저환수원리 반드시 결론내야 투자를 할 수 있다. (후에 매임)
• 살 물건 아니면 섣불리 협상하면 안된다.
• 시세트레킹: 매주 월요일/ 매주 일요일 2시간 안에 끝낸다 루틴처럼 해야한다. → 내 투자금에 맞는 투자 뽑기 → 임보서 넣기→저환수원리를 한다결론→ 그 중에서 가장 좋은 것을 ‘매물임장’을 가는 것이다.
• 현재 시장이 거래가 잘되는 시장인지 아닌지는 현장에서 파악할 수 있음 (부사님의 말로만 판단X, 실제로 매임을 통해 크로스체크 o, 거래가 되는지 안되는지)
• 후행지표는 느리게 반영되기 때문에 현장에서 정말 거래가 안되는지 되고있는지 파악해야한다
• 매수우위지수는 후행지표로 시장을 확인할 수 있는 요소
• 현재 시장의 분위기(2024.12) 현장의 거래 양상을 통해 확인해야 하지만 분명한 것은 서울은 24년 5월~7월 사이에 일어났던 빠른 거래에 의한 단기 매매가 상승이 가능한 지역이라는 점, 그리하여 한 번 오른 가격은 강력한 대출 규제에 의해 분명히 잡혔다는 사실 (사람들이 좋아하는’ 입지좋은 신축’ > ‘입지가 보통인데 신축’ > ‘입지 좋은 구축’ 순으로 오른다. (입지 보통 구축 & 입지 떨어지는 신축이 싼 것- 입지 나쁜 구축 은0 녹0jr같은게 젤 싼 것)
• ⇒ 지역내 선호도가 제일 먼저다!! 지역내에서 뭘 선호하는지 알아야 한다. (내생각: 동대문- 크레시티-위브)
• A 입지 보통 신축 VS B입지 좋은 구축
• 신축은 전세가 잘 올라오고 구축은 보통 전세가 낮아서 매가도 싸다 구축은 전세가가 빨리 안올라옴
• Q. A투자금 적게 들어가는데 덜 싸고 B투자금 더 많이 들어가는데 더 싸다. 무엇을 선택? → 상황에 따라 다름. 내가 빨리 투자금 회수해서 굴리고 싶다면 덜 싸더라도 A를 선택. 나는 투자금 빨리 더 모을 수 있고 더싸게 사서 완전한 저평가 상황에서 안전마진을 많이 먹고 들어가고 싶다면 구축투자 하는 것 B 같은 곳도 전세가가 결국 올라오지만 구축이라서 시간이 걸리는 것 뿐이다. 즉, 투자를 했을 때 어떤 일들이 벌어지는지 알고 투자를 하면 괜찮다. 의사결정이 된다.
• 단지의 가치별로 사이클이 다르다 받아들이기
• 땅의 가치 중간 (영00, 동00, 종0, 중0) - 서울 평균 구축투자 해도 된다. ( 하지만 주의 할점은 이 내에서 선호도가 있는 구축이냐이다. 선호도가 떨어지는 애매한 구축을 하느니 차라리 4급지의 연식이 좀 더 괜찮은 것이 나을 수도 있다)
• 투자를 하려면 지역 내에서 투자 범위를 명확히 파악 할 수 있어야 한다. 땅의 가치를 명확하게 분석할 수 있어야 한다. (직장교통학군환경)
• 진입할 수 있을 때 한번에 더 좋은 땅으로 들어가야 한다. & 영00 비선호 단지 보다는 서000 선호단지가 낫다. 비선호는 투자범위에 안들어간다. 지금 시장에서는 4급지에서 더 좋은 단지가 있으면 사람들 수요 있는 단지 하는게 맞다.
• 마당이 많을 수록 ‘비교’해서 결론을 내릴 수 있어야 한다. 송0는 강0보다 수요가 많은 땅이다. 강은 송에 수요를 뺏기는 땅이다. (왜 사람들이 그 곳으로 이동하는지 어디에 있는 입주가 어디까지 영향을 줄건지 왜 신축은 영향을 안주고 구축은 영향을 주는지 까지 이해도가 올라간다)
• 500인 이상 직업체수 정리해서 한번 해놓으면 계속 볼 수 있음
• 베드타운: 살기가 좋으면서 업무지구 접근성이 좋아야 함 (종로 강서구 마포구 서초구 영등포에 사는 사람들은 이미 업무지구와 가까운 곳 살고 있기 때문에 교통을 이유로 선택했다 하더라도 애초에 위치가 좋으므로 좋은 연식이나 좀더 좋은 학군에 대한 니즈가 있다.) ↔ 반면 서대문 성북 동대문 같은 곳은 학군을 생각해서 이지역을 선택하지 않는다. 동대문 서대문은 업무지구 접근성이 일단 중요하고 교통이 편리하고 그 다음에 애를 키울만한 초등학교가 주변에 있어야되는 그정도로 서대문 동대문을 선택한다.
• ⇒ 직장을 많이 가지고 있는 땅이면 땅일수록 학군의 커뮤니티의 중요성이 커지고 베드타운일수록 업무지구와의 접근성이 중요해짐 (강0구도 마0지구때문에 기업들이 많은데 연식이 좋으면서 아이를 커뮤니티 안에서 키울 수 있는 택지로 들어가려고 하는 수요가 엄청 쎔& 만약에 강0구 마0지구 직장 다니는 사람이 잇다고 한다면 강0구 내의 신축이나 가까운 신축을 가려고 하지 강0구 꼴찌 생활권 가려고 하지 않는다-
• 직장분석 볼 때 직장다니는 사람들의 마지노선을 알아야한다.& 서대문구나 동대문구 사는 사람은 도심 업무지구 다니는 사람 많음 - 이사람들의 단지 마지노선이 어디까지 일지 아는게 중요하다.-이것으로 인해서 투자 범위가 정해짐
• 동00구나 서00구에서 역도 멀고 연식도 안좋고 하는 곳을 사느니 차라리 다른 지역으로 옮긴다. - 성0구 언덕있어서 환경이 안 좋으니 신축으로 가는 성향 (서00구도 내가 보고 있었는데 그나마 신축이라도 가자 심리)& 서00구에서는 구축도 괜찮다는 심리 업무지구 접근성 교통이 괜찮고 학교도 근처고 하니까.
• (내집마련 하는 사람들이 어떤이유로 그 아파트를 선택하는지 알고 있어야한다.) (양0구는 목0이다. 신00 비행기 소리 나는데 사람들 안 좋아하는 지역 가지고 가느니 차라리 서00구나 0작구에 사람들이 좀 더 좋아하는 곳 가져가는 것이 맞다 양0구는 목0과 비목0 나누어서 봐야되고 비목0은 무조건 연식이 좋아야 한다. ) (도심 쪽 금융 쪽 사람은 종로나 중0 아파트나 서00구 뉴타운에 내 집 마련 하려고 한다) (동00 흑0동은 거의 2급지 급 위치과 커뮤니티.)
• 다 쌀때는 실거주자들이 좋아하는 물건 알아보는게 중요.
• 가격 뒤죽박죽→ 이미 실거주자들이 좋아하는 물건은 올랐으므로 → 투자자의 눈→ 덜 오른 것들 중에서 실거주자들이 좋아하는 조건을 갖춘것을 보는 것.

• 가격이 다올랐다면→(지역내에서) 별로인 것들 밖에 안 남은 상황→ 투자자의 눈 → 저평가 된 것을 봐야함

   

• 직장 데이터
• 반드시 본다. 구매력과 연결됨. 양이 많다고 부동산이 올라 가지 않는다. 연봉이 높은 금융 및 보험업이나 전문과학 및 서비스업등에 종사하는 사람이 많은지 알아야 함. (구0구 제조업 금0구 직장 양이 많아도 직장 질이 낮으면 어려움)→금융및 보험업 영00구 70000개 그래서 당0삼0래미안4차 같은 것이 구축이어도 대장인 것. 당0센트0아이파크 경우 세대수 적고 위치 애매해도 비싸게 가는 이유 → 고연봉 사람들이 다 여0도에 집을 살 수 없으므로 대체지역이 영0포 동0구 인 것이다. 흑0가서 집을 산다. (다 수요의 규모가 얼마나 큰지를직장개수와 질을 통해서 확인해볼 수 있다 ) (교육서비스업 학원 경우 성북 노0이 많지만 살기는 좋지만 구매력과 이어질 수는 없음)
• 예: 신축 해야 되는 곳이 있다

#적용점

중요 자모님 산업별 사업체수 가져다가 쓰라고하심

500인 이상 직업체수 정리해서 한번 해놓으면 계속 볼 수 있음

지금부터 봐야할 것:

1-1. 전세대출의 향방

1. 대출규제의 향방

1-2. 주택담보대출의 향방 (서울이 상승할 때 주담대가 ‘낮아졌기 때문’에 실거주자들이 신생아특례대출등 대출이 풀어지니 붙어서 상승했다.

1. 전세가 (조건부 전세대출 (조여놨던 것 점점 완화하는 분위기), + 투자하기 좋은 시장 와야함(전세가 올라와야함) if 전세대출 풀어줘서 전세가가 올라온다면 완젼 thank you. → 투자(앞마당 늘려놓은 것들 중에서) 저평가