[라즈베리] 앞마당이 없어도 저평가 아파트 찾는 방법

안녕하세요. 라즈베리입니다.

처음 투자 공부를 하면서 가장 어려웠던 건,

저평가 단지를 찾는 것이었습니다.

비교할만한 지역이 부족하다보니

한 지역 내에서 비교평가 해야하는데

그마저도 쉽지 않음을 느꼈습니다.

오늘은 아래 순서에 따라 지역 내 저평가 아파트

골라내는 방법을 말씀드리려고 합니다.

1 지역 내 모든 단지 우선순위 세우기

2 저평가 된 단지 찾기

3 투자 기준에 맞는 단지 추려내기

1 지역 내 모든 단지 우선순위 세우기

저평가 단지를 찾기에 앞서 가장 중요한 것은

모든 단지의 세부사항과 선호도를 파악하고

우선순위를 매기는 것입니다.

분위기 > 단지 > 매물 임장의 순서대로

충실히 지역 임장을 하고 난 뒤,

단지의 순위를 나열하면 됩니다.

정답이 있는 것이 아닙니다.

거주민의 관점에서 나라면 어디 살고 싶은지,

충분히 고민하고 나누시면 됩니다.

"몇 세대 이상까지 봐야하나요?"

저는 최소한 300세대 이상은 꼭 다 보라고 말씀드립니다.

그 이하 세대의 단지는 각자의 역량에 따라 보시면 됩니다.

많이 알면 알수록 더 잘할 수 밖에 없습니다.

여기까지 이해 되셨나요?

단, 몇 가지 주의사항이 있습니다.

사실 이 주의사항 때문에 많은 분들이

우선순위 나열에 어려워하고 있다고 생각합니다.

그러니 잘 읽어보시길 바랍니다.

A. 모든 단지의 우선순위를 매길 수 없습니다.

지역 내 단지가 100개가 있다고 쳐볼게요.

모든 단지를 1등부터 100등까지

칼로 무자르듯 순위를 매길 수 있을까요?

부동산은 수학이 아닙니다.

딱딱 들어맞는 공식이란 없습니다.

이를 이해하고 모든 단지 순위를

빈틈없이 매기려고 애쓰지 마세요.

B. 선호도가 낮아질 수록 단지의 선호도는 모호해집니다.

강남하면 압구정

서초하면 반포

보통, 지역을 대표하는 선호 단지들이 존재합니다.

이견의 여지없이 모두가 인정하는 곳입니다.

하지만 점점 후순위의 단지들로 내려갈수록

단지들간 우선순위는 명확해지지 않습니다.

예를 들면 이렇습니다.

1~5위권의 단지들은 비교적 명확한 편이나,

50~55위권의 단지들은

서로 간 뚜렷한 비교우위가 없습니다.

층층이 쌓아올린 피라미드가 있다고 상상해보세요.

맨 위 끝점엔 확실한 1등이 존재하지만,

아래로 내려갈수록 비슷한 벽돌(단지)들이

하나의 층을 이루고 있는 것처럼요.

C. 상위권의 단지들만 잘 분류해도 충분합니다

우선순위가 비교적 확실한

상위권 단지들만 잘 분류해도 80% 이상 성공입니다.

"상위권 단지는 열심히 고민해서 잘 나눈다"

"하위권으로 갈수록 선호가 모호해진다"

이것만 기억하시면 됩니다.

위 주의사항만 잘 인지한다면,

많은 시간을 절약할 수 있을 것입니다.

2 저평가 된 단지 찾기

1번의 모든 단지 우선순위 매기기는

오로지 지역 거주민의 관점에서 수행합니다.

처음부터 투자자의 관점에서 보려하다간

실수를 범하기 쉽습니다.

먼저 지역을 있는 그대로 살피고,

이후에 투자자 관점에서 봐야합니다.

이제, 나름대로 매긴 단지의 우선순위에 따라

가격을 대입해봅니다.

가치에 가격을 대입하며 왜곡을 찾는 과정입니다.

총 3개의 경우가 있습니다.

1) 가치보다 비싼 것

2) 가치 수준의 가격

3) 가치보다 싼 것

우리는 3)가치보다 싼 저평가 단지를 찾는 것입니다.

1~3은 지역 안에 혼재해 있습니다.

이를 인지하고 저평가 단지들을 찾아보세요.

이 단계는 감당 가능한 가격대, 투자금을 고려하지 않습니다.

비록 내가 투자하기 어려운 금액대라도,

전세가가 잘 받쳐주지 않더라도,

오로지 '매매가를 기준'으로 하여 저평가 단지들을

먼저 찾아내셔야 합니다.

편식하듯 지역을 바라보지 마시고

금액대별 저평가 단지들을 쏙쏙 뽑아내보세요.

3 투자 기준에 맞는 단지 추려내기

앞에서 우리는

(1) 지역 내 단지들의 우선순위를 매겼고,

(2) 그 중 가치 대비 가격이 싼 저평가 단지들을 추렸습니다.

마지막으로,

단지들을 하나하나 투자기준에 대입하며

투자 가능한 단지를 찾아냅니다.

1) 투자금이 적게 드는지

2) 리스크 대비가 가능한지

최종적으로 모든 투자 기준에 부합하는 단지가 바로

여러분이 실제 매수를 고려할 수 있는 곳입니다.

투자 기준에 맞는 단지가 없다고

기준을 완화하면 안됩니다.

기준은 지키라고 있는 것입니다.

반드시 지역을 공부할 때

이 3가지 단계에 따라 단지 추리는 연습을 하셔야합니다.

"투자 기준에 맞는 단지가 없으면 어떡하죠?"

없을 수 있습니다. 그래도 괜찮습니다.

앞선 2단계를 충실히 수행하셨다면요.

3단계인 투자기준 충족 여부는

기다림의 영역입니다.

지역을 나의 온전한 앞마당으로 만든 뒤,

낚시대를 던져놓고 느긋하게 기다리세요.

투자기준이라는 스트라이크 존에 딱 들어올때까지요.

지금 당장 저평가 단지가 보이지 않는다고

너무 자책하지 마세요. 원래 그런겁니다.

단기간에 할 수 있는 일이 아님을 인정하고,

하루하루 훈련하다보면 반드시 되는 일입니다.

꼭 이 사실을 믿고 위에 말씀드린 단계에 따라

지역을 내것으로 깊이 얻어내시길 바랍니다.

글 읽어주셔서 감사합니다.